GANHOS DE CAPITAL NA ALIENAÇÃO DE BENS E DIREITOS 
Regras Gerais Aplicáveis

Sumário

1. Introdução;
2. Alcance da Tributação;
2.1 – Contribuintes;
2.2 – Rendimentos;
2.2.1 - Rendimentos Não Alcançados;
3. Não Incidência;
3.1 - Alienação do Único Imóvel; 
3.2 - Bens de Pequeno Valor;
3.3 - Venda de Imóvel Residencial Para Compra de Outro;
3.3.1 - Operações Realizadas à Prestação;
3.3.2 - Operações Alcançadas Pela Isenção;
3.3.3 - Inobservância Das Condições Estabelecidas - Exigência do Imposto;
4. Conceito de Ganho de Capital;
5. Valor de Alienação;
6. Custo de Aquisição;
6.1 - Bens ou Direitos de Contribuinte Desobrigado de Declarar; 
6.2 - Bens ou Direitos Adquiridos a Partir de 1996;
6.3 - Imóvel Desmembrado;
6.4 - Imóvel Adquirido em Permuta;
6.5 - Bens ou Direitos Adquiridos em Partes;
6.6 - Bens Adquiridos Por Meio de Concurso ou Sorteio;
6.7 - Bens Comuns;
6.8 - Arrendamento Mercantil;
6.9 - Participações Societárias;
7. Valores Que Podem Integrar o Custo de Aquisição;
8. Custo a Considerar na Ausência de Valor Pago;
9. Alienação de Imóvel Rural;
9.1 - Imóveis Adquiridos Até 31.12.1996;
9.2 - Imóveis Adquiridos a Partir de 01.01.1997;
10. Sucessão e Dissolução da Sociedade Conjugal ou da Unidade Familiar;
10.1 – Data da Aquisição;
11. Regras a Observar no Caso de Alienação de Imóveis;
11.1 - Redução do Ganho de Capital em Função da Data de Aquisição;
11.1.1 - Alienações Ocorridas Entre 16 de Junho de 2005 e 13 de Outubro de 2005;
1.1.2 - Alienações Ocorridas Entre 14 de Outubro e 30 de Novembro de 2005;
11.1.3 - Alienações Ocorridas a Partir de 1º de Dezembro de 2005;
11.1.4 - Alienação de Imóvel Constituído de Partes Adquiridas em Datas Diferentes;
11.2 - Redução do Ganho de Capital Para Imóveis Adquiridos Até 31.12.1988;
11.3 - Permuta de Imóveis Com Recebimento de Torna;
11.4 – Desapropriação;
11.5 - Imóvel Havido Por Herança Aberta Até 31.12.1988, Com Partilha Ocorrida Após Essa Data;
12. Tributação do Ganho de Capital;
12.1 - Base de Cálculo e Alíquota a Partir de 01 de Janeiro de 2017;
12.1.1 - Utilização de Alíquotas Progressivas;
12.2 - Tributação Definitiva;
12.3 - Alienação a Prazo;
12.3.1 - Juros na Alienação a Prazo;
13. Pagamento do Imposto;
13.1 - Contribuintes e Responsáveis; 
13.2 - Preenchimento do DARF; 
13.3 - Pagamento do Imposto;
13.4 - Pagamento Fora de Prazo;
14. Alienação de Bens Pelo Espólio;
15. Programa Para Apuração do Ganho de Capital.

1. INTRODUÇÃO

Neste trabalho examinaremos as normas para tributação dos ganhos de capital percebidos por pessoas físicas na alienação de bens ou direitos, de acordo com o disposto na Instrução Normativa SRF nº 84/2001, com as alterações introduzidas pela Lei nº 11.196/2005, e pela Instrução Normativa SRF nº 599/2005, Ato Declaratório Interpretativo RFB nº 3/2016, artigos 1º e 2º da Lei nº 13.259/2016, e a IN RFB nº 2.070/2022, e outras fontes citadas no texto.

Observação: a matéria foi publicada no boletim de acordo com a legislação vigente à época de sua publicação, estando sujeita a sofrer alterações posteriores a publicação em nosso site.

2. ALCANCE DA TRIBUTAÇÃO

2.1 – Contribuintes

São contribuintes do Imposto de Renda, incidente sobre ganhos de capital, as pessoas físicas, residentes:

a) no Brasil, que aufiram ganho de capital na alienação, a qualquer título, de bens ou direitos, localizados no País ou no Exterior, quando adquiridos em reais;

b) no Exterior, que aufiram ganho de capital na alienação, a qualquer título, de bens ou direitos localizados no Brasil, observados os acordos ou tratados celebrados com o país de residência do contribuinte. Neste caso, o contribuinte do imposto é o espólio, o doador ou o ex-cônjuge ou ex-convivente a quem for atribuído o bem ou direito objeto da tributação.

2.2 – Rendimentos

Estão sujeitos ao pagamento do Imposto de Renda as pessoas físicas que auferirem ganhos de capital:

a) na alienação, a qualquer título, de bens ou direitos ou cessão ou promessa de cessão de direitos à sua aquisição, tais como as realizadas por compra e venda, permuta, adjudicação, desapropriação, dação em pagamento, procuração em causa própria, promessa de compra e venda, cessão de direitos ou promessa de cessão de direitos e contratos afins;

b) na transferência a herdeiros e legatários na sucessão causa mortis, a donatários na doação, inclusive em adiantamento da legítima, ou atribuição a ex-cônjuge ou ex-convivente, na dissolução da sociedade conjugal ou união estável, de direito de propriedade de bens e direitos adquiridos por valor superior àquele pelo qual constavam na Declaração de Ajuste Anual do de cujus, do doador, do ex-cônjuge ou ex-convivente que os tenha transferido;

2.2.1 - Rendimentos Não Alcançados

O regime de tributação mencionado não alcança os ganhos de capital percebidos por pessoas físicas, decorrentes de operações realizadas:

a) em bolsas de valores, de mercadorias, de futuros e assemelhadas;

b) com ouro, ativo financeiro;

c) em mercados de liquidação futura fora de bolsa.

