INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS
Regime Especial de Tributação - RET e as Construções no Âmbito do PMCMV
Sumário
1. INTRODUÇÃO
A Lei nº 10.931/2004 instituiu o patrimônio de afetação de Incorporações Imobiliárias e o Regime Especial de Tributação - RET, aplicável às Incorporações Imobiliárias. Por meio da Instrução Normativa RFB nº 934/2009, foram disciplinadas as normas sobre o Regime Especial de Tributação - RET e sobre o pagamento unificado de tributos aplicável às construções de unidades habitacionais contratadas no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida - PMCMV, as quais abordaremos neste trabalho.
2. CONCEITOS
Para os efeitos do Regime Especial de Tributação, considera-se:
a) incorporador, a pessoa física ou jurídica que, embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno, objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial, ou que meramente aceite propostas para efetivação de tais transações, coordenando e levando a termo a Incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras concluídas; e
b) Incorporação Imobiliária, a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas.
Estende-se a condição de incorporador aos proprietários e titulares de direitos aquisitivos que contratem a construção de edifícios que se destinem à constituição em condomínio, sempre que iniciarem as alienações antes da conclusão das obras.
Presume-se a vinculação entre a alienação das frações do terreno e o negócio de construção, se, ao ser contratada a venda, ou promessa de venda ou de cessão das frações de terreno, já houver sido aprovado e estiver em vigor, ou depender de aprovação de autoridade administrativa, o respectivo projeto de construção, respondendo o alienante como incorporador.
3. OPÇÃO PELO REGIME ESPECIAL DE TRIBUTAÇÃO
A opção pelo RET obriga o contribuinte a fazer o recolhimento unificado dos tributos e contribuições de cada em preendimento, a partir do mês da opção.
O RET tem caráter opcional e irretratável enquanto perdurarem direitos de crédito ou obrigações do incorporador junto aos adquirentes dos imóveis que compõem a Incorporação.
3.1 - Requisitos
A opção pelo Regime Especial de Tributação será efetivada quando atendidos os seguintes requisitos:
a) afetação do terreno e das acessões objeto da incorporação imobiliária, nos termos dos arts. 31-A a 31-E da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964;
b) inscrição de cada incorporação afetada no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica (CNPJ), vinculada ao evento 109 - Inscrição de Incorporação Imobiliária - Patrimônio de Afetação; e
c) apresentação do termo de opção pelo RET na Delegacia da Receita Federal do Brasil (DRF) ou à Delegacia da Receita Federal do Brasil de Administração Tributária (Derat) a que estiver jurisdicionada a matriz da pessoa jurídica incorporadora, mesmo quando a Incorporação, objeto de opção pelo RET, estiver localizada fora da jurisdição dessa unidade.
O termo de opção pelo RET deverá estar acompanhado do termo de constituição de patrimônio de afetação da Incorporação, firmado pelo incorporador e, quando for o caso, também pelos titulares de direitos reais de aquisição, e averbado no Cartório de Registro de Imóveis.
3.2 - Modelo do Termo de Opção
Reproduzimos abaixo o termo de opção pelo RET, que está disponibilizado na Internet, no endereço: www.receita.fazenda.gov.br.
Aprovado pela Instrução Normativa RFB nº 934, de 2009.
4. FORMA DA TRIBUTAÇÃO
4.1 - Pagamento Unificado Dos Impostos e Contribuições
Para cada Incorporação submetida ao Regime Especial de Tributação, a incorporadora ficará sujeita ao pagamento equivalente a 6% (seis por cento) da receita mensal recebida, o qual corresponderá ao pagamento mensal unificado dos seguintes impostos e contribuições: (art. 4º da Lei nº 10.931/2004 com a redação dada pelo art. 1º da Lei nº 12.024/2009)
a) Imposto de Renda das Pessoas Jurídicas - IRPJ - 1,89% (um inteiro e oitenta e nove centésimos por cento);
b) Contribuição para os Programas de Integração Social e de Formação do Patrimônio do Servidor Público - PIS/PASEP - 0,56% (cinquenta e seis centésimos por cento);
c) Contribuição Social sobre o Lucro Líquido - CSLL - 0,98% (noventa e oito centésimos por cento); e
d) Contribuição para Financiamento da Seguridade Social - COFINS - 2,57% (dois inteiros e cinquenta e sete centésimos por cento).
