ITBI
Imposto sobre a Transmissão “Inter Vivos” de Bens
Imóveis e Direitos a eles Relativos Parte 1
Sumário
1. Introdução;
2. Fato Gerador;
3. Não Incidência;
3.1. Operações não contempladas pela não incidência;
4. Isenções;
5. Alíquota;
6. Base de Cálculo;
6.1. Valor Venal;
7. Disposições Finais.
1. INTRODUÇÃO
Parte 1 desta matéria, abordará a legislação do ITBI – Imposto de Transmissão “Inter Vivos”, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos a eles relativos, incidente no Distrito Federal.
2. FATO GERADOR
O fato gerador do ITBI ocorre nas seguintes operações ou atos:
a) A transmissão “inter vivos”, a qualquer título, por ato oneroso, da propriedade ou domínio útil de bens imóveis por natureza ou acessão física;
b) A transmissão “inter vivos”, a qualquer título, por ato oneroso, de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia;
c) A cessão de direitos à sua aquisição, por ato oneroso, relativo às transmissões referidas nos incisos anteriores; tratando-se desta operação, consubstanciada por intermédio de mandato com cláusula “em causa própria” ou com poderes equivalentes para transmissão de bem imóvel e respectivo substabelecimento, desde que contenha cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade, observar-se-á:
I - caso, no momento do registro da escritura definitiva do imóvel, verificar-se que a aquisição do bem não foi feita pelo primeiro mandatário, presumir-se-ão ocorridos tantos fatos geradores quantas cessões que servirem de base ao registro; Declarado inconstitucional pela Ação Direta de Inconstitucionalidade- ADI nº 2007.00.2.008203-7 TJDFT.
II - em razão do disposto no inciso anterior, a alíquota do Imposto será multiplicada pelo número de sucessivos mandatários, de forma a incidir sobre cada uma das cessões. Declarado inconstitucional pela Ação Direta de Inconstitucionalidade - ADI nº 2007.00.2.008203-7 TJDFT.
d) A compra e venda;
e) A dação em pagamento;
f) A permuta; este não se aplica à extinção do usufruto por morte ou renúncia do usufrutuário;
g) A arrematação, a adjudicação e a remição;
h) O excesso oneroso em bens imóveis na divisão de patrimônio comum ou partilhado, em virtude de dissolução da sociedade conjugal por separação judicial ou divórcio, de sucessão e de extinção de condomínio ou sociedade de fato;
i) A promessa de compra e venda na qual não foi pactuado arrependimento, registrada no Cartório de Registro de Imóveis, inclusive seu distrato e a cessão de direitos dela decorrentes. Esta previsão foi declarada inconstitucional pela Ação Direta de Inconstitucionalidade – ADI nº 2007.00.2.008203-7 TJDFT;
j) A instituição de usufruto convencional sobre bem imóvel e sua extinção por consolidação na pessoa do nu proprietário;
l) A instituição de direito real de uso e de superfície;
m) A cessão de direitos do arrematante ou adjudicatário, depois de assinado o auto de arrematação ou adjudicação;
n) A cessão onerosa de direitos à sucessão;
o) Qualquer ato judicial ou extrajudicial “inter vivos” que importe ou se resolva em transmissão onerosa de imóveis ou direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia.
O Imposto refere-se a atos e contratos relativos a imóveis situados no território do Distrito Federal.
Para fins de legislação, considera-se ocorrido o fato gerador do ITBI na data do instrumento ou ato que servir de título à transmissão ou cessão, no entanto, esta previsão foi declarada inconstitucional pela Ação Direta de Inconstitucionalidade - ADI nº 2007.00.2.008203-7 TJDFT.
Art.1º do Decreto 27.576/2006.
3. NÃO INCIDÊNCIA
A legislação do Distrito Federal prevê a não incidência do ITBI para determinadas operações, são elas:
a) A transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica, em realização de capital nela subscrito;
b) A transmissão de bens ou direitos em decorrência de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica;
c) A transmissão aos mesmos alienantes dos bens e direitos adquiridos na forma da letra “a”, em decorrência de sua desincorporação do patrimônio da pessoa jurídica a que foram conferidos;
d) A aquisição de bens e direitos por usucapião;
e) A transmissão de bens imóveis e respectivos direitos ao patrimônio:
e.1) da União, dos Estados, do Distrito Federal e dos Municípios;
e.2) de templos de qualquer culto;
e.3) de partidos políticos, inclusive suas fundações, e entidades sindicais dos trabalhadores;
e.4) de instituições de educação e de assistência social sem fins lucrativos;
e.5) de autarquias, fundações instituídas e mantidas pelo Poder Público.