3. NÃO INCIDÊNCIA

Não incide o imposto sobre o ganho de capital decorrente de:

a) indenização do valor do imóvel rural na desapropriação para fins de reforma agrária, observando-se que a parcela da indenização, correspondente às benfeitorias, deverá ser computada como receita da atividade rural se o respectivo valor houver sido deduzido como custo ou despesa;

b) indenização por liquidação de sinistro, furto ou roubo, relativo ao objeto segurado;

c) restituição de participação no capital social mediante a entrega à pessoa física, pela pessoa jurídica, de bens e direitos de seu ativo, avaliados pelo valor de mercado;

d) permuta, sem torna, de unidades imobiliárias, efetuada com as normas examinadas no item, observando-se que a exclusão aplica-se:

d.1) exclusivamente às permutas de unidade imobiliária por unidade imobiliária;

d.2) às operações de permuta realizadas por contrato particular, desde que a escritura pública correspondente, quando lavrada, seja de permuta;

d.3) na permuta de unidades imobiliárias com torna, o ganho de capital será apurado exclusivamente em relação à torna;

e) permuta, caracterizada com a entrega, pelo licitante vencedor, de títulos da dívida pública federal, estadual, do Distrito Federal e municipal, ou de outros créditos contra a União, como contrapartida à aquisição das ações ou quotas leiloadas no âmbito dos respectivos programas de desestatização;

f) a partir de 01.01.2002, na hipótese de doação de livros, objetos fonográficos ou iconográficos, obras audiovisuais e obras de arte, para os quais seja atribuído valor de mercado, efetuada por pessoa física a órgãos públicos, autarquias, fundações públicas ou entidades civis sem fins lucrativos, desde que os bens doados sejam incorporados ao acervo de museus, bibliotecas ou centros de pesquisa ou ensino, no Brasil, com acesso franqueado ao público em geral:

f.1) o doador deverá considerar como valor de alienação o constante em sua declaração de bens;

f.2) o donatário registrará os bens recebidos pelo valor atribuído no documento de doação.

3.1 - Alienação do Único Imóvel

Não está sujeita à apuração do ganho de capital a alienação, por valor igual ou inferior a R$ 440.000,00 (quatrocentos e quarenta mil reais), do único imóvel que o titular possua, individualmente, em condomínio ou em comunhão, desde que, nos últimos 5 (cinco) anos, não tenha efetuado alienação de imóvel, a qualquer título, tributada ou não, observando-se que:

a) a exclusão aplica-se ao ganho de capital decorrente da alienação de qualquer bem imóvel, independentemente de se tratar de terreno, terra-nua, casa ou apartamento, ser residencial, comercial ou de lazer, e estar localizado em zona urbana ou rural;

b) o limite de R$ 440.000,00 (quatrocentos e quarenta mil reais) será considerado em relação:

b.1) à parte de cada condômino ou co-proprietário, no caso de bens possuídos em condomínio;

b.2) ao imóvel possuído em comunhão, no caso de sociedade conjugal.

Nota: A Solução De Consulta COSIT nº 256, de 15 de setembro de 2014 (DOU de 26.09.2014), esclarece que os bens adquiridos em condomínio por cônjuges casados obrigatoriamente sob o regime de separação de bens devem ser informados por cônjuge condômino em relação à parte que couber a cada um.

3.2 - Bens de Pequeno Valor

Desde 16 de junho de 2005, é isento do Imposto de Renda o ganho de capital auferido na alienação de bens e direitos de pequeno valor, cujo preço unitário de alienação, no mês em que esta se realizar, seja igual ou inferior a:

a) R$ 20.000,00 (vinte mil reais), no caso de alienação de ações negociadas no mercado de balcão;

b) R$ 35.000,00 (trinta e cinco mil reais), nos demais casos.

Os limites de isenção acima serão considerados em relação:

a) ao bem ou ao valor do conjunto dos bens ou direitos da mesma natureza, alienados em um mesmo mês; considerando-se como da mesma natureza os bens ou direitos que guardam as mesmas características entre si, como: automóveis e motos, imóvel urbano e terra-nua, quadros e esculturas;

b) à parte de cada condômino ou co-proprietário, no caso de bens possuídos em condomínio;

c) cada um dos bens ou direitos possuídos em comunhão e ao valor do conjunto dos bens ou direitos da mesma natureza, alienados em um mesmo mês, no caso de sociedade conjugal;

3.3 - Venda de Imóvel Residencial Para Compra de Outro

Fica isento do Imposto de Renda o ganho auferido por pessoa física residente no País na venda de imóveis residenciais, desde que o alienante, no prazo de 180 (cento e oitenta) dias contado da celebração do contrato, aplique o produto da venda na aquisição, em seu nome, de imóveis residenciais localizados no País, observado o seguinte:

a) no caso de venda de mais de um imóvel, o prazo de 180 (cento e oitenta) dias será contado a partir da data de celebração do contrato relativo à primeira operação;

Nota 1: nesta hipótese, estarão isentos somente os ganhos de capital auferidos nas vendas de imóveis residenciais anteriores à primeira aquisição de imóvel residencial.