O pagamento mensal equivalente a 6% (seis por cento) das receitas mensais recebidas aplica-se a partir de 31 de março de 2009, inclusive em relação à incorporação já submetida ao RET anteriormente.
4.2 - Pagamento Unificado de Tributos Aplicável às Construções no Âmbito do PMCMV
Até 31 de dezembro de 2014, a empresa construtora contratada para construir unidades habitacionais de valor comercial de até R$ 85.000,00 (oitenta e cinco mil reais) no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida - PMCMV, de que trata a Lei nº 11.977, de 7 de julho de 2009, fica autorizada, em caráter opcional, a efetuar o pagamento unificado de tributos equivalente a 1% (um por cento) da receita mensal auferida pelo contrato de construção, o qual corresponderá ao pagamento mensal unificado dos seguintes impostos e contribuições: (art. 2º da Lei nº 12.024/2009 com a redação dada pelo art. 4º da MP nº 554/2011)
a) Imposto de Renda das Pessoas Jurídicas - IRPJ - 0,31% (trinta e um centésimos por cento);
b) Contribuição para os Programas de Integração Social e de Formação do Patrimônio do Servidor Público - PIS/PASEP - 0,09% (nove centésimos por cento);
c) Contribuição Social sobre o Lucro Líquido - CSLL - 0,16% (dezesseis centésimos por cento); e
d) Contribuição para Financiamento da Seguridade Social - COFINS - 0,44% (quarenta e quatro centésimos por cento).
O Pagamento Unificado de Tributos Aplicável às Construções no Âmbito do PMCMV somente se aplica às construções iniciadas a partir de 31 de março de 2009.
As demais receitas recebidas pela construtora serão tributadas conforme regime de tributação adotado pela pessoa jurídica.
4.3 - Conceito de Receita Para Fins do Pagamento Unificado
Considera-se receita mensal o total das receitas recebidas pela incorporadora com a venda de unidades imobiliárias que compõem cada Incorporação, bem assim as receitas financeiras e variações monetárias decorrentes dessa operação.
Do total das receitas recebidas poderão ser deduzidas as vendas canceladas, as devoluções de vendas e os descontos incondicionais concedidos.
As demais receitas recebidas pela incorporadora, relativas às atividades da incorporação submetida ao RET, inclusive às receitas decorrentes da aplicação dos recursos da incorporação submetida ao RET no mercado financeiro, serão tributadas na incorporadora.
4.4 - Escrituração Contábil
O incorporador fica obrigado a manter escrituração contábil segregada para cada Incorporação submetida ao RET, observado o seguinte:
a) a escrituração contábil das operações da Incorporação objeto de opção pelo RET poderá ser efetuada em livros próprios ou nos da incorporadora, sem prejuízo das normas comerciais e fiscais aplicáveis à incorporadora em relação às operações da Incorporação;
b) na hipótese de adoção de livros próprios para cada Incorporação objeto de opção pelo RET, a escrituração contábil das operações da Incorporação poderá ser efetivada mensalmente na contabilidade da incorporadora, mediante registro dos saldos apurados nas contas relativas à Incorporação.
4.5 - Vedação da Compensação Com os Tributos e Contribuições Devidos Pela Incorporadora
Não é permitida, sob qualquer hipótese, a compensação ou a restituição do IRPJ e das contribuições sociais com os devidos pela incorporadora, sendo aqueles considerados definitivos.
4.6 - Apropriação Dos Custos e Despesas
As receitas, custos e despesas, próprios da Incorporação submetida ao RET, não deverão ser computados na apuração da base de cálculo do IRPJ e das contribuições sociais, devidos pela incorporadora em função de suas demais atividades empresariais, inclusive incorporações não afetadas.
Os custos e despesas indiretos pagos no mês serão apropriados a cada incorporação na mesma proporção representada pelos custos diretos próprios da incorporação, em relação ao custo direto total da incorporadora, assim entendido como a soma de todos os custos diretos de todas as incorporações e o de outras atividades exercidas pela incorporadora.
5. PRAZO DE PAGAMENTO
O pagamento unificado dos impostos e contribuições e o Pagamento Unificado de Tributos Aplicável às Construções no Âmbito do PMCMV deverá ser feito até o 20º (vigésimo) dia do mês subsequente àquele em que houver sido auferida a receita. (art. 5º da Lei nº 10.931/2004 com a Redação dada pelo art. 1º da Lei nº 12.024, de 27 de agosto de 2009)
6. CÓDIGOS DE DARF
A incorporadora deverá utilizar no Documento de Arrecadação de Receitas Federais (Darf), o número específico de inscrição da incorporação objeto de opção pelo RET no CNPJ e o código de arrecadação:
a) 4095, no caso de pagamento unificado na forma do item “4.1”; e
b) 1068, no caso de pagamento unificado na forma do item “4.2”.