3.1. Operações não contempladas pela não incidência
Nas operações previstas nos itens “a” a “c” do Item 3, estudado acima, não se aplica a não incidência do imposto, quando a pessoa jurídica adquirente tiver como atividade preponderante a compra e venda de bens imóveis e seus direitos reais, a locação de bens imóveis ou o arrendamento mercantil.
Considera-se caracterizada a atividade preponderante, quando mais de 50% da receita operacional da pessoa jurídica adquirente, nos 24 meses anteriores e nos 24 meses posteriores à aquisição, decorrer das transações referidas. Verificada a preponderância, o Imposto será devido nos termos da Lei vigente à data da aquisição, calculado sobre o valor do bem ou direito naquela data, corrigida a expressão monetária da base de cálculo para o dia do vencimento do prazo para o pagamento do crédito tributário respectivo
Se a pessoa jurídica adquirente iniciar suas atividades após a aquisição, ou menos de 24 meses antes dela, apurar-se-á a preponderância levando-se em conta os 36 primeiros meses seguintes à data da aquisição.
Na hipótese de expedição de ato suspensivo da cobrança do imposto, para fins de apuração da preponderância, o interessado deverá apresentar a documentação fiscal e contábil necessária no prazo de 45 dias, a contar do encerramento do prazo para entrega da declaração do imposto de renda pessoa jurídica, relativa ao último exercício do período de apuração.
Quanto aos itens “e.1” e “e.5” “a” do Item 3, estudado acima, não se aplica aos bens relacionados com exploração de atividades econômicas regidas pelas normas aplicáveis a empreendimentos privados, ou em que haja contraprestação ou pagamento de preços ou tarifas pelo usuário, nem exonera o promitente comprador da obrigação de pagar imposto relativamente ao bem imóvel.
Relativamente aos itens “e.2” e “e.5” do Item 3, referem-se exclusivamente aos bens vinculados às finalidades essenciais das entidades nelas mencionadas, nos termos do art. 150, § 2º e §4º, da Constituição da República Federativa do Brasil.
Quanto às entidades relacionadas aos itens “e.3” e “e.4”, condicionam-se à comprovação, de que:
a) não distribuem qualquer parcela de seu patrimônio ou de suas rendas, a qualquer título;
b) aplicam integralmente, no País, os seus recursos na manutenção dos seus objetivos institucionais;
c) mantêm escrituração de suas receitas e despesas em livros revestidos de formalidades capazes de assegurar sua exatidão.
NOTA: VIDE INSTRUÇÃO NORMATIVA SUREC Nº 06, DE 13/08/2018 – DODF DE 15/08/2018. QUE ESPECIFICA OS DOCUMENTOS NECESSÁRIOS PARA RECONHECIMENTO DA NÃO INCIDÊNCIA DE ITBI NO CASO DA CESSÃO DE DIREITO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA.
Art. 2º do Decreto 27.576/2006.
4. ISENÇÕES
São isentos do Imposto do pagamento do ITBI, os seguintes atos:
a) o Estado estrangeiro, quanto às aquisições de imóveis destinados à sede de sua missão diplomática ou consular e à residência de diplomatas acreditados no País;
b) As transmissões de habitações populares, bem como de terrenos destinados à sua edificação;
c) Os concessionários de direito real de uso de imóveis da Companhia Imobiliária de Brasília- TERRACAP, destinados à implantação de oficinas mecânicas, quando for fato gerador do tributo a cessão de uso com opção de compra;
d) A aquisição de imóveis de propriedade da Companhia Imobiliária de Brasília- TERRACAP pelos empreendedores habilitados pela Caixa Econômica Federal, bem como a transação de venda dos terrenos à Caixa Econômica Federal e as demais operações de transferência de propriedade dos imóveis, com recursos provenientes do Programa de Arrendamento Residencial- PAR, do Governo Federal;
e) A aquisição do imóvel destinado a empreendimento enquadrado nos Programas de Promoção de Desenvolvimento Econômico Integrado e Sustentável do Distrito Federal- PRÓ-DF e PRÓ- DF II, cujos projetos forem aprovados até 15 de julho de 2007, por ocasião da opção de compra e venda, mediante lavratura da escritura pública, na forma da legislação;
f) A aquisição de imóvel destinado à implantação de empreendimento beneficiado pelo Plano de Desenvolvimento Rural do Distrito Federal- PRÓ-RURAL/DF-RIDE, na forma da legislação.
