IMPOSTO SOBRE
A PROPRIEDADE PREDIAL E TERRITORIAL URBANA (IPTU)
Algumas Considerações
Sumário
1. INTRODUÇÃO
O Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana - IPTU tem as seguintes características: imposto real, direto, sobre o patrimônio, progressivo e seletivo (no Distrito Federal não foram ainda instituídas alíquotas progressivas no tempo, nem seletivas, em razão de sua localização). Seu lançamento anual é de ofício, com base nos dados constantes do Cadastro Imobiliário.
A estrutura da legislação do IPTU encontra-se na Constituição de 1998 e suas emendas (competência tributária e princípios gerais), tais como art. 156, inciso I, § 1º e art. 182, § 4º, no Código Tributário Nacional, arts. 32 a 34 e na legislação do Distrito Federal, Decreto-lei nº 82/66 com alterações, regulamentado pelo Decreto nº 16.100, de 29.11.1994.
2. FATO GERADOR DO IPTU
O Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana - IPTU tem como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse de bem imóvel por natureza ou por acessão física, como definido na lei civil:
a) localizado na zona urbana do Distrito Federal;
b) que, independentemente da localização, tiver área igual ou inferior a um hectare e não se destinar à exploração agrícola, pecuária, extrativa vegetal ou agroindustrial;
c) destinado a recreio ou lazer, independentemente de sua dimensão e localização.
Considera-se zona urbana as áreas ou setores do Distrito Federal em que se observa a existência de, no mínimo, dois dos melhoramentos abaixo relacionados, construídos ou mantidos pelo Poder Público:
a) meio-fio ou calçamento, com canalização de águas pluviais;
b) abastecimento de água;
c) sistema de esgotos sanitários;
d) rede de iluminação pública, com ou sem posteamento para distribuição domiciliar;
e) escola primária ou posto de saúde.
O requisito previsto na letra "e" deverá estar situado a, no máximo, três quilômetros do imóvel mencionado acima.
São também consideradas urbanas, para fins de cobrança do IPTU, as áreas urbanizáveis ou de expansão urbana, constantes de loteamentos aprovados pelos órgãos competentes, destinados a habitação, indústria ou comércio, ainda que não satisfaça a condição fixada nos parágrafos anteriores.
A incidência do imposto independe do cumprimento de quaisquer exigências legais, regulamentares ou administrativas, relacionadas com o imóvel, sem prejuízo das cominações legais cabíveis.
2.1 - Ocorrência do Fato Gerador do IPTU
O imposto é anual e, na forma da lei civil, transmite-se aos adquirentes, salvo se constar, da escritura, certidão negativa de débitos referentes ao imposto.
Para todos os efeitos legais, considera-se ocorrido o fato gerador em 1º de janeiro de cada ano.
Quaisquer alterações de natureza física ou jurídica, verificadas em relação ao bem imóvel após a ocorrência do fato gerador, somente serão consideradas para o exercício seguinte ressalvada a isenção que deverá ser requerida até o último dia útil do mês de janeiro.
3. CONTRIBUINTES E RESPONSÁVEIS
Contribuinte do imposto é o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil, ou o seu possuidor a qualquer título.
O adquirente ou remitente responde pessoalmente pelo imposto referente ao imóvel adquirido ou remido, quando não haja prova de quitação de tributos no instrumento respectivo.
O espólio é responsável, até a abertura da sucessão, pelo pagamento do imposto relativo aos imóveis que pertenciam ao de cujus.
A massa falida é responsável pelo pagamento do imposto relativo aos imóveis de propriedade do comerciante falido.
Respondem solidariamente pelo pagamento do imposto o titular do domínio útil, o justo possuidor, o titular do direito de usufruto ou uso, os promitentes compradores imitidos na posse, os cessionários, os posseiros, os comodatários e os ocupantes a qualquer título do imóvel, ainda que pertencente à União, aos Estados, aos Municípios, ao Distrito Federal, ou a qualquer pessoa isenta do imposto ou a ele imune.
Salvo disposição legal em contrário, as convenções particulares, relativas à responsabilidade pelo pagamento do tributo não têm validade para modificação do sujeito passivo das obrigações tributárias correspondentes.
4. BASE DE CÁLCULO DO IPTU
A base de cálculo do imposto é o valor venal do imóvel, apurado, anualmente, por meio de avaliação da Secretaria de Fazenda e Planejamento.
