BENFEITORIAS E CONSTRUÇÕES EM PROPRIEDADES DE TERCEIROS
Tratamento Fiscal

Sumário

1. Conceito;
2. Despesas de Conservação e Instalação de Bens – Dedutibilidade;
3. Gastos Com a Conservação e Manutenção em Bens de Terceiros;
3.1 - Benfeitorias de Pequeno Valor ou Vida Útil Igual ou Inferior a 1 (um) Ano;
4. Tratamento Fiscal;
5. Benfeitorias em Bem Objeto de Arrendamento Mercantil Pela Arrendatária;
6. Benfeitorias em Bens de Propriedade de Sócios ou Diretores.

1. CONCEITO

Entende-se por Benfeitoria o melhoramento feito em um bem móvel ou imóvel, para atender necessidades, dar mais conforto, produzir maior rendimento, ou ainda com a finalidade de conservar ou evitar que o bem deteriore.

As Benfeitorias podem ser voluptuárias, úteis ou necessárias, observando-se o seguinte (Art. 96 do Código Civil):

a) são voluptuárias as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor;

b) são úteis as que aumentam ou facilitam o uso do bem;

c) são necessárias as que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore.

Nos itens a seguir abordaremos os aspectos fiscais das benfeitorias e construções em propriedades de terceiros.

Observação: a matéria foi publicada no boletim de acordo com a legislação vigente à época de sua publicação, estando sujeita a sofrer alterações posteriores a publicação em nosso site.

2. DESPESAS DE CONSERVAÇÃO E INSTALAÇÃO DE BENS – DEDUTIBILIDADE

São admitidas, como custo ou despesas operacionais, as despesas com reparos e conservação de bens e instalações destinadas a mantê-los em condições eficientes de operação (Art. 354 do RIR/2018).

Cabe observar que somente serão permitidas despesas com reparos e conservação de bens móveis e imóveis se intrinsecamente relacionados com a produção ou

Comercialização dos bens ou serviços (§ 5º do art. 317 do RIR/2018; IN RFB nº 1.700/2017, Art. 83).

Se dos reparos, da conservação ou da substituição de parte e peças resultar aumento da vida útil prevista no ato de aquisição do respectivo bem, as despesas correspondentes, quando aquele aumento for superior a 1 (um) ano, deverão ser capitalizadas, a fim de servirem de base para depreciação futura (IN RFB nº 1.700/2017, Art. 120).

3. GASTOS COM A CONSERVAÇÃO E MANUTENÇÃO EM BENS DE TERCEIROS

A legislação do imposto de renda permite à pessoa jurídica computar como custo ou encargo, em cada período de apuração, a importância correspondente à recuperação do capital aplicado na aquisição de direitos cuja existência ou cujo exercício tenha duração limitada, ou de bens cuja utilização pelo contribuinte tenha o prazo legal ou contratualmente limitado (Art. 330 do RIR/2018).

Assim, poderão ser amortizados os custos das construções ou benfeitorias em bens locados ou arrendados, ou em bens de terceiros, quando não houver o direito ao recebimento de seu valor. A taxa de amortização será fixada tendo em vista o número de anos em que deverão ser usufruídos os benefícios decorrentes das despesas.

Nesse sentido, o 1º Conselho de Contribuintes decidiu, no Ac. 101-85.848/93 (DOU de 08.05.1995), que as benfeitorias e despesas de reparos e conservação de bens imóveis locados, sem direito a indenização e por prazo determinado, cuja vida útil supera 1 (um) exercício, deverão ser ativadas para futuras amortizações, inclusive pinturas e reparação da rede elétrica e hidráulica.

Somente será permitida a amortização de bens e direitos intrinsecamente relacionados com a produção ou comercialização dos bens e serviços.

3.1 - Benfeitorias de Pequeno Valor ou Vida Útil Igual ou Inferior a 1 (um) Ano

O custo de aquisição de bens do Ativo Não Circulante Imobilizado não poderá ser deduzido como despesa operacional, salvo se o bem adquirido tiver valor unitário não superior a R$ 1.200,00 (mil e duzentos reais), ou prazo de vida útil que não ultrapasse 1 (um) ano, não se aplicando caso a atividade exercida exija utilização de um conjunto desses bens (art. 15 do Decreto-Lei nº 1.598/1977 com a redação dada pelo o art. 2º da Lei nº 12.973/2014; IN RFB nº 1.700/2017, Art. 120).