Nota 2: A Solução De Consulta Cosit nº 211, de 24 de junho de 2019 (DOU de 26.06.2019) ,  esclareceu que é isento do imposto sobre a renda o ganho auferido por pessoa física residente no País na venda de imóveis residenciais, desde que o alienante, no prazo de 180 (cento e oitenta) dias contado da celebração do contrato, aplique o produto da venda na aquisição de imóveis residenciais localizados no País, ainda que o produto da venda seja aplicado no mesmo dia da celebração do contrato.

b) a aplicação parcial do produto da venda implicará tributação do ganho proporcionalmente ao valor da parcela não aplicada;

c) no caso de aquisição de mais de um imóvel, a isenção aplicar-se-á ao ganho de capital correspondente apenas à parcela empregada na aquisição de imóveis residenciais;

d) a opção pela isenção é irretratável e o contribuinte deverá informá-la no respectivo Demonstrativo da Apuração dos Ganhos de Capital da Declaração de Ajuste Anual;

e) o contribuinte somente poderá usufruir deste benefício, uma vez a cada 5 (cinco) anos, contados a partir da data da celebração do contrato relativo à operação de venda com o referido benefício ou, no caso de venda de mais de um imóvel residencial, à primeira operação de venda com o referido benefício;

f) não integram o produto da venda, para efeito do valor a ser utilizado na aquisição de outro imóvel residencial, as despesas de corretagem pagas pelo alienante;

g) considera-se imóvel residencial a unidade construída em zona urbana ou rural para fins residenciais, segundo as normas disciplinadoras das edificações da localidade em que se situar.

3.3.1 - Operações Realizadas à Prestação

Relativamente às operações realizadas à prestação, aplica-se a isenção mencionada no subitem 3.3, observado o seguinte:

a) nas vendas à prestação e nas aquisições à vista, à soma dos valores recebidos dentro do prazo de 180 (cento e oitenta) dias, contado da data da celebração do primeiro contrato de venda e até a(s) data(s) da(s) aquisição(ões) do(s) imóvel(is) residencial(is);

b) nas vendas à vista e nas aquisições à prestação, aos valores recebidos à vista e utilizados nos pagamentos dentro do prazo de 180 (cento e oitenta) dias, contado da data da celebração do primeiro contrato de venda;

c) nas vendas e aquisições à prestação, à soma dos valores recebidos e utilizados para o pagamento das prestações, ambos dentro do prazo de 180 (cento e oitenta) dias, contado da data da celebração do primeiro contrato de venda.

3.3.2 - Operações Alcançadas Pela Isenção

A isenção do Imposto de Renda sobre o ganho auferido por pessoa física residente no País na venda de imóveis residenciais, na forma examinada no subitem 3.3, aplica-se, inclusive:

a) aos contratos de permuta de imóveis residenciais;

b) à venda ou aquisição de imóvel residencial em construção ou na planta, e (redação dada pela IN RFB nº 2.070/2022)

c) à hipótese de venda de imóvel residencial com o objetivo de quitar, total ou parcialmente, débito remanescente de aquisição a prazo ou à prestação de imóvel residencial já possuído pelo alienante (Incluído pela Instrução Normativa RFB nº 2070, de 16 de março de 2022).

A isenção do imposto não se aplica, dentre outros:

a) à venda ou aquisição de terreno;

b) à aquisição somente de vaga de garagem ou de boxe de estacionamento.

3.3.3 - Inobservância Das Condições Estabelecidas - Exigência do Imposto

A inobservância das condições estabelecidas para gozo da isenção importará em exigência do imposto com base no ganho de capital, acrescido de:

a) juros de mora, calculados a partir do segundo mês subsequente ao do recebimento do valor ou de parcela do valor do imóvel vendido; e

b) multa de ofício ou de mora calculada a partir do primeiro dia útil do segundo mês seguinte ao do recebimento do valor ou de parcela do valor do imóvel vendido, se o imposto não for pago até 30 (trinta) dias após o prazo de 180 (cento e oitenta) dias.

4. CONCEITO DE GANHO DE CAPITAL

Considera-se ganho de capital a diferença positiva entre o valor de alienação de bens ou direitos e o respectivo custo de aquisição.

O prejuízo apurado em uma alienação não pode ser compensado com ganhos obtidos em outra, ainda que no mesmo mês.

5. VALOR DE ALIENAÇÃO

Considera-se valor de alienação:

a) o preço efetivo da operação de venda ou de cessão de direitos;

b) o valor de mercado, nas operações não expressas em dinheiro;

c) no caso de bens ou direitos vinculados a qualquer espécie de financiamento ou a consórcios, em que o saldo devedor é transferido para o adquirente, o valor efetivamente recebido, desprezado o valor da dívida transferida;

d) no caso de bens em condomínio, a parcela do preço que couber a cada condômino ou co-proprietário;

e) no caso de permuta com recebimento de torna, o valor da torna;

f) os valores recebidos a título de reajuste, no caso de pagamento parcelado, qualquer que seja sua designação, a exemplo de juros e reajuste de parcelas, não compõem o valor de alienação, devendo ser tributados à medida de seu recebimento, na fonte ou mediante o recolhimento mensal obrigatório (Carnê-Leão), quando a alienação for para pessoa jurídica ou para pessoa física, respectivamente, e na Declaração de Ajuste Anual;

g) o valor da corretagem, quando suportado pelo alienante, é deduzido do valor da alienação e, quando se tratar de venda a prazo, com diferimento da tributação, a dedução far-se-á sobre o valor da parcela do preço recebida no mês do pagamento da referida corretagem.

6. CUSTO DE AQUISIÇÃO

Considera-se custo dos bens ou direitos o valor de aquisição expresso em reais.

O custo de aquisição dos bens e direitos adquiridos ou as parcelas pagas até 31 de dezembro de 1991, avaliados pelo valor de mercado para essa data e informados na Declaração de Ajuste Anual do exercício 1992, ano-calendário 1991, de acordo com o art. 96 da Lei nº 8.383/1991, é esse valor atualizado até 1º de janeiro de 1996.