Serão considerados os seguintes elementos para a realização da avaliação:
I - quanto a imóvel edificado:
a) padrão ou tipo de construção;
b) área construída;
c) valor unitário do metro quadrado;
d) estado de conservação;
e) serviços públicos ou de utilidade pública existentes nas imediações;
f) índice de valorização do logradouro, quadra ou setor em que estiver situado o imóvel;
g) valores aferidos no mercado imobiliário;
h) coeficientes de ajustamento e outros elementos relacionados em ato da Secretaria de Fazenda e Planejamento;
II - quanto a imóvel não edificado:
a) área, forma, dimensões, localização, acidentes geográficos e outras características;
b) área destinada à construção;
c) gabarito;
d) destinação ou natureza da utilização;
e) fatores indicados nas alíneas "e" a "h" do inciso anterior.
Na apuração do valor venal não serão considerados os bens móveis, mantidos no imóvel em caráter permanente ou temporário, para efeito de sua utilização, exploração, embelezamento ou comodidade.
Na hipótese de terrenos com edificações em construção ou demolição, condenadas ou em ruínas, quando nelas se constatar a existência de dependências suscetíveis de utilização, a base de cálculo será o valor dessas dependências e do terreno.
O valor da base de cálculo será expresso em quantidades de Unidade Padrão do Distrito Federal - UPDF, apesar da mesma ter sido extinta em 1996 pela Lei nº 1.118, e convertido em moeda nacional, na data do pagamento.
4.1 - Base de Cálculo de Área Ampliada
Os proprietários de imóveis edificados que tenham promovido ampliação da área construída ficam obrigados, independentemente da expedição de carta de "habite-se" relativa à área ampliada, a apresentar declaração, à repartição fiscal, no prazo fixado em 30 dias contado da demolição, ampliação ou redução da área construída, contendo informações sobre:
a) área constante da carta de "habite-se" original;
b) área após as ampliações.
4.2 - Base de Cálculo Reduzida
A base de cálculo do imposto incidente sobre imóveis residenciais poderá ser reduzida, desde que estes se localizem em zonas economicamente carentes.
A redução será fixada pela Secretaria de Fazenda e Planejamento e deverá constar no respectivo documento de arrecadação.
5. ALÍQUOTAS DO IPTU
As alíquotas do imposto são:
a) 3% (três por cento) do valor venal:
- do terreno não edificado;
- dos terrenos com edificações em construção ou demolição, condenadas ou em ruínas, quando nelas se constatar a existência de dependências suscetíveis de utilização;
b) 1% (um por cento) do valor venal:
- do imóvel não residencial, edificado;
- do imóvel residencial portador de alvará de construção, pelo prazo improrrogável de trinta e seis meses, contado da data de expedição do documento pelo órgão competente, desde que o proprietário do imóvel não seja titular de outro, da mesma natureza, no Distrito Federal;
c) 0,30% (trinta centésimos por cento) do valor venal:
- do imóvel edificado exclusivamente para fins residenciais;
- das unidades superiores dos imóveis com utilização residencial, especialmente nos Setores Comerciais Locais Sul e Norte, Setor de Edifícios de Utilidade Pública, Setor de Habitação Coletiva Sudoeste - SHCW.
5.1 - Definição de Imóveis Edificados
Consideram-se edificados os:
a) imóveis que possuam carta de "habite-se" expedida por órgão competente e os imóveis não coletivos cuja área construída tenha sido objeto de declaração espontânea do próprio contribuinte, apresentada até o último dia útil do mês de novembro do exercício anterior ao do lançamento do imposto, ressalvados os casos de inexatidão ou falsidade na declaração;
b) imóveis destinados a residência unifamiliar, localizados em zonas economicamente carentes, assim definidas em ato da Secretaria de Fazenda e Planejamento, para os quais tenha sido expedida, pela repartição competente, carta de "habite-se" parcial.
Tratando-se de imóvel residencial portador de alvará de construção, o contribuinte deverá encaminhar requerimento à Secretaria de Fazenda e Planejamento.
Findo o prazo fixado de 36 meses, contado da data de expedição do alvará de construção pelo órgão competente sem que tenha sido apresentada carta de "habite-se", total ou parcial, relativa ao imóvel, o imposto será calculado mediante aplicação da alíquota de 3% (três por cento).
