ITBI
Imposto Sobre a Transmissão Inter Vivos de Bens Imóveis
Sumário
1. Introdução;
2. Quando o imposto é gerado;
3. Não incidência do imposto;
4. Isenção;
5. Base de cálculo;
6. Contribuinte e do responsável e solidário;
7. Pagamento do ITBI;
8. Obrigações acessórias;
9. Infrações e penalidades.
1. INTRODUÇÃO
ITBI é o imposto sobre a transmissão “inter vivos” por ato oneroso de bens imóveis ou direitos reais a eles relativos. Não, incide o ITCD – Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação, que é competência do Estado.
A transmissão de propriedade, somente ocorre mediante o registro do título no registro imobiliário. E, até que se proceda o registro, não ocorreu ainda a transmissão da propriedade e, consequentemente, não ocorreu ainda o fato gerador do ITBI.
2. QUANDO O IMPOSTO É GERADO
O Imposto sobre a Transmissão "inter vivos" de Bens Imóveis e de direitos a eles relativos, (ITBI) tem como fato gerador:
– A transmissão “inter vivos”, a qualquer título, por ato oneroso:
a) de bens imóveis, por natureza ou acessão física;
b) de direitos reais sobre bens imóveis, exceto os de garantia.
– A cessão, por ato oneroso, de direitos relativos à aquisição de bens imóveis.
O fato gerador do ITBI ocorre no momento da transmissão ou cessão dos bens ou dos direitos, respectivamente transmitidos ou cedidos.
O imposto refere-se às transmissões ou cessões relativas a imóveis situados no território do Município de Porto Velho, ainda que a lavratura da Escritura ocorra em cartório localizado em município diverso.
Estão compreendidos na incidência do ITBI:
Compra e venda;
Dação em pagamento;
Permuta inclusive nos casos em que a copropriedade se tenha estabelecido pelo mesmo título aquisitivo ou em bens contíguos;
Instituição de usufruto, uso, habitação e a enfiteuse;
Arrematação ou adjudicação em leilão, hasta pública ou praça, bem como as respectivas cessões de direitos;
Transferência de bem imóvel ou direito real sobre imóvel ao patrimônio de pessoa jurídica ou para qualquer de seus sócios, acionistas ou respectivos sucessores;
Transferência de bem imóvel ao patrimônio de pessoa jurídica para pagamento de capital, relativamente ao valor da diferença entre o subscrito e o realizado;
Reposições onerosas que ocorram:
a) nas partilhas efetuadas em virtude de dissolução da sociedade conjugal, quando o cônjuge receber dos imóveis situados no Município, quota-parte cujo valor seja maior do que lhes caberia, considerando-se a totalidade dos referidos imóveis;
b) nas divisões para extinção de condomínio de bens imóveis, quando qualquer condômino receber quota-parte cujo valor seja maior do que o de sua quota-parte ideal.
Na instituição, translação, cessão ou extinção do direito de superfície;
Cessão de direito à herança ou legado de bens imóveis ou de direitos a eles relativos;
Cessão dos direitos de opção de venda, desde que o optante tenha direito à diferença de preço e não simplesmente à comissão;
Instituição, translação e extinção de qualquer direito real sobre imóvel, exceto os direitos reais de garantia;
Todos os demais atos onerosos translativos de imóveis, por natureza ou por acessão física, e de direitos reais sobre imóveis.
3. NÃO INCIDÊNCIA DO IMPOSTO
O ITBI não incide sobre:
a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital;
a transmissão de bens ou direitos decorrentes de fusão, incorporação, cisão ou extinção total ou parcial de pessoa jurídica, salvo se a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil;
a transmissão de bens ou direitos aos mesmos alienantes, em decorrência de sua desincorporação do patrimônio da pessoa jurídica a que foram conferidos;
o retorno do bem ao domínio do antigo proprietário por força de retrovenda, retrocessão ou pacto de melhor comprador.
A não incidência de que trata o primeiro subitem deste tópico, não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado, incidindo o imposto sobre a parcela excedente.
Considera-se caracterizada a atividade preponderante, quando mais de 50% (cinquenta por cento) da receita operacional da pessoa jurídica adquirente, nos 2 (dois) anos anteriores e nos 2 (dois) anos subsequentes à aquisição, decorrer de transações bens ou direitos decorrentes de fusão, incorporação, cisão ou extinção total ou parcial de pessoa jurídica.
Se a pessoa jurídica adquirente iniciar suas atividades após a aquisição, ou menos de 2 (dois) anos antes dela, apurar-se-á a preponderância referida no parágrafo anterior levando em conta os 3 (três) primeiros anos seguintes à data da aquisição.
Fica prejudicada a análise da atividade preponderante, incidindo o imposto, quando a pessoa jurídica adquirente dos bens ou direitos tiver existência em período inferior ao previsto nos parágrafos anteriores
Verificada a preponderância, tornar-se-á devido o imposto, nos termos da lei vigente à data da aquisição, sobre o valor do bem ou direito nessa data.