Esse tratamento se aplica na hipótese de contribuinte desobrigado de apresentar a declaração do exercício 1992, ano-calendário 1991, e seguintes.

No caso de bens ou direitos adquiridos ou de parcelas pagas até 31 de dezembro de 1991, não avaliados a valor de mercado, e dos bens e direitos adquiridos ou das parcelas pagas entre 1º de janeiro de 1992 e 31 de dezembro de 1995, o custo corresponde ao valor de aquisição ou das parcelas pagas até 31 de dezembro de 1995, atualizado mediante a utilização da Tabela de Atualização do Custo de Bens e Direitos, constante no subitem 6.1 abaixo.

O custo dos bens e direitos adquiridos ou das parcelas pagas a partir de 1º de janeiro de 1996 não está sujeito à atualização.

6.1 - Bens ou Direitos de Contribuinte Desobrigado de Declarar

Caso o contribuinte tenha ficado desobrigado de apresentar a Declaração de Ajuste Anual, o custo dos bens e direitos adquiridos ou das parcelas pagas até 31 de dezembro de 1995 será atualizado mediante a utilização da Tabela de Atualização do Custo de Bens e Direitos abaixo reproduzida, aprovada pela Instrução Normativa SRF nº 84/2001:

TABELA DE ATUALIZAÇÃO DO CUSTO DE BENS E DIREITOS
ÍNDICES PARA VALORES EXPRESSOS EM REAIS

Índices para valores expressos em Cruzeiros Reais

Índices para valores expressos em Cruzeiros

Índices para valores expressos em Cruzados Novos

Índices para valores expressos em Cruzados 

Índices para valores expressos em Cruzeiros

Índices para valores expressos em Cruzeiros 

Índices para valores expressos em Cruzeiros

Índices para valores expressos em Cruzeiros Novos

Índices para valores expressos em Cruzeiros

 Índices para valores expressos em Cruzeiros

Índices para valores expressos em Cruzeiros

Índices para valores expressos em Cruzeiros

 Índices para valores expressos em Mil-Réis

Para encontrar o valor atualizado do bem em 31.12.1995, basta dividir o valor original da aquisição pelo índice correspondente ao mês e ano da aquisição ou pagamento das parcelas.

Ressalte-se que o custo dos bens e direitos adquiridos ou das parcelas pagas a partir de 1º de janeiro de 1996 não está sujeito à atualização.

6.2 - Bens ou Direitos Adquiridos a Partir de 1996

Considera-se custo dos bens ou direitos adquiridos a partir de 1º de janeiro de 1996 o valor pago, nas operações à vista, ou a soma das parcelas pagas, no caso de bens ou direitos adquiridos em prestações ou financiados, inclusive por intermédio do Sistema Financeiro da Habitação ou por consórcios, constante do instrumento de aquisição.

6.3 - Imóvel Desmembrado

Quando o imóvel for desmembrado do todo, o custo de aquisição deve ser apurado na proporção que a área alienada representar em relação à área total do imóvel.

6.4 - Imóvel Adquirido em Permuta

Considera-se custo de aquisição de imóvel adquirido por permuta com outro imóvel o valor do imóvel dado em permuta:

a) acrescido da torna paga, se for o caso;

b) diminuído do valor correspondente à diferença entre a torna recebida e o ganho de capital relativo à essa torna, apurado na forma demonstrada no subitem 11.3.

6.5 - Bens ou Direitos Adquiridos em Partes

Considera-se custo de aquisição, no caso de bens ou direitos adquiridos em partes, o somatório dos valores correspondentes a cada parte adquirida.

6.6 - Bens Adquiridos Por Meio de Concurso ou Sorteio

No caso de bens recebidos por meio de concursos ou sorteios de qualquer espécie, constitui custo de aquisição o valor de mercado do prêmio, utilizado como base de cálculo do Imposto de Renda incidente na fonte, acrescido do valor do Imposto de Renda.

6.7 - Bens Comuns

Nas alienações de bens comuns, decorrentes do regime de casamento, o ganho de capital será apurado em relação ao bem como um todo.

6.8 - Arrendamento Mercantil

No caso de bens adquiridos por meio de arrendamento mercantil, considera-se custo de aquisição a soma dos valores pagos a título de arrendamento, acrescida do valor residual do bem.

6.9 - Participações Societárias

Na hipótese de integralização de capital mediante a entrega de bens ou direitos, considera-se custo de aquisição da participação adquirida o valor dos bens ou direitos transferidos, constante na Declaração de Ajuste Anual ou o seu valor de mercado, observado o seguinte:

a) se a transferência não se fizer pelo valor constante na Declaração de Ajuste Anual, a diferença a maior é tributável como ganho de capital;

b) no caso de ações ou quotas recebidas em bonificação, em virtude de incorporação de lucros ou reservas ao capital social da pessoa jurídica, considera-se custo de aquisição da participação o valor do lucro ou reserva capitalizado que corresponder ao acionista ou sócio, independentemente da forma de tributação adotada pela empresa;

c) para efeito de apuração de ganho de capital na alienação de participações societárias, o custo de aquisição das ações ou quotas é apurado pela média ponderada dos custos unitários, por espécie, desses títulos;

d) o custo médio ponderado de cada ação ou quota:

d.1) é igual ao resultado da divisão do valor total de aquisição das ações ou quotas em estoque pela quantidade total de ações ou quotas em estoque, inclusive bonificadas;

d.2) multiplicado pela quantidade de ações ou quotas alienadas, constitui o custo de aquisição para efeito da apuração do ganho de capital;

d.3) multiplicado pelo número de ações ou quotas remanescente, constitui o valor do estoque desses títulos;

e) a cada aquisição ou baixa devem ser ajustadas as quantidades em estoque e os custos total e médio ponderado, por espécie, das ações ou quotas.

