FGTS, FII E FIDC
AGENTE OPERADOR - PROCEDIMENTOS OPERACIONAIS

CIRCULAR CEF Nº 576, de 22.03.2012
(DOU de 28.03.2012)

Define condições e procedimentos operacionais para a aquisição, pelo Agente Operador do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço - FGTS, de cotas de Fundos de Investimento Imobiliário - FII, de cotas de Fundos de Investimento em Direitos Creditórios - FIDC, de Debêntures e de Certificados de Recebíveis Imobiliários - CRI, que possuam lastro em operações na área de habitação.

A CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, no uso das atribuições que lhe conferem o artigo 7º, inciso II da Lei nº 8.036, de 11.05.90, artigo 67, inciso II do Decreto nº 99.684, de 08.11.90, com a redação dada pelo Decreto nº 1.522, de 23.06.95, em cumprimento às disposições da Resolução do Conselho Curador do FGTS - RCCFGTSnº 602, de 25 de agosto de 2009, da Resolução do Conselho Curador do FGTS - RCCFGTS nº 637, de 29 de Junho de 2010, da Resolução do Conselho Curador do FGTS - RCCFGTS nº 681, de 10 de janeiro de 2012 e da Instrução Normativa do Ministério das Cidades nº 7, de 28 de fevereiro de 2012, baixa a presente Circular.

1 OBJETIVO

Definir condições e limites para a aquisição, pelo Agente Operador do FGTS, de cotas de FII e de FIDC, de Debêntures e de CRI, que possuam lastro em operações da área de habitação.

2 DIRETRIZES GERAIS

2.1 A aquisição de cotas de FII, e de FIDC, de Debêntures e de CRI, que possuam lastro em operações de habitação lançadas por empresas públicas ou privadas, inclusive incorporadoras e cooperativas habitacionais, Sociedade de Propósito Específico - SPE ou entidades afins, será feita pelo Agente Operador do FGTS na forma e condições estabelecidas nesta Circular.

2.2 Os recursos aplicados pelo FGTS serão destinados, obrigatoriamente, à produção e ao financiamento de empreendimentos de unidades habitacionais ou a reabilitação urbana que sejam enquadrados na legislação do Sistema Financeiro de Habitação - SFH.

2.2.1 A aplicação dos recursos aprovados pelo Conselho Curador do FGTS para as aquisições das cotas de FII e de FIDC, Debêntures e CRI, inclusive saldo remanescente das alocações anteriores apurado em 13 de janeiro de 2012, deverá obedecer aos limites distribuídos entre as regiões do território nacional, conforme os percentuais definidos no quadro a seguir:

2.2.2 Em caso de necessidade de remanejamento de recursos entre as regiões, os mesmos serão efetuados pela Secretaria Nacional de Habitação do Ministério das Cidades, a partir de solicitação técnica fundamentada pelo Agente Operador.

2.3 Os agentes financeiros e demais agentes de mercado atuarão na estruturação dos fundos e papéis para seu lançamento no mercado e posterior aquisição pelo FGTS, bem como no financiamento das unidades habitacionais aos mutuários finais.

2.3.1Serão reservados, no mínimo, 60% (sessenta por cento) dos recursos alocados para investimentos em unidades habitacionais cujos valores de venda, de avaliação ou de investimento estejam situados até R$ 80.000,00 (oitenta mil reais), admitindo-se a elevação desse limite nos casos especificados no quadro abaixo:

2.3.2 O percentual mínimo de 60% estabelecido no subitem 2.3.1 desta Circular incidirá sobre a totalidade da carteira de investimentos, por tomador, formada a partir de 13 de janeiro de 2012.

3 CONDIÇÕES OPERACIONAIS DAS AQUISIÇÕES

3.1 Valor do Investimento

3.1.1Equivalente à soma dos valores das unidades habitacionais da operação.

3.1.2 Os investimentos a serem realizados deverão contemplar empreendimentos com unidades habitacionais ou reabilitação urbana, que procurem atender à redução do déficit habitacional do País, e que se enquadrem nas normas e demais parâmetros estabelecidos no Sistema Financeiro de Habitação - SFH.

3.1.3 Entende-se como produção de unidades habitacionais a execução de obras e serviços que resultem em unidades habitacionais dotadas de padrões mínimos de habitabilidade, salubridade e segurança, definidos pelas posturas municipais.