Assim, se forem efetuadas Benfeitorias, não indenizáveis, em propriedade de terceiros, que atendam às condições mencionadas, o respectivo valor poderá ser deduzido diretamente como custo ou despesa operacional.

4. TRATAMENTO FISCAL

De acordo com o art. 179 da Lei nº 6.404/76, serão classificadas no Ativo Imobilizado os direitos que tenham por objeto bens corpóreos destinados à manutenção das atividades da companhia ou da empresa ou exercidos com essa finalidade, inclusive os decorrentes de operações que transfiram à companhia os benefícios, riscos e controle desses bens.

Desse modo, as benfeitorias e construções em propriedades de terceiros devem ser contabilizadas no Ativo Imobilizado, pois se trata de um bem destinado ao uso da empresa, quando de vida útil econômica superior a 1 ano.

4.1 – Tratamento Fiscal na Pessoa Jurídica Locatária do Bem

Os custos das Benfeitorias e construções em propriedades de terceiros terão o seguinte tratamento fiscal:

a) quando indenizáveis, os valores gastos serão classificados no Ativo Circulante ou no Realizável a Longo Prazo, como um direito a receber;

b) quando não indenizáveis, serão contabilizados no Ativo Não Circulante no subgrupo Imobilizado, e posteriormente serão apropriadas como despesa ou custo de produção ou serviços, mediante depreciação ou amortização, conforme o caso.

4.2 – Tratamento Fiscal na Pessoa Jurídica Locadora do Bem

a) as benfeitorias que forem indenizadas serão registradas no Ativo Não Circulante no subgrupo Imobilizado e depreciadas a partir da data em que a locatária fizer uso do bem;

b) as Benfeitorias não indenizáveis serão registradas no Ativo Não Circulante no subgrupo Imobilizado e representam receitas de aluguéis.

5. BENFEITORIAS EM BEM OBJETO DE ARRENDAMENTO MERCANTIL PELA ARRENDATÁRIA

De acordo com o inciso VIII do art. 13 da Lei nº 9.249/1995, incluído pelo o art. 9º da Lei nº 12.973/2014, para efeito de apuração do lucro real e da base de cálculo da contribuição social sobre o lucro líquido, são vedadas as deduções com despesas de depreciação, amortização e exaustão geradas por bem objeto de arrendamento mercantil pela arrendatária, na hipótese em que esta reconheça contabilmente o encargo. 

6. BENFEITORIAS EM BENS DE PROPRIEDADE DE SÓCIOS OU DIRETORES

De acordo com o Parecer Normativo CST nº 869/1971, as empresas que efetuem Construções ou Benfeitorias em terrenos locados de seus sócios, acionistas, dirigentes, participantes nos lucros, ou respectivos parentes ou dependentes, sem direito a indenização ao final do contrato, não podem amortizar os respectivos custos no prazo de vigência da locação, sendo cabível, tão-somente, a depreciação normal sobre imóveis.

Ressaltamos, no entanto, que a Câmara Superior de Recursos Fiscais do Ministério da Fazenda tem decidido de forma contrária ao disposto no Parecer Normativo CST nº 869/1971.

Nesse sentido, pode-se verificar as ementas dos Acórdãos nºs 1.431 e 1.432 (DOU de 19.01.1995):

"Construções e benfeitorias de bens locados de sócios - O artigo 209 do RIR/1980 (atual art. 331 do RIR/2018 - grifo nosso) autoriza a amortização de custos das construções ou benfeitorias em bens locados ou arrendados, ou em bens de terceiros, quando não houver direito ao recebimento de seu valor, não excluindo, pois, a hipótese quando bens locados pertencerem aos sócios. Em não havendo restrição legal para efetivação da amortização, não há que se cogitar de tal pretensão com base no Parecer Normativo CST nº 869/1971, que não poderia jamais restringir a faculdade legal."

Fundamentos Legais: Os citados no texto.