7. VALORES QUE PODEM INTEGRAR O CUSTO DE AQUISIÇÃO

Podem integrar o custo de aquisição, quando comprovados com documentação hábil e idônea e discriminados na Declaração de Ajuste Anual, no caso de:

a) bens imóveis:

a.1) os dispêndios com a construção, ampliação e reforma, desde que os projetos tenham sido aprovados pelos órgãos municipais competentes, e com pequenas obras, tais como pintura, reparos em azulejos, encanamentos, pisos, paredes;

a.2) os dispêndios com a demolição de prédio construído no terreno, desde que seja condição para se efetivar a alienação;

a.3) as despesas de corretagem referentes à aquisição do imóvel vendido, desde que tenha suportado o ônus;

a.4) os dispêndios pagos pelo proprietário do imóvel com a realização de obras públicas, tais como colocação de meio-fio, sarjetas, pavimentação de vias, instalação de redes de esgoto e de eletricidade que tenham beneficiado o imóvel;

a.5) o valor do imposto de transmissão pago pelo alienante na aquisição do imóvel;

a.6) o valor da contribuição de melhoria;

a.7) os juros e demais acréscimos pagos para a aquisição do imóvel;

a.8) o valor do laudêmio pago, etc.;

b) outros bens ou direitos: os dispêndios realizados com a conservação e reparos, a comissão ou a corretagem quando não transferido o ônus ao adquirente, os juros e demais acréscimos pagos, etc.

8. CUSTO A CONSIDERAR NA AUSÊNCIA DE VALOR PAGO

Na ausência do valor pago, o custo de aquisição é:

a) o valor que tenha servido de base para o cálculo do Imposto de Importação, acrescido do valor dos tributos e das despesas de desembaraço aduaneiro;

b) o valor de transmissão utilizado, na aquisição, para cálculo do ganho de capital do alienante anterior;

c) o valor corrente na data da aquisição;

d) igual a 0 (zero), quando não possa ser determinado nos termos das letras “a”, “b” e “c” acima.

9. ALIENAÇÃO DE IMÓVEL RURAL

9.1 - Imóveis Adquiridos Até 31.12.1996

Para os imóveis rurais adquiridos até 31.12.1996, aplicam-se as regras para apuração do ganho de capital vigentes antes da edição da Lei nº 9.393/1996.

O custo de aquisição, como regra geral, deve ser, conforme o caso, o valor de mercado ou o valor pago, constante na Declaração de Bens e Direitos.

O valor de alienação, em todos os casos, é o valor efetivo da transação.

9.2 - Imóveis Adquiridos a Partir de 01.01.1997

Com o advento da Lei nº 9.393/1996, passam a ser considerados como custo de aquisição e valor de alienação do imóvel rural o valor da terra-nua (VTN), declarado no Documento de Informação e Apuração do ITR (DIAT), respectivamente nos anos da ocorrência de sua aquisição e de sua alienação. Caso não se possa apurar um dos VTN, deve-se proceder ao cálculo do ganho de capital com base nos valores reais da transação (Lei nº 9.393/ 1996, art. 19).

Observe-se que se as benfeitorias tiverem sido deduzidas como despesa de custeio na apuração da determinação da base de cálculo do imposto da atividade rural, o valor de alienação referente a elas será tributado como receita da atividade rural, caso contrário integram o custo de aquisição para efeito de determinação do ganho de capital.

Assim sendo:

a) inexistindo VTN de aquisição ou alienação, o ganho de capital é a diferença entre o valor total recebido na alienação (terra-nua mais benfeitorias) e o custo de aquisição, representado pela soma do custo de aquisição da terra-nua às despesas com benfeitorias;

b) existindo VTN de aquisição e alienação, o ganho de capital é determinado pela diferença entre o VTN do ano de alienação somado ao valor recebido pelas benfeitorias menos o VTN do ano de aquisição somado ao custo das benfeitorias {GC = VTN alienação + valor recebido pelas benfeitorias - (VTN aquisição + valor pago pelas benfeitorias)}.

10. SUCESSÃO E DISSOLUÇÃO DA SOCIEDADE CONJUGAL OU DA UNIDADE FAMILIAR

Na transferência de propriedade de bens e direitos, por sucessão causa mortis, a herdeiros e legatários; por doação, inclusive em adiantamento da legítima, ao donatário; bem assim na atribuição de bens e direitos a cada ex-cônjuge ou ex-convivente, na hipótese de dissolução da sociedade conjugal ou união estável, os bens e direitos são avaliados a valor de mercado ou considerados pelo valor constante na Declaração de Ajuste Anual do de cujus, doador, ex-cônjuge ou ex-convivente declarante, antes da dissolução da sociedade conjugal ou união estável, observado o seguinte:

a) nos casos em que o de cujus, doador, ex-cônjuge ou ex-convivente não houver apresentado Declaração de Ajuste Anual, por não se enquadrar nas condições de obrigatoriedade estabelecidas pela legislação tributária, a avaliação deve ser realizada em função do custo de aquisição, conforme o disposto no item 6;

b) o valor relativo à opção por qualquer dos critérios de avaliação, que independe da avaliação adotada para efeito da partilha ou do pagamento do imposto de transmissão, deve ser informado na declaração:

b.1) final de espólio e na declaração do herdeiro ou legatário, correspondente ao ano-calendário da transmissão;

b.2) do doador e donatário, correspondente ao ano-calendário do recebimento da doação;

b.3) do ex-cônjuge ou ex-convivente a quem foi atribuído o bem, correspondente ao ano-calendário da dissolução da sociedade conjugal ou união estável;

c) se a transferência for efetuada por valor superior ao constante na Declaração de Ajuste Anual ou do custo de aquisição, a diferença a maior constitui ganho de capital tributável;