3.1.4 Entende-se como reabilitação urbana a aquisição de imóveis, conjugada com a execução de obras e serviços voltados à recuperação e ocupação para fins habitacionais, admitidas ainda obras e serviços necessários à modificação de uso.

3.1.5 Os empreendimentos de reabilitação urbana admitirão, exclusivamente, imóveis que se encontrem vazios, abandonados ou subutilizados ou ainda em estado de conservação que comprometa sua habitabilidade, segurança ou salubridade, devendo estar situados em áreas inseridas na malha urbana, dotadas de infraestrutura, equipamentos e serviços públicos.

3.2 Participação do FGTS no Investimento 3.2.1A participação dos recursos do FGTS é de, no máximo, 80% do valor de cada empreendimento, limitado a 90% dos custos de produção, observada a capacidade de crédito do emissor.

3.2.2 Os custos de produção do empreendimento são compostos pelos seguintes itens:

terreno: valor correspondente ao custo de aquisição ou avaliação, o menor;

projetos: valor correspondente ao custo de elaboração dos projetos necessários à execução das obras e serviços propostos, limitado a três por cento do custo de produção total;

construção: valor correspondente ao custo das obras de edificação; urbanização e infraestrutura: valor correspondente ao custo das obras e serviços indispensáveis para tornar operativas as obras de edificação, compreendendo abastecimento de água, esgotamento sanitário, energia elétrica/iluminação e vias de acesso e internas da área do empreendimento, admitindo-se ainda, obras de drenagem, proteção, contenção e estabilização do solo;

equipamentos comunitários: valor correspondente ao custo das obras de edificação nas áreas comuns do empreendimento voltadas, alternativamente, à saúde, educação, segurança, desporto, lazer, mobilidade urbana, convivência comunitária e geração de trabalho e renda das famílias beneficiadas, e assistência à infância, ao idoso ou à mulher chefe de família;

trabalho social: valor correspondente ao custo de assistência às famílias beneficiárias, aplicável, exclusivamente aos empreendimentos que contemplem unidades habitacionais cujos valores de avaliação estejam situados nos limites definidos no subitem 5.1, do Anexo II, da Resolução do Conselho Curador do FGTS nº 460, de 20/12/2004, com a redação dada pela Resolução do Conselho Curador do FGTS nº 653, de 11/02/2011, objetivando a correta apropriação e uso das unidades habitacionais produzidas, constituição de condomínio, convivência comunitária ou geração de emprego e renda;

custos indiretos: valor correspondente a custos não previstos nas alíneas anteriores, relacionados à constituição e regularização das unidades habitacionais produzidas, excluindo-se as despesas de comercialização e os valores destinados a remunerar os empreendedores.

3.2.3 Os custos dos empreendimentos de reabilitação urbana serão compostos, exclusivamente, pelos itens dispostos nas alíneas "b", "f" e "g" do subitem 3.2.2, além daqueles a seguir definidos:

I - Imóvel: valor correspondente ao custo de aquisição ou avaliação do imóvel, o que for menor; e

II - Obras: valor correspondente ao custo das obras e serviços necessários à recuperação e ocupação do imóvel adquirido para fins habitacionais, admitidas ainda obras e serviços necessários à modificação de uso.

3.2.4Na concepção dos empreendimentos deverão ser observadas as seguintes diretrizes:

a) limite de 300 (trezentas) unidades, por empreendimento;

b) elaboração de projetos que contemplem, na forma da legislação em vigor, os cidadãos idosos e os portadores de deficiência física ou de necessidades especiais;

c) compatibilidade com Plano Diretor Municipal ou equivalente, ou com Plano de Ação Estadual ou Regional, quando existentes;

d) atendimento às normas de preservação ambiental;

e) atendimento às posturas municipais, sobretudo quanto aos aspectos que envolvam segurança, salubridade e qualidade da edificação;

f) previsão, quando possível, de ampliação da unidade habitacional e método construtivo que permita a execução desta ampliação com facilidade;

g) compatibilidade do projeto arquitetônico com as características regionais, locais, climáticas e culturais da área;

h) atendimento às diretrizes do PBQP-H - Programa Brasileiro da Qualidade e Produtividade do Habitat, da Secretaria Nacional de Habitação do Ministério das Cidades, particularmente no que diz respeito à utilização de materiais de construção produzidos em conformidade com as normas técnicas e a empresas construtoras qualificadas.

