ALUGUÉIS
Tributação na Fonte

Sumário

• 1. Introdução
  
• 2. Rendimentos Classificados Como Aluguéis
  
• 2.1 - Aluguéis e Arrendamentos
  
• 2.2 - Rendimentos Alcançados
  
• 3. Retenção Obrigatória
  
• 4. Base de Cálculo
  
• 4.1 - Valores Que Não Integram o Rendimento Tributável
  
• 4.2 - Aluguéis Recebidos Pela Sublocação de Imóvel
  
• 4.3 - Valor Locativo de Imóvel Cedido Gratuitamente Para Uso de Terceiros
  
• 5. Tributação Dos Valores Recebidos a Título de Aluguéis
  
• 5.1 - Deduções do Rendimento Bruto
  
• 5.2 - Cálculo do Imposto
  
• 5.3 - Recolhimento do Imposto e Código do DARF
  
• 6. Imóvel Possuído em Condomínio
  
• 7. Imóvel Pertencente Aos Cônjuges
  
• 8. Várias Unidades Imobiliárias Pertencentes a Uma Mesma Pessoa Física
  
• 9. Pagamento Efetuado Através de Empresa Administradora
  
• 10. Aluguéis Depositados Judicialmente
  
• 11. Locador Residente no Exterior
  
• 12. Condômínios - Tratamento Tributário Dos Rendimentos Decorrentes de Locação de Partes Comuns

1. INTRODUÇÃO

Neste trabalho abordaremos as normas e os procedimentos relativos à tributação pelo Imposto de Renda dos rendimentos de aluguéis percebidos por pessoas físicas, com base nas disposições da Instrução Normativa nº 15/2001 e outras fontes citadas no texto.

2. RENDIMENTOS CLASSIFICADOS COMO ALUGUÉIS

2.1 - Aluguéis e Arrendamentos

Serão classificados como aluguéis os rendimentos de qualquer espécie oriundos da ocupação, uso ou exploração de bens corpóreos, tais como (Art. 49 do RIR/1999):

a) aforamento, locação ou sublocação, arrendamento ou subarrendamento, direito de uso ou passagens de terrenos, seus acréscimos e benfeitorias, inclusive construções de qualquer natureza;

b) locação ou sublocação, arrendamento ou subarrendamento de pastos naturais ou artificiais, ou campos de invernada;

c) direito de uso ou aproveitamento de águas privadas, ou da força hidráulica;

d) direito de uso ou exploração de películas cinematográficas ou de videoteipe;

e) direito de uso ou exploração de outros bens móveis, de qualquer natureza;

f) direito de exploração de conjuntos industriais.

2.2 - Rendimentos Alcançados

Serão classificados como aluguéis ou “royalties” todas as espécies de rendimentos percebidos pela ocupação, uso, fruição ou exploração dos bens e direitos, tais como (Art. 53 do RIR/1999):

a) as importâncias recebidas periodicamente ou não, fixas ou variáveis, e as percentagens, participações ou interesses;

b) os juros, comissões, corretagens, impostos, taxas e remunerações do trabalho assalariado e autônomo ou profissional, pagos a terceiros por conta do locador do bem ou do cedente dos direitos;

c) as luvas, os prêmios, gratificações ou quaisquer outras importâncias pagas ao locador, ou cedente do direito, pelo contrato celebrado;

d) as benfeitorias e quaisquer melhoramentos realizados no bem locado, e as despesas para preservação dos direitos cedidos se, de acordo com o contrato, fizerem parte da compensação pelo uso do bem ou direito locado;

e) a indenização pela rescisão ou término antecipado do contrato;

f) o valor locativo de prédio construído, quando cedido gratuitamente, para uso de terceiros, exceto do cônjuge ou de parentes de primeiro grau (pais e filhos);

g) os juros de mora e quaisquer outras compensações pelo atraso no pagamento dos aluguéis ou arrendamento;

h) os rendimentos provenientes de arrendamento de imóvel rural, ainda que o contrato celebrado refira-se a parceria rural, se o outorgante percebe quantia fixa sem partilhar o risco do negócio (Parecer Normativo CST nº 90/1978);

i) o preço de compra de móveis ou benfeitorias, ou de qualquer outro bem do locador, quando constituir compensação pela anuência do locador à celebração do contrato.

3. RETENÇÃO OBRIGATÓRIA

A retenção na fonte sobre rendimentos de aluguéis é obrigatória quando o locatário for pessoa jurídica e o locador pessoa física, mesmo na hipótese do recebimento ser efetuado por intermédio de pessoa jurídica administradora de bens (Art. 631 do RIR/1999). Não há retenção na fonte do Imposto de Renda quando o locador e o locatário forem pessoas jurídicas.

Observe-se que a retenção também é obrigatória quando o imóvel for locado a pessoa física considerada empresário individual. Assim, quando o valor pago estiver sujeito à tributação de acordo com a tabela progressiva, a pessoa física equiparada a pessoa jurídica (Art. 150 do RIR/1999) deverá efetuar a retenção na fonte.

4. BASE DE CÁLCULO

4.1 - Valores Que Não Integram o Rendimento Tributável

Para fins de incidência do Imposto de Renda na Fonte sobre os rendimentos de aluguéis pagos por pessoas jurídicas a pessoas físicas, a base de cálculo do imposto é o rendimento bruto, nele não se incluindo (Art. 50 do RIR/1999):

a) o valor dos impostos, taxas e emolumentos incidentes sobre o bem que produzir o rendimento;

b) o aluguel pago pela locação do imóvel sublocado;

c) as despesas pagas para cobrança ou recebimento do rendimento; e

d) as despesas de condomínio.