d) na hipótese da letra “c” acima, o inventariante, no caso de espólio, o doador ou o ex-cônjuge ou ex-convivente a quem for atribuído o bem ou direito deve preencher o Demonstrativo de Apuração do Ganho de Capital e anexá-lo à Declaração Final de Espólio ou à Declaração de Ajuste Anual do ano-calendário da doação ou da dissolução da sociedade conjugal ou união estável, conforme o caso;

e) na apuração de ganho de capital em virtude de posterior alienação dos bens e direitos, é considerado como custo de aquisição o valor a que se refere a letra “b” acima;

f) para efeito de comprovação do custo, constante na Declaração de Ajuste Anual, é efetuada por meio de:

f.1) Declaração Final de Espólio, no caso de transmissão causa mortis;

f.2) Declaração de Ajuste Anual do doador, na doação, ou do ex-cônjuge ou ex-convivente declarante, na dissolução da sociedade conjugal ou da união estável, ou do documento comprobatório da aquisição, se o doador, ex-cônjuge ou ex-convivente estiver desobrigado da apresentação da declaração;

f.3) Documento de Arrecadação de Receitas Federais (DARF) relativo ao pagamento do imposto quando a avaliação houver sido efetuada por valor superior ao constante na última Declaração de Ajuste Anual do de cujus, do doador ou ex-cônjuge declarante, conforme o caso;

g) na cessão de direitos hereditários, cabe ao cedente apurar, em seu nome, o ganho de capital, considerando como custo de aquisição da parte cedida o valor que, proporcionalmente, lhe couber na partilha, constante na última Declaração de Ajuste Anual do de cujus.

10.1 – Data da Aquisição

Considera-se data de aquisição:

a) a da abertura da sucessão, na transferência causa mortis, inclusive na hipótese de cessão de direitos hereditários;

b) a data da transferência do bem, na doação;
c) na meação por morte, na dissolução da sociedade conjugal ou união estável:

c.1) a do instrumento original, se se tratar de bens ou direitos preexistentes à sociedade conjugal ou união estável, se pertencentes ao alienante;

c.2) a do casamento, se pertencentes ao outro cônjuge e o regime for de comunhão de bens;

c.3) a da aquisição, se adquiridos na constância da sociedade conjugal ou união estável;

d) a da sentença, na partilha ou sobrepartilha decorrente da dissolução da sociedade conjugal ou união estável, para os bens e direitos havidos fora da meação ou da divisão do condomínio.

11. REGRAS A OBSERVAR NO CASO DE ALIENAÇÃO DE IMÓVEIS

11.1 - Redução do Ganho de Capital em Função da Data de Aquisição

Desde 16 de junho de 2005, para a apuração da base de cálculo do imposto sobre a renda incidente sobre o ganho de capital por ocasião da alienação, a qualquer título, de bens imóveis realizada por pessoa física residente no País, serão aplicados fatores de redução (FR, FR1 e FR2) do ganho de capital apurado.

11.1.1 - Alienações Ocorridas Entre 16 de Junho de 2005 e 13 de Outubro de 2005

Nas alienações ocorridas entre 16 de junho de 2005 e 13 de outubro de 2005, a base de cálculo do imposto corresponderá à multiplicação do ganho de capital pelo fator de redução, que será determinado pela fórmula FR = 1/1,0035 m, onde “m” corresponde ao número de meses-calendário, ou fração, decorridos entre o mês de janeiro de 1996 ou a data de aquisição do imóvel, se posterior, e o mês de sua alienação.

11.1.2 - Alienações Ocorridas Entre 14 de Outubro e 30 de Novembro de 2005

Nas alienações ocorridas entre 14 de outubro de 2005 e 30 de novembro de 2005, a base de cálculo do imposto corresponderá à multiplicação do ganho de capital pelo fator de redução, que será determinado pela fórmula FR1 = 1/1,0060 m1, onde “m1” corresponde ao número de meses-calendário, ou fração, decorridos entre o mês de janeiro de 1996 ou a data de aquisição do imóvel, se posterior, e o mês de sua alienação.

11.1.3 - Alienações Ocorridas a Partir de 1º de Dezembro de 2005

Nas alienações ocorridas a partir de 1º de dezembro de 2005, a base de cálculo do imposto corresponderá à multiplicação do ganho de capital pelo fator de redução, que será determinado pelas seguintes fórmulas:

a) FR1 = 1/1,0060m1, onde “m1” corresponde ao número de meses-calendário, ou fração, decorridos entre o mês de janeiro de 1996 ou a data de aquisição do imóvel, se posterior, e o mês de novembro de 2005, para imóveis adquiridos até o mês de novembro de 2005; e

b) FR2 = 1/1,0035m2, onde “m2” corresponde ao número de meses-calendário, ou fração, decorridos entre o mês de dezembro de 2005, ou o mês da aquisição do imóvel, se posterior, e o de sua alienação.

11.1.4 - Alienação de Imóvel Constituído de Partes Adquiridas em Datas Diferentes

Na alienação em conjunto de imóvel constituído de partes adquiridas em datas diferentes, a redução aplica-se à parcela do ganho de capital que corresponder a cada parte, observando-se que:

a) a redução correspondente a cada parte é determinada em função da data de sua aquisição e aplicada sobre a parcela do ganho de capital a ela correspondente;

b) a parcela do ganho de capital correspondente a cada parte é determinada aplicando-se sobre o total do ganho de capital o percentual resultante da relação entre o custo da parte objeto da redução e o custo total do imóvel, ou entre a área da parte objeto da redução e a área total do imóvel.

Este tratamento aplica-se à construção, ampliação ou reforma.