3.2.5 Com exceção dos casos de empreendimentos de reabilitação urbana, poderá ser admitida a realização de empreendimentos em etapas, não interdependentes, observados, para cada uma delas, o limite fixado na alínea "a" do subitem 3.2.4 e a plena habitabilidade das unidades ao final das obras e serviços.

3.3Taxa de juros

3.3.1As taxas a serem aplicadas nas aquisições realizadas pelo FGTS de que trata esta Circular serão as seguintes:

a) unidades habitacionais que se enquadram nos parâmetros da área de Habitação Popular definidos na Resolução do Conselho Curador do FGTS nº 460/04, de 14/12/2004, suas alterações e aditamentos: taxa nominal mínima de 6% ao ano, mais a taxa de atualização monetária aplicável às contas vinculadas do FGTS;

b)unidades habitacionais que não se enquadrarem nos parâmetros da área de Habitação Popular definidos na Resolução do Conselho Curador do FGTS nº 460/04, de 14/12/2004, suas alterações e aditamentos, porém enquadráveis nas regras do SFH: taxa de juros nominal mínima de 8% ao ano, mais a taxa de atualização monetária aplicável às contas vinculadas do FGTS;

c)empreendimentos em que parte das unidades esteja enquadrada na alínea "a" e parte na alínea "b" deste subitem: a taxa de juros será a média obtida pela ponderação das taxas consignadas nas alíneas "a" e "b" pelo valor das respectivas unidades, mais a taxa de atualização monetária aplicável às contas vinculadas do FGTS.

3.4 Custo de Estruturação da Operação

3.4.1 Os custos relativos à estruturação dos fundos e papéis constituem-se encargos dos tomadores e deverão ser cobrados pelos Agentes Financeiros e demais agentes de mercado, à vista, no ato da operação ou distribuído ao longo de sua vigência, segundo percentual pactuado livremente entre as partes.'

3.5 Integralização dos Recursos

A integralização dos recursos será realizada de acordo com as características da operação de aquisição e os desembolsos aos projetos de investimento vinculados observarão as condições pactuadas com as incorporadoras, empresas da construção civil, Sociedades de Propósito Específico - SPE, cooperativas habitacionais ou entidades afins proponentes da operação.

3.6 Prazo de Carência e Amortização

3.6.1Nas operações para aquisição de CRI e de debêntures deverão ser observados os seguintes prazos:

I - Carência: equivalente ao prazo de realização das obras, limitado a 36 (trinta e seis) meses, vedada sua prorrogação;

II - Amortização: iniciado imediatamente após o término do prazo de carência, limitado a:

a)60 (sessenta) meses, aplicável aos empreendimentos compostos, integralmente, por unidades habitacionais cujos valores de avaliação estejam situados nos limites definidos no subitem 2.3.1 desta Circular, ou

b)24 (vinte e quatro meses), aplicável aos demais casos. 3.6.2Para as operações de aquisição de cotas de FII e FIDC, deverão ser observados os seguintes prazos:

I - Carência: equivalente ao prazo de realização das obras, limitado a 36 (trinta e seis) meses, podendo, a critério do Agente Operador, ser prorrogado até 50% (cinqüenta por cento);

II - Amortização: iniciado imediatamente após o término do prazo de carência, limitado a:

a)90 (noventa) meses, aplicável aos empreendimentos compostos, integralmente, por unidades habitacionais cujos valores de avaliação estejam situados nos limites definidos no subitem 2.3.1 desta Circular, ou

b)36 (trinta e seis meses), aplicável aos demais casos.

3.7Risco de Crédito

3.7.1 Adicionalmente às taxas de juros previstas nas alíneas "a" e "b" do subitem 3.3.1 desta Circular, será cobrado percentual equivalente a 1% ao ano, incidente sobre o saldo devedor da operação, sem "pro-rata", a título de risco de crédito.

3.7.2 Somente serão aceitos investimentos que apresentem "rating" situado nos padrões de classificação correspondentes às faixas de "AA" a "C", na tabela da CAIXA, na condição de Agente Operador do FGTS.

3.8 Garantias

3.8.1 As garantias são as previstas na legislação do FGTS e outras, tais como o penhor dos direitos creditórios, alienação das cotas da SPE e aval da emissora, observadas as características da operação.

3.9 Fluxo Operacional

3.9.1 Os interessados em obter recursos na linha de crédito de que trata esta Circular deverão procurar os agentes financeiros e demais agentes de mercado que os auxiliem na busca de alternativas de estruturação financeira, dentro das possibilidades aqui especificadas.

