ALUGUEL DE IMÓVEIS PRÓPRIOS
Aspectos Tributários
Sumário
1. Extrato;
2. Lucro Real;
3. Lucro Presumido;
3.1. Receita de Aluguel – Atividade da Empresa;
3.2. Outras Receitas;
4. Entidades Imunes ou Isentas;
4.1. Entidades Imunes;
4.2. Entidades Isentas;
5. Simples Nacional;
6. Tributação Dos Valores Recebidos a Título de Aluguéis Pela Pessoa Física.
1. INTRODUÇÃO
Abordaremos neste trabalho os aspectos tributários sobre os aluguéis de imóveis próprios (alugados a terceiros), realizados pelas pessoas jurídicas optantes pelos regimes de tributação: Lucro Real, Presumido e Simples Nacional, bem como pelas pessoas físicas, com base na legislação citada no texto.
Observação: a matéria foi publicada no boletim de acordo com a legislação vigente à época de sua publicação, estando sujeita a sofrer alterações posteriores a publicação em nosso site.
2. LUCRO REAL
Independentemente de o aluguel de imóveis próprios fazer parte da receita proveniente do objeto social da empresa ou não, a mesma será computada no cálculo do lucro líquido, para fins de apuração da base de cálculo do IRPJ e da CSLL, e terá incidência de 15% de IRPJ (com adicional de 10%, caso devido) e 9% de CSLL (RIR/2018 - Decreto n° 9.580/2018, Arts. 258 e 259).
Como a base de cálculo da contribuição para o PIS/PASEP e COFINS, na modalidade não cumulativa, é o total das receitas auferidas no mês pela pessoa jurídica, independentemente de sua denominação ou classificação contábil, com exceção daquelas constantes no § 3° do artigo 1° da Lei n° 10.833/2003 e § 3° do artigo 1° da Lei n° 10.637/2002, as alíquotas aplicáveis sobre as receitas de alugueis de imóveis próprios são de 1,65% e 7,6%, respectivamente (Lei n° 10.833/2003, art. 1°, § 2°; Lei n° 10.637/2002, art. 1°, § 2° e Art. 150 da IN RFB nº 2.121/2022).
3. LUCRO PRESUMIDO
A receita proveniente do aluguel de imóveis próprios poderá ser computada por meio de duas formas: como receita operacional (receita bruta), quando a mesma fizer parte das atividades da empresa (objeto da empresa); ou como outras receitas, quando a mesma não seja proveniente da atividade exercida pela empresa.
3.1. Receita de Aluguel – Atividade da Empresa
No caso do aluguel de imóveis próprios fazer parte de uma das atividades da empresa, a mesma será computada no total da receita bruta auferida, para fins de determinação da base de cálculo do IRPJ e da CSLL, ou seja, será aplicado um percentual de presunção de 32% sobre a receita de aluguéis próprios para fins de determinação da base de cálculo do IRPJ e da CSLL.
O resultado obtido será acrescido das demais receitas auferidas no período e sobre o mesmo será aplicado um alíquota de 9% para CSLL e 15% para IRPJ, sendo que este último possui adicional de 10% para a parcela do lucro que exceder o valor resultante da multiplicação de R$ 20.000,00 pelo número de meses do respectivo período de apuração (Decreto n° 9.580/2018, art. 592, inciso III, alínea “c”, art. 541 e art. 542; Lei n° 9.249/1995, art. 20; Instrução Normativa RFB n° 1.700/2017, art. 30, inciso III).
Em relação ao Pis/Pasep e a Cofins, a receita de aluguel por fazer parte do objeto da empresa está sujeita ao regime cumulativo, ou seja, será aplicado uma alíquota de 0,65% para o Pis/Pasep e 3% para a Cofins (Art. 128 da IN RFB nº 2.121/2022).
Através da Solução de Consulta n° 143, de 19 de setembro de 2012 (DOU de 31.10.2012), a RFB esclareceu que não há previsão legal para a pessoa jurídica tributada com base no lucro presumido excluir as despesas para cobrança ou recebimento de aluguéis da receita bruta da atividade de locação de imóveis próprios.
3.2. Outras receitas
Quando a atividade de aluguel de imóveis de próprios não fizer parte do objeto da empresa, as receitas auferidas relativas a está atividade não será computada na receita bruta para fins de presunção do lucro presumido, mas serão incluídas na base de cálculo do IRPJ e da CSLL para fins de aplicação das alíquotas do IRPJ do adicional (caso devido) e também da CSLL (Decreto n° 9.580/2018, art. 595).
Considerando que as outras receitas não integram a receita bruta, assim não haverá incidência de PIS e COFINS (Lei n° 9.718/1998, art. 3° e Art. 126 da IN RFB nº 2.121/2022).
4. ENTIDADES IMUNES E ISENTAS
4.1. Entidades imunes
As entidades imunes devido a sua condição, não estão sujeitas à incidência de tributos em relação a suas receitas.
Não estão abrangidos pela imunidade os rendimentos e ganhos de capital auferidos em aplicações financeiras de renda fixa ou de renda variável, os quais serão tributados normalmente de acordo com a legislação vigente (IN RFB nº 1.585/2015).
Para gozo da imunidade é necessário que a entidade atenda aos requisitos previstos no § 2° do artigo 12 da Lei n° 9.532/1997, com a alteração dada pelo o Art. 4º da Lei nº 13.204/2015.