Na alienação de imóvel constituído por terreno adquirido até 31 de dezembro de 1995 e de edificação, ampliação ou reforma iniciada até essa data, ainda que concluída em ano posterior, informada na Declaração de Ajuste Anual, os fatores de redução são determinados em função do ano de aquisição do terreno e aplicado sobre todo o ganho de capital.

11.2 - Redução do Ganho de Capital Para Imóveis Adquiridos Até 31.12.1988

Na alienação de imóvel adquirido até 31 de dezembro de 1988, poderá ser aplicado um percentual fixo de redução sobre o ganho de capital, determinado em função do ano de aquisição ou incorporação do imóvel, de acordo com a seguinte tabela:

PERCENTUAIS DE REDUÇÃO DO GANHO DE CAPITAL NA ALIENAÇÃO DE
BEM IMÓVEL

Na hipótese de imóveis adquiridos até 31 de dezembro de 1995, o fator de redução FR1 será aplicado a partir de 1º de janeiro de 1996, sem prejuízo do disposto no art. 18 da Lei nº 7.713/1988.

Desta forma, se o imóvel alienado foi adquirido até 31.12.1988, antes da redução trazida pela Lei nº 11.196/2005, pode-se reduzir o ganho de capital em 5% (cinco por cento) para cada ano decorrido entre a data de aquisição e 31.12.1988.

11.3 - Permuta de Imóveis Com Recebimento de Torna

No caso de permuta com recebimento de torna em dinheiro, o ganho de capital será obtido da seguinte forma:

a) o valor da torna será adicionado ao custo do imóvel dado em permuta, considerando-se como custo o valor atualizado monetariamente até 31.12.1995, no caso de bens adquiridos até essa data, se o alienante ficou desobrigado da apresentação da Declaração de Ajuste Anual, ou o valor constante da declaração de bens relativa ao ano-calendário;

b) será efetuada a divisão do valor da torna pelo valor apurado na forma da letra “a” acima, e o resultado obtido será multiplicado por 100 (cem);

c) o ganho de capital será obtido aplicando-se o percentual encontrado, conforme a letra “b” acima, sobre o valor da torna.

11.4 – Desapropriação

No caso de desapropriação, considera-se realizada a alienação na data em que se completar o pagamento integral da indenização, fixada em acordo ou sentença judicial.

Os adiantamentos da indenização e seus acréscimos integram o valor de alienação para efeito de apuração do ganho de capital.

11.5 - Imóvel Havido Por Herança Aberta Até 31.12.1988, Com Partilha Ocorrida Após Essa Data

No caso de bens imóveis havidos por herança ou legado, cuja abertura da sucessão (falecimento) tenha ocorrido até 31 de dezembro de 1988, o percentual de redução será determinado tomando-se por base o ano da abertura da sucessão, mesmo que a avaliação e partilha tenha ocorrido em ano posterior.

12. TRIBUTAÇÃO DO GANHO DE CAPITAL

12.1 - Base de Cálculo e Alíquota a Partir de 01 de Janeiro de 2017

Para as operações de alienação de bens e direitos de qualquer natureza realizadas a partir de 1º de janeiro de 2017, o ganho de capital percebido por pessoa física sujeitar-se-á às seguintes alíquotas: ( arts. 1º e 2º da Lei nº 13.259/2016, e  Ato Declaratório Interpretativo RFB nº 3/2016)

a) 15% sobre a parcela dos ganhos que não ultrapassar R$ 5.000.000,00;

b) 17,5% sobre a parcela dos ganhos que exceder R$ 5.000.000,00 e não ultrapassar R$ 10.000.000,00;

c) 20% sobre a parcela dos ganhos que exceder R$ 10.000.000,00 e não ultrapassar R$ 30.000.000,00; e

d) 22,5% sobre a parcela dos ganhos que ultrapassar R$ 30.000.000,00.

Na hipótese de alienação em partes do mesmo bem ou direito, a partir da segunda operação, desde que realizada até o final do ano-calendário seguinte ao da primeira operação, o ganho de capital deve ser somado aos ganhos auferidos nas operações anteriores, para fins da apuração do imposto na forma descrita nas letras “a” a “d” acima, deduzindo-se o montante do imposto pago nas operações anteriores.

12.1.1 - Utilização de Alíquotas Progressivas

A apuração do imposto sobre a renda com a utilização de alíquotas progressivas, conforme descrita nas letras “a” a “d” do subitem 12.1, não se aplica:

a) ao Fundo de Investimento Imobiliário (FII) – 20% (Lei nº 8.668, de 25 de junho de 1993, art. 18);

b) aos Fundos de Investimento em Participações – 15% (Lei nº 11.312, de 27 de junho de 2006, art.2º);

c) aos Fundos de Investimentos em Cotas de Fundos de Investimento em Participações – 15% (Lei nº 11.312, de 27 de junho de 2006, art. 2º);

d) aos Fundos de Investimentos em Empresas Emergentes – 15% (Lei nº 11.312, de 27 de junho de 2006, art. 2º);

e) à diferença a maior entre o valor de mercado e o valor pelo qual o bem ou direito constavam na declaração de bens do de cujus, do doador ou do ex-cônjuge ou ex-convivente, nas transferências de direito de propriedade por sucessão, dissolução da sociedade conjugal ou da unidade familiar, nos casos de herança, legado ou por doação em adiantamento da legítima, nas hipóteses de os bens e direitos serem avaliados a valor de mercado – 15% (Lei nº 9.532, de 10 de dezembro de 1997, art. 23)

12.2 - Tributação Definitiva

O imposto incidente sobre ganhos de capital é de forma definitiva, ou seja, os ganhos de capital não integrarão a base de cálculo do imposto anual e o imposto pago não poderá ser compensado com o devido na Declaração de Ajuste Anual.