3.9.2 Os interessados deverão apresentar as propostas para enquadramento, nos termos desta Circular, na Superintendência Nacional de FGTS - SUFUG da CAIXA, localizada no SBS Quadra 04 lotes 03/04, 14º Andar - Brasília/DF, contendo, no mínimo, os seguintes elementos:

a)Detalhamento do investimento proposto

- número e valor das unidades que se enquadram nos parâmetros definidos nas alíneas "a" e "b" do subitem 3.3.1 desta Circular;

- descrição dos projetos;

- modalidade;

- características;

- valor do investimento total;

- valor da operação;

- participantes do investimento.

b)Parâmetros do Ativo Financeiro

- prazo de duração;

- taxa de retorno;

- prazo de carência;

- forma de amortização/liquidação;

- volume

- garantias;

- mecanismos adicionais de reforço do crédito, se necessário.

c)Demonstrar o fluxo geral do investimento proposto.

3.9.3 Após o enquadramento pela SUFUG as propostas serão encaminhadas à Vice-Presidência de Gestão de Ativos de Terceiros - VITER, localizada na Avenida Paulista 2.300 - 11º andar, Ed. São Luis - Bela Vista - São Paulo/SP, onde os interessados deverão efetuar as tratativas decorrentes para concluir e aprovar as estruturas de fundos ou papéis apresentadas.

4 PRIORIDADE DE CONTRATAÇÃO

4.1 Caso as propostas apresentadas ao Agente Operador para aquisição de cotas de FII, e de FIDC, de Debêntures e de CRI, ultrapassem o orçamento disponibilizado pelo Conselho Curador do FGTS, terão prioridade de contratação os empreendimentos cujas unidades estejam enquadradas no limite de R$ 80.000,00 para a área de habitação popular, admitindo-se a elevação desse limite para os casos especificados no subitem 2.3.1 desta Circular.

5 DISPOSIÇÕES GERAIS

5.1 Os agentes financeiros e demais agentes de mercado, antes de iniciarem o processo de estruturação das operações lastreadas com recursos do FGTS devem consultar, no sítio do Ministério do Trabalho e Emprego - MTE, se o proponente/tomador dos recursos não está na lista de empregadores envolvidos com trabalho escravo.

5.1.1 Caso o proponente/tomador conste da referida lista do MTE, estará impedido de participar de operações lastreadas com recursos do FGTS.

5.2 Como forma de incentivar práticas que possam contribuir para a preservação do meio ambiente nas orientações ao proponente/ tomador para elaboração ou melhoria da proposta, deve ser recomendada a manutenção, sempre que possível, da vegetação nativa e/ou o plantio de mudas de árvores frutíferas.

5.2.1 A escolha das espécies de vegetação deve recair sobre as nativas da região, considerando o tipo de solo, clima e o local em que serão plantadas.

5.2.2 Recomenda-se, também, que os projetos contemplem a utilização de equipamentos voltados para a preservação do meio ambiente, a exemplo de energia solar, sensores de presença para uso de energia com inteligência, coleta seletiva de lixo, medidores individuais de água e gás, captação e reuso de água da chuva, janelas com venezianas, lâmpadas fluorescentes compactas, etc.

5.2.3 Recomenda-se, ainda, ao executor das obras, que sejam adotadas as seguintes providências, de forma a favorecer à preservação ambiental:

a)minimizar os impactos da obra no meio ambiente;

b)aproveitar os recursos naturais do ambiente local;

c)realizar a gestão e economia de água e energia na construção;

d)promover o uso racional dos materiais de construção;

e)arborizar e estimular o plantio de árvores nos terrenos;

f)estimular a coleta seletiva de lixo e o reaproveitamento do lixo seco;

g)promover discussões e difundir entre seus membros conhecimentos sobre reaproveitamento de materiais, uso racional dos recursos naturais, medidas alternativas de baixo custo de aquecimento de água/materiais degradáveis para construção/outros, riscos decorrentes da não preservação ambiental e demais questões pertinentes.

6 Os casos omissos serão dirimidos pelo Agente Operador, no que couber.

7 Esta Circular entra em vigor a partir de sua publicação, revogando a Circular CAIXA nº 524, de 12/08/2010.

Fabio Ferreira Cleto
Vice- Presidente