4. ISENÇÃO
São isentos do ITBI, na primeira escritura, os imóveis inclusos no Programa de Regularização Fundiária promovido pelo Município de Porto Velho.
Considera-se regularização fundiária para fins de aplicação da isenção, o processo efetivado pela Secretaria Municipal responsável pela regularização fundiária no Município, pelo qual se define a titularidade do domínio de uma área, e que tem por fim legitimar a posse focalizando a função social da propriedade e priorizando o uso da terra como um bem coletivo.
5. BASE DE CÁLCULO
A base de cálculo do imposto é o valor dos bens ou direitos relativos ao imóvel, no momento da transmissão ou cessão. O valor dos bens e direitos relativos ao imóvel será determinado pela Administração Tributária com base nos elementos valorativos de que disponha, podendo, conforme o caso, ser definido de acordo com:
A avaliação efetuada com base nos elementos aferidos no mercado imobiliário do Município;
Os elementos constantes do Cadastro Imobiliário Urbano e Rural;
O valor de negócio constante no ato jurídico firmado pelo sujeito passivo, ou por seu representante legal, ou
A pauta de preços regularmente divulgada.
Para fins de cobrança do imposto prevalecerá o maior valor dentre os relativos aos subitens mencionado no parágrafo anterior.
Em nenhum caso a base de cálculo do ITBI poderá ser inferior:
Ao valor venal atribuído pelo Município utilizado no exercício correspondente;
Ao valor por hectare para imóveis rurais, constante da tabela referencial de Valor da Terra Nua (VTN) do Município, e na sua falta, aquela elaborada por órgão oficial, atualizada monetariamente pela variação da Unidade Padrão Fiscal, acrescido das benfeitorias existentes.
Na arrematação judicial ou extrajudicial, na adjudicação ou na remição de bem imóvel, a base de cálculo do ITBI será o valor pelo qual o bem foi arrematado, adjudicado ou remido, atualizado monetariamente até a data do lançamento do ITBI.
Nos casos de outorga do direito de superfície, a base de cálculo será o valor da contraprestação a ser paga nos termos do Contrato ou Escritura Pública, e, nos casos de extinção, se houver benfeitoria ou edificação indenizada, a base de cálculo será o valor da indenização.
Nos casos a seguir especificados a base de cálculo será:
2/3 (dois terços) do valor do imóvel, nos casos de instituição ou venda do direito real de usufruto, uso ou habitação, inclusive a transferência onerosa ao nu-proprietário;
O valor da parte excedente da meação, ou da parte ideal consistente em imóveis, nos casos de tornas ou reposições verificadas em partilhas ou divisões;
O valor da diferença entre o subscrito e o realizado, nos casos de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital;
O valor venal apenas da edificação e do terreno, nos casos de transmissões e cessões por intermédio do Sistema Financeiro de Habitação;
O valor integral do bem ou do direito em qualquer outra aquisição não especificada nos incisos anteriores, seja de propriedade plena, seja de domínio útil, ou de outro direito real cuja transmissão seja tributável;
Na falta de VTN do Município, o valor máximo, por hectare, constante da tabela referencial de preços elaborada por órgão oficial Governo Federal, atualizada monetariamente, para imóveis localizados na zona rural.
A alíquota do ITBI é de 2% (dois por cento) sobre a base de cálculo.
6. CONTRIBUINTE E DO RESPONSÁVEL E SOLIDÁRIO
São contribuintes do ITBI:
O adquirente do bem ou do direito transmitido, na transmissão de bens imóveis ou de direitos reais;
O cessionário do bem ou do direito cedido, no caso de cessão de bens imóveis ou de direitos reais;
Cada um dos permutantes, no caso de permuta de bens ou de direitos;
Respondem solidariamente pelo pagamento do imposto:
O transmitente do bem ou do direito transmitido, na transmissão de bens imóveis ou de direitos reais;
O cedente, na cessão de bens imóveis ou de direitos reais;
O permutante, em relação ao outro permutante do bem imóvel ou do direito real, na permuta de bens ou de direitos;
Os tabeliães, escrivães e demais serventuários de ofício que lavrarem, registrarem, inscreverem ou averbarem os atos e termos a seu cargo.
Nas cessões de direitos relativos a bens imóveis, quer por instrumento público, particular, ou mandato em causa própria a pessoa em favor de quem for outorgada a escritura definitiva ou pronunciada a sentença de adjudicação é responsável pelo pagamento devido sobre anteriores atos de cessão ou de substabelecimento, com os acréscimos moratórios e a atualização monetária incidentes.
7. PAGAMENTO DO ITBI
O ITBI será lançado por declaração do sujeito passivo ou de ofício.
O imposto será lançado por declaração, mediante a apresentação da declaração pelo sujeito passivo, constando dados da transferência, dados do imóvel e valor da transação.