12.3 - Alienação a Prazo

Nas alienações a prazo, o ganho de capital será apurado como se a venda fosse efetuada à vista e na proporção das parcelas do preço recebidas em cada mês.

O imposto devido, relativo a cada parcela recebida, será apurado aplicando-se:

a) o percentual resultante da relação entre o ganho de capital total e valor total da alienação sobre o valor da parcela recebida;

b) o valor das alíquotas conforme subitem 12.1 sobre o valor apurado na forma mencionada na letra “a”.

12.3.1 - Juros na Alienação a Prazo

Não se incluem no valor da alienação do bem ou direito, em alienações contratadas para pagamento do preço a prazo, os juros convencionados. Estes são tributáveis à medida de seu recebimento na fonte ou mediante o recolhimento mensal obrigatório (carnê-leão) e na Declaração de Ajuste Anual. (§ 3º do art. 19 da IN SRF nº 84/2001)

13. PAGAMENTO DO IMPOSTO

13.1 - Contribuintes e Responsáveis

O imposto devido sobre os ganhos de capital deve ser pago pelo:

a) alienante, se residente no País;

b) procurador do alienante, em nome deste, se este for não-residente no País;

Nota: Neste caso, quando o alienante não for inscrito no Cadastro das Pessoas Físicas (CPF), no DARF é indicado o número de inscrição do procurador.

c) inventariante, em nome do espólio, nos casos de transferências causa mortis;

d) doador, no caso de doação, inclusive em adiantamento da legítima;

e) ex-cônjuge ou ex-convivente a quem, na dissolução da sociedade conjugal ou da união estável, for atribuído o bem ou direito objeto da tributação;

f) cedente, na cessão de direitos hereditários;

g) na hipótese de Sucessão e Dissolução da Sociedade Conjugal ou da Unidade Familiar, o imposto é recolhido em nome de cada cônjuge, na proporção de 50% (cinqüenta por cento) para cada um, ou em nome de um deles, pela totalidade.

13.2 - Preenchimento do DARF

O DARF relativo ao pagamento do imposto será preenchido em nome:

a) do alienante, nas hipóteses dos casos relacionados nas letras “a” e “b” do subitem anterior, observando-se que, quando o alienante for residente no Exterior, no DARF será indicado o número de inscrição no CPF do procurador;

b) do espólio, no caso da letra “c” do subitem anterior:

c) do doador, no caso da letra “d” do subitem anterior;

d) de cada cônjuge ao qual for atribuído o bem ou direito, na proporção de 50% (cinquenta por cento) para cada um, ou em nome de um dos herdeiros, no caso das letras “e”, “f” e “g” do subitem anterior.

O campo 04 do DARF deverá ser preenchido com o código 4600.

13.3 - Pagamento do Imposto

O pagamento do imposto é efetuado:

a) até o último dia útil do mês subsequente àquele em que o ganho houver sido percebido, na hipótese da letra “a” do subitem 13.1;

b) na data da alienação, na hipótese da letra “b” do subitem 13.1;

c) pelo inventariante até a data prevista para a entrega da Declaração Final de Espólio, na hipótese da letra “c” do subitem 13.1 (§ 5º do art. 10 da IN SRF nº 81/2001, com a redação pela IN RFB nº 1.620/2016);

d) até o último dia útil do mês subsequente ao da doação, na hipótese da letra “d” do subitem 13.1;

e) até o último dia útil do mês subsequente ao do trânsito em julgado da decisão judicial da partilha ou sobrepartilha decorrente da dissolução da sociedade conjugal ou união estável, na hipótese das letras “e” a “g” do subitem 13.1;

f) nas datas das letras “a” e “b” deste subitem, na hipótese de doação, conforme o caso.

13.4 - Pagamento Fora de Prazo

O imposto pago após o vencimento será acrescido de:

a) juros, equivalentes à taxa referencial do Sistema Especial de Liquidação e Custódia - SELIC, para títulos federais, acumulada mensalmente, calculados a partir do primeiro dia do mês subsequente ao do vencimento até o último dia do mês anterior ao do pagamento e de 1% (um por cento) no mês do pagamento;

b) multa de mora, calculada à taxa de 0,33% (trinta e três centésimos por cento), por dia de atraso, a partir do primeiro dia após o vencimento do débito, limitada a 20% (vinte por cento).

14. ALIENAÇÃO DE BENS PELO ESPÓLIO

No caso de alienação de bens e direitos realizada no curso do inventário, deve ser apurado e tributado o ganho de capital em nome do espólio, devendo o imposto ser pago pelo inventariante, salvo quando se tratar de cessão de direitos hereditários, caso em que cabe ao cedente apurar e tributar o ganho de capital em seu próprio nome.

(Art. 3º, § 6º, da Instrução Normativa SRF nº 81/2001).

15. PROGRAMA PARA APURAÇÃO DO GANHO DE CAPITAL

O programa “Ganhos de Capital - GCAP” aprovado pela Receita Federal do Brasil poderá ser utilizado pela pessoa física para calcular o ganho de capital e respectivo imposto, observando-se que:

a) para apuração de ganhos de capital em alienações, deve ser utilizado o programa GCAP, disponível no site da Receita Federal do Brasil na internet, no endereço www.gov.br/receitafederal/pt-br, o qual poderá ser utilizado nos casos de alienação de bens móveis ou imóveis e direitos de qualquer natureza, inclusive no caso de recebimento de parcelas relativas à alienação a prazo, efetuada em anos anteriores, com tributação diferida;

b) os dados apurados pelo programa podem ser armazenados e transferidos para a Declaração de Ajuste Anual do Imposto sobre a Renda da Pessoa Física do exercício de 2022, ano-calendário de 2021, quando da elaboração da mesma.

Fundamentos Legais: Os citados no texto.