Ressaltando que, para os efeitos do item “b” considera-se:
I - habitação popular, o imóvel edificado com área total de construção não superior a 60m² e área total do terreno não superior a 300m², localizado em zona economicamente carente, porém, não se aplica o requisito relativo à área total do terreno quando se tratar de edificação em condomínio de unidades autônomas;
II - terreno destinado à habitação popular, o imóvel não edificado com área total não superior a 300m², localizado em zona economicamente carente.
Considera-se zona economicamente carente, a área, de propriedade do Distrito Federal ou de empresa sob seu controle acionário, destinada a programa de assentamento ou habitacional.
Por fim, a isenção e a não incidência de caráter não geral serão reconhecidas pela Secretaria de Estado de Fazenda do Distrito Federal, mediante requerimento do adquirente, instruído com documentos comprobatórios do preenchimento das condições definidas neste regulamento ou em outras normas específicas.
NOTA: VIDE INSTRUÇÃO NORMATIVA SUREC Nº 06, DE 13/08/2018 – DODF DE 15/08/2018. QUE ESPECIFICA OS DOCUMENTOS NECESSÁRIOS PARA RECONHECIMENTO DA isenção DE ITBI NO CASO DA CESSÃO DE DIREITO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA.
Arts. 3º e 4º do Decreto 27.576/2006.
5. ALÍQUOTA
A alíquota do ITBI no Distrito Federal são 3%, conforme art. 9º do Decreto 27.576/2006.
6. BASE DE CÁLCULO
A base de cálculo do Imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos ou cedidos.
6.1. Valor Venal
Não são dedutíveis do valor venal, para fins de cálculo do Imposto, eventuais dívidas que onerem o imóvel transmitido ou cedido.
O valor venal dos direitos reais corresponde a 70% do valor venal do imóvel.
O valor da propriedade nua corresponde a 30% do valor venal do imóvel.
Observando que, o valor venal é determinado pela administração tributária, por meio de avaliação feita com base nos elementos de que dispuser e, ainda, na declaração do sujeito passivo.
A administração tributária considerará os seguintes elementos para a referida avaliação:
1 - Quanto à imóvel edificado:
a) padrão ou tipo de construção;
b) área construída;
c) valor unitário do metro quadrado;
d) idade do imóvel e estado de conservação;
e) destinação de uso;
f) parâmetros de valorização em função do logradouro, quadra, setor e posição em que estiver situado o imóvel;
g) valores aferidos no mercado imobiliário;
h) serviços públicos ou de utilidade públicas existentes nas imediações.
2 - Quanto à imóvel não edificado:
a) área, forma, dimensões, localização, acidentes geográficos e outras características;
b) área destinada à construção;
c) gabarito;
d) destinação ou natureza da utilização;
e) parâmetros de valorização em função do logradouro, quadra, setor e posição em que estiver situado o imóvel;
f) valores aferidos no mercado imobiliário;
g) serviços públicos ou de utilidade pública existente nas imediações.
Para efeito de cálculo do Imposto, prevalecerá o valor declarado no instrumento quando este for superior ao valor da avaliação da administração apurada.
A base de cálculo do imposto, no caso de aquisição em hasta pública, é o valor da arrematação.
Arts. 5º e 6º do Decreto 27.576/2006.
7. DISPOSIÇÕES FINAIS
São bens imóveis o solo e tudo quanto se lhe incorporar natural ou artificialmente, de acordo com art. 79 do Código Civil de 2002.
Consideram-se imóveis para os efeitos legais, conforme prevê art. 80 do Código Civil de 2002:
a) Os direitos reais sobre imóveis e as ações que os asseguram;
b) O direito à sucessão aberta.
São direitos reais sobre imóveis, nos termos do art. 1.225 do Código Civil de 2002:
a) A propriedade;
b) A superfície;
c) As servidões;
d) O usufruto;
e) O uso;
f) A habitação;
g) O direito do promitente comprador do imóvel;
h) a concessão de uso especial para fins de moradia;
i) a concessão de direito real de uso.
Observando que, não perdem o caráter de imóveis, de acordo art. 81 do Código Civil de 2002:
a) As edificações que, separadas do solo, mas conservando a sua unidade, forem removidas para outro local;
b) Os materiais provisoriamente separados de um prédio, para nele se reempregarem.
Art.1º, §§ 4º a 7º do Decreto 27.576/2006.
Nota: Ressaltamos que as informações aqui contidas são com base nos fundamentos legais supracitados, e vigorando até a data de elaboração desta matéria.