O prazo de trinta e seis meses será contado a partir da data de emissão do primeiro Alvará de Construção para o imóvel, sendo desconsiderados os documentos emitidos posteriormente, ainda que alterem ou cancelem os alvarás anteriores.
5.2 - Imóveis Não Edificados
Considera-se não edificado, para fins de aplicação da alíquota de 3%:
- imóvel que não possua a devida carta de "habite-se" expedida por órgão competente, ainda que construído de fato, ressalvada a hipótese de declaração espontânea;
- imóvel portador da carta de "habite-se" expedida a partir de 1997 e aquele cujo proprietário preste declaração espontânea de área construída, quando o valor da construção não alcança um décimo do valor venal do respectivo terreno.
5.3 - Definições de Área Construída
Será considerada área construída aquela cujo proprietário preste declaração espontânea, e que o imóvel:
- seja passível de ocupação e utilização;
- esteja sendo utilizado conforme a destinação estabelecida na legislação de edificações para o local;
- possua ligação definitiva de água e luz, na hipótese em que estes serviços públicos estejam disponibilizados no local;
- possua padrão ou tipo de construção igual ou superior à região em que se encontre;
- não seja construído com materiais de uso provisório ou temporário, tais como madeira, lona, tábua, taipa ou similares, ressalvados, neste caso, os imóveis da zona urbana do projeto instituído pelo Decreto nº 11.476, de 9 de março de 1989.
5.4 - Setor Comercial Com Utilização Para Fim Residencial
Para as unidades superiores dos imóveis com utilização residencial, especialmente os Setores Comerciais Locais Sul e Norte, Setor de Edifícios de Unidade Pública, Setor de Habitação Coletiva Sudoeste - SHCW, o contribuinte deverá apresentar requerimento nas agências de atendimento da receita, instruído com os documentos que comprovem o indicativo residencial ou declaração de que o imóvel é utilizado para fins residenciais.
Deixando o imóvel de ser utilizado para fins residenciais, o contribuinte comunicará o fato à Subsecretaria da Receita, no prazo de trinta dias da ocorrência.
A falta de comunicação de mudança na utilização do imóvel no prazo previsto no parágrafo anterior acarreta:
- cobrança do tributo com a alíquota pertinente ao caso, desde a data do requerimento acima, com os devidos acréscimos legais;
- lavratura de auto de infração, com multa de 200% (duzentos por cento) do valor do imposto e multa pelo descumprimento de obrigação acessória.
6. RECOLHIMENTO DO IPTU
O pagamento do imposto poderá ser exigido em até seis parcelas, isoladamente ou em conjunto com a Taxa de Limpeza Pública - TLP, conforme calendário estabelecido em ato da Secretaria de Fazenda e Planejamento, desde que o valor devido não seja inferior a R$ 21,00 (vinte e um reais), ressalvado o caso de emissão de certidão negativa do tributo que somente será expedida à vista do pagamento integral do imposto.
Obs.: Certidões negativas do tributo requeridas para lavratura, inscrição ou transcrição de atos relativos a imóveis, inclusive escrituras de enfituise, anticrese, hipotecas, arrendamento ou locação.
O pagamento do imposto só poderá ser exigido após transcorridos trinta dias da data:
- da publicação do edital de lançamento;
- do recebimento da notificação pessoal do lançamento.
As parcelas serão iguais e sucessivas, exceto a última, que deverá incorporar o resto da divisão, dispensadas as frações de centavos.
O calendário previsto acima fixará, entre outros elementos, a data do início da cobrança do imposto.
6.1 - Retificação do Valor Lançado
Fica assegurada a retificação do valor do imposto lançado em nome de contribuinte que prove, até a data de vencimento da primeira parcela:
- ser o imóvel portador do alvará de construção expedido até o último dia útil do ano anterior;
- haver sido expedida, relativamente ao imóvel, a carta de "habite-se".
A retificação far-se-á mediante requerimento do contribuinte, conforme modelo aprovado pela Secretaria de Fazenda e Planejamento.
O requerimento será instruído com declaração de que o contribuinte e seu cônjuge, quando for o caso, não possuam outro imóvel residencial no Distrito Federal.
O requerimento será instruído com certidão negativa dos cartórios de registro de imóveis do Distrito Federal.
Obs.: A Secretaria de Fazenda e Planejamento poderá estabelecer, anualmente, redução no valor do imposto a pagar, na hipótese de pagamento antecipado.
Fundamentos legais: Os citados no texto.