No caso de a pessoa jurídica estar amparada pela suspensão da exigibilidade do crédito tributário, nas hipóteses a que se referem os incisos II, IV e V do art. 151 da Lei nº 5.172, de 1966 - Código Tributário Nacional (CTN), ou por sentença judicial transitada em julgado, determinando a suspensão do pagamento do IRPJ ou de qualquer das contribuições referidas na Instrução Normativa RFB nº 934/2009, a incorporadora deverá calcular, individualmente, os valores do IRPJ e das contribuições considerados devidos pela incorporação sujeita ao RET (Item 4.1) e pela construção com opção pelo regime de pagamento unificado de tributos aplicável às construções no âmbito do PMCMV (item 4.2), aplicando-se as alíquotas correspondentes, relacionadas nos iitens “4.1” ou “4.2” de acordo com a sua opção, e efetuar o recolhimento em Darf distintos para cada um deles, utilizando-se os seguintes códigos de arrecadação:
a) 4112 - para IRPJ;
b) 4153 - para CSLL;
c) 4138 - para a Contribuição para o PIS/Pasep; e
d) 4166 - para a Cofins.
Os créditos tributários devidos pela incorporadora em relação a cada empreendimento não poderão ser objeto de parcelamento (art. 14, inc. X da Lei nº 10.522/2002).
7. RESPONSABILIDADE POR OBRIGAÇÕES
7.1 - Tributárias
O terreno e as acessões objeto da incorporação imobiliária sujeita ao RET, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, não responderão por dívidas tributárias da incorporadora relativas ao Imposto sobre a Renda da Pessoa Jurídica (IRPJ), à Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL), à Contribuição para o PIS/Pasep e à Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social (Cofins), exceto as calculadas na forma do item 4.1 e 4.2 sobre as receitas recebidas no âmbito da respectiva incorporação.
O patrimônio da incorporadora responderá pelas dívidas tributárias da incorporação afetada.
Para esse fim, dispõe o art. 10 da Lei nº 10.931/2004 que não se aplica ao patrimônio de afetação de Incorporações Imobiliárias definido pela Lei nº 4.591/1964 o disposto no art. 76 da Medida Provisória nº 2.158-35, assim redigido:
“Art. 76 - As normas que estabeleçam a afetação ou a separação, a qualquer título, de patrimônio de pessoa física ou jurídica não produzem efeitos em relação aos débitos de natureza fiscal, previdenciária ou trabalhista, em especial quanto às garantias e aos privilégios que lhes são atribuídos.
Parágrafo único - Para os fins do disposto no caput, permanecem respondendo pelos débitos ali referidos a totalidade dos bens e das rendas do sujeito passivo, seu espólio ou sua massa falida, inclusive os que tenham sido objeto de separação ou afetação”.
7.2 - Falência ou Insolvência Civil
O art. 31-F da Lei nº 4.591/1964, incluído pelo art. 53 da Lei nº 10.931/2004, estabelece que a decretação de falência ou insolvência civil do incorporador não atingem os patrimônios de afetação constituídos, não integrando a massa concursal o terreno, as acessões e demais bens, direitos creditórios, obrigações e encargos objeto da Incorporação.
Caso não se verifique o pagamento das obrigações tributárias, previdenciárias e trabalhistas, vinculadas ao respectivo patrimônio de afetação, cujos fatos geradores tenham ocorrido até a data da decretação da falência, ou insolvência do incorporador, perde eficácia a deliberação pela continuação da obra a que se refere o § 1º do art. 31-F da Lei nº 4.591/1964, bem assim os efeitos do regime de afetação instituídos pela Lei nº 10.931/2004.
Para esse efeito, as obrigações tributárias, previdenciárias e trabalhistas, vinculadas ao respectivo patrimônio de afetação, deverão ser pagas pelos adquirentes em até 1 (um) ano da deliberação pela continuação da obra, ou até a data da concessão do habite-se, se esta ocorrer em prazo inferior.
Fundamentos Legais: os citados no texto.