Conforme Solução de Consulta n° 127, de 28 de maio de 2010 (DOU de 07.06.2010), é imune ao IRPJ a receita de aluguel auferida por instituições de assistência social, se: (i) for integralmente aplicada nas suas atividades fins e (ii) for fruto da mera locação eventual ou circunstancial de um imóvel próprio. Neste caso, a locação não chega a constituir uma atividade de natureza empresarial pois, por si e a rigor, é ato de índole civil, sem finalidade lucrativa. Todavia, se a entidade tem como única atividade a locação de imóveis próprios, ou, a par de outras atividades, efetua a locação de imóveis próprios, cuja renda representa parcela significativa de sua receita total, administrando-os como se imobiliária fosse, está configurada a atividade de natureza empresarial, sujeita à tributação.
4.2. Entidades isentas
Para as entidades isentas, as mesmas possuem isenção em relação ao IRPJ e à CSLL desde que atendidos de modo geral, os mesmos requisitos das entidades imunes (Lei n° 9.532/1997, art. 15).
A entidade isenta também não será contribuinte do PIS sobre faturamento, todavia, estará sujeita ao pagamento de PIS sobre a folha de salários (Art. 300 da IN RFB nº 2.121/2022); e para a COFINS estará isenta em relação às receitas derivadas de suas atividades próprias (Art. 23 da IN RFB nº 2.121/2022).
Consideram-se receitas decorrentes das atividades próprias somente aquelas provenientes de contribuições, doações, anuidades ou mensalidades fixadas por lei, assembleia ou estatuto, recebidas de associados ou mantenedores, sem caráter contraprestacional direto, destinadas ao seu custeio e ao desenvolvimento dos seus objetivos sociais.
Consideram-se também receitas derivadas das atividades próprias aquelas decorrentes do exercício da finalidade precípua da entidade, ainda que auferidas em caráter contraprestacional.
Como a isenção de COFINS abrange somente as receitas, não estando a receita de aluguel de imóveis próprios incluída entre elas, está sofrerá incidência de 7,6% da contribuição não cumulativa, art. 47, § 2°; Lei n° 10.833/2003, art. 2°, art. 150 da IN RFB nº 2.121/2022)
Conforme Solução de Consulta n° 425/2005 da 7ª Região fiscal, a receita de aluguel auferida por associação civil para terceiros está sujeita a perda da isenção:
SOLUÇÃO DE CONSULTA N° 425, DE 17 DE OUTUBRO DE 2005
ASSUNTO: Imposto sobre a Renda de Pessoa Jurídica – IRPJ
ASSOCIAÇÃO CIVIL SEM FINS LUCRATIVOS. ISENÇÃO.
Desde que atendidos os demais requisitos legais, a associação civil sem fins lucrativos que cobrar de seus associados taxas pelo uso de salão de festas com o objetivo de cobrir gastos com manutenção, limpeza, energia elétrica, etc., não terá prejudicada a isenção do Imposto de Renda, considerando que tal atividade, por proporcionar melhores condições de desfrute e utilização das dependências do clube, identifica-se como meio de realização de seus fins. Todavia, se obtiver receitas oriundas de aluguel do salão de festas para terceiros, estará desenvolvendo atividade de natureza econômico-financeira, o que, por extrapolar a órbita se seus objetivos, a excluirá da isenção do referido imposto.
5. SIMPLES NACIONAL
A realização de atividade de locação de imóveis próprios não poderá optar pelo Simples Nacional (Lei Complementar nº 123, de 2006, art. 17, inciso XV; e inc. XXIII do Art. 15 da Resolução CGSN nº 140/2018).
Na hipótese de realizar o referido aluguel dentro do período em que for optante pelo regime, a pessoa jurídica deverá efetuar comunicação de desenquadramento à RFB por meio do aplicativo “Comunicação de Exclusão do Simples Nacional” disponibilizado no Portal do Simples Nacional, até o último dia útil do mês subsequente ao de ocorrência da vedação, produzindo efeitos a partir do primeiro dia deste mesmo mês subsequente (Resolução CGSN n° 140/2018, art. 81, inciso II, alínea “c”).
Entretanto, é permitido às empresas do Simples Nacional realizar o aluguel de imóveis próprios quando estes se referirem a prestação de serviços tributados pelo ISS.
São permitidos aqueles que tenham a finalidade de exploração de salões de festas, centro de convenções, escritórios virtuais, stands, quadras esportivas, estádios, ginásios, auditórios, casas de espetáculos, parques de diversões, canchas e congêneres, para realização de eventos ou negócios de qualquer natureza.
6. TRIBUTAÇÃO DOS VALORES RECEBIDOS A TÍTULO DE ALUGUÉIS PELA PESSOA FÍSICA
Os rendimentos de aluguéis percebidos por pessoas físicas sujeitam-se (art. 22 da IN RFB nº 1.500/2014):
a) ao desconto do Imposto de Renda na Fonte, quando pagos por pessoas jurídicas;
b) ao recolhimento mensal obrigatório do imposto (carnê-leão), quando pagos por pessoas físicas ou por fontes situadas no Exterior (pessoas físicas ou jurídicas).
Nota: todos os aspectos tributários de rendimentos de aluguéis recebidos por pessoa física foram abordados na matéria publicada no Bol. INFORMARE nº 38/2021 deste caderno.
Fundamentos legais: os citados no texto.