O lançamento será efetuado e revisto de ofício, com base nos elementos disponíveis, nos seguintes casos:
O contribuinte ou o responsável não apresentar a declaração;
A declaração apresentada contiver inexatidão, erro, omissão ou falsidade quanto a quaisquer elementos nela consignados;
O valor da base de cálculo consignado na declaração for inferior àquele determinado pela Administração Tributária Municipal;
O contribuinte ou o responsável deixar de prestar informação ou de atender a pedido de esclarecimento formulado pela autoridade tributária municipal quanto à declaração apresentada, conforme prazo definido no Regulamento.
O ITBI será lançado em nome de qualquer das partes da operação tributada, que solicitar o lançamento ao órgão competente, ou for identificada, pela autoridade administrativa, como sujeito passivo ou solidário do imposto.
Na hipótese de o imóvel ocupar área pertencente a mais de um município, o lançamento far-se-á proporcionalmente, considerando o valor da parte localizada no Município.
O sujeito passivo que não concordar com o valor estipulado para a base de cálculo do imposto poderá apresentar pedido de reavaliação junto ao setor responsável pelo lançamento do ITBI, dentro do prazo estabelecido para o pagamento, mediante recolhimento do valor que entenda como devido.
O recolhimento do ITBI deverá ser realizado de forma antecipada ao registro da transmissão de bem imóvel ou na cessão de direitos reais a eles relativos, independente do título que se dê ao ato translativo.
8. OBRIGAÇÕES ACESSÓRIAS
O sujeito passivo fica obrigado a apresentar declaração acerca dos bens ou direitos transmitidos ou cedidos e fornecer ao Fisco Municipal, quando solicitado, os documentos e informações necessários à apuração do imposto.
Ficam obrigados:
Os tabeliães, escrivães e demais serventuários de ofício:
a) a permitir à Fiscalização o exame de livros, termos, registros, atos e demais documentos ou papéis que interessem à arrecadação do ITBI;
b) a fornecer à Fiscalização, quando solicitado, nos prazos estabelecidos, certidões de atos lavrados ou registrados, concernentes a imóveis ou direitos a eles relativos;
c) transcrever o pagamento do ITBI, ou constar os dados do ato que reconhece o benefício fiscal, no instrumento respectivo, nos termos da legislação aplicável.
As imobiliárias, a apresentação da declaração da ocorrência de atividades imobiliárias, como venda, locação e intermediação.
Os tabeliães ficam obrigados ainda a apresentar relatórios mensais à Administração Tributária Municipal, até o dia 10 (dez) do mês seguinte ao dos atos praticados, todas as translações de domínio imobiliário, identificando o objeto da transação, os nomes das partes e demais elementos necessários à atualização do Cadastro Fiscal Imobiliário, observando a forma disposta no Regulamento.
Os tabeliães, escrivães e demais serventuários de ofício exigirão do contribuinte, antes da prática dos atos atinentes ao seu ofício, prova:
Do pagamento do ITBI;
Do reconhecimento de imunidade, isenção ou não-incidência.
É vedada a transcrição, a inscrição ou a averbação de atos, instrumentos ou títulos sujeitos ao imposto, em escritura pública, sem a comprovação do pagamento ou da exoneração deste.
As autoridades judiciárias e os escrivães farão remeter ao Fisco cópia dos atos decisórios dos autos de inventário, inclusive o formal de partilha, arrolamento e demais feitos, com vistas ao exame e lançamento do ITBI, sempre que houver transmissão tributável inter vivos.
9. INFRAÇÕES E PENALIDADES
São infrações a legislação do ITBI, que sujeitará ao infrator às penalidades correspondentes:
A prática de qualquer ato de transmissão sem o pagamento do imposto, apurado em ação fiscal: multa de 30% (trinta por cento) do valor do imposto devido;
A omissão, inexatidão ou falsidade na declaração acerca dos bens ou direitos transmitidos, assim como pela apresentação de documentos falsos, no todo ou em parte, apurada em ação fiscal: multa de 100% (cem por cento) do valor do imposto devido;
A falta da transcrição do inteiro teor do pagamento do imposto no instrumento específico, apurada em ação fiscal: multa de 10 (dez) UPF, por documento ou informação;
A ausência de apresentação obrigatória de relatórios mensais de translações de domínio imobiliário: multa de 10 (dez) UPF, por relatório;
A ausência de apresentação de documentos e informações solicitadas: multa de 5 (cinco) UPF, por documento ou informação;
Deixar ou recusar-se a exibir livros, documentos e outros elementos solicitados pela Administração Tributária Municipal: multa de 10 (dez) UPF, a cada solicitação;
A entrega, com incorreção ou omissão de dados, da declaração da ocorrência de atividades imobiliárias, como venda, locação e intermediação: multa no valor de 05 (cinco) UPFs;
A falta de comunicação à Administração Tributária de declaração da ocorrência de atividades imobiliárias, como venda, locação e intermediação: multa no valor de 09 (nove) UPFs.
Fundamento legal: art. 230 a 246 da Lei complementar nº 878/2021