Ressalte-se que esses encargos somente poderão deduzir o valor do aluguel bruto quando o ônus tenha sido exclusivamente do locador. Portanto, quando forem pagos diretamente pelo locatário a quem de direito, não poderão ser deduzidos do valor do aluguel recebido.

Exemplo nº 1:

Considerando-se que determinada pessoa jurídica - locatária - efetue um pagamento, em 13.07.2012, a uma pessoa física - locadora - correspondente ao aluguel do mês de junho de 2012.

Os valores constantes do recibo de aluguel são os seguintes:

Aluguel R$ 3.000,00

Despesa de Condomínio R$ 180,00

Impostos e Taxas R$ 50,00

Valor Bruto R$ 3.230,00

Neste caso, para efeito de tributação do Imposto de Renda, será considerado apenas o valor do aluguel de R$ 3.000,00.

Exemplo nº 2:

Suponhamos que determinada pessoa jurídica - locatária - efetue um pagamento, em 13.07.2012, a uma pessoa física - locadora - correspondente ao aluguel do mês de junho de 2012.

As despesas de condomínio, impostos e taxas foram pagas pela locatária diretamente aos órgãos arrecadadores e no recibo de aluguel consta o seguinte valor:

Aluguel R$ 3.000,00

A base de cálculo do Imposto de Renda, neste caso, corresponderá a R$ 3.000,00.

4.2 - Aluguéis Recebidos Pela Sublocação de Imóvel

No caso de sublocação de imóvel, considera-se rendimento tributável do sublocador a diferença positiva entre o aluguel recebido do sublocatário e o aluguel pago ao locador (proprietário do imóvel).

4.3 - Valor Locativo de Imóvel Cedido Gratuitamente Para Uso de Terceiros

No caso de imóvel cedido gratuitamente para uso de outras pessoas que não o cônjuge ou parentes de primeiro grau (pais e filhos), o proprietário deverá considerar como rendimento tributável, na sua Declaração de Ajuste Anual, a importância correspondente a 10% (dez por cento) do valor venal do imóvel, podendo ser adotado o valor constante da guia do IPTU correspondente ao ano-calendário da declaração (§ 1º do art. 49 do RIR/1999).

5. TRIBUTAÇÃO DOS VALORES RECEBIDOS A TÍTULO DE ALUGUÉIS

Os rendimentos de aluguéis percebidos por pessoas físicas sujeitam-se:

a) ao desconto do Imposto de Renda na Fonte, quando pagos por pessoas jurídicas;

b) ao recolhimento mensal obrigatório do imposto (carnê-leão), quando pagos por pessoas físicas ou por fontes situadas no Exterior (pessoas físicas ou jurídicas).

5.1 - Deduções do Rendimento Bruto

A Legislação do Imposto de Renda permite, ainda, as seguintes deduções para efeito de determinação da base de cálculo do imposto sobre rendimentos de aluguéis:

a) dependentes;

b) pensão alimentícia;

c) contribuições pagas pelo contribuinte à Previdência Social da União, dos Estados, do Distrito Federal e dos Municípios.

Notas:

1 - no caso de dependentes, o contribuinte poderá considerar a dedução em cada fonte pagadora dos rendimentos;

2 - para efeito de cálculo do Imposto de Renda na Fonte, quando a fonte pagadora não for responsável pelo desconto dos valores relativos à Contribuição Previdenciária e à pensão alimentícia, a sua dedução na base de cálculo do imposto somente será permitida se o beneficiário do rendimento fornecer à fonte os respectivos comprovantes de pagamento (§ 6º do art. 38 e art. 50 da Instrução Normativa SRF nº 15/2001).

5.2 - Cálculo do Imposto

Os rendimentos mensais decorrentes de aluguéis pagos por pessoas jurídicas a pessoas físicas estão sujeitos à incidência do Imposto na Fonte, calculado mediante a aplicação da tabela progressiva vigente no mês do pagamento (Art. 631 do RIR/1999).

A tabela progressiva em vigor é a seguinte:

TABELA PROGRESSIVA MENSAL
VALIDADE PARA O ANO-CALENDÁRIO DE  2012 - EXERCÍCIO 2013
Tabela Progressiva Mensal

TABELA DE DEDUÇÃO POR DEPENDENTE NA DETERMINAÇÃO DA BASE DE CÁLCULO DO IRRF

Fundamento legal: Lei nº 12.469/2011.

O imposto deve ser calculado sobre os rendimentos efetivamente recebidos em cada mês, ou seja, de acordo com o regime de caixa, observando-se o seguinte:

a) no caso de rendimentos pagos por pessoas jurídicas, se houver mais de um pagamento no mês a um mesmo beneficiário, ainda que não se refiram a rendimentos da mesma espécie, por ocasião de cada pagamento, a fonte pagadora deverá determinar a base de cálculo do imposto, somando todos os rendimentos pagos no mês ao beneficiário a qualquer título, e compensar o imposto retido anteriormente, dentro do próprio mês;

b) no caso de rendimentos pagos por pessoas físicas, para efeito de cálculo do recolhimento mensal obrigatório, devem ser somados todos os rendimentos tributáveis recebidos no mês, de outras pessoas físicas, ainda que se trate de rendimentos de espécie distinta, bem como os rendimentos provenientes de fontes do Exterior.

5.3 - Recolhimento do Imposto e Código do Darf

O Imposto de Renda Retido na Fonte sobre aluguéis deve ser recolhido até o último dia útil do 2º decêndio do mês subseqüente ao mês de ocorrência dos fatos geradores (Lei no 11.196, de 2005, art. 70, I, d, com a redacao dada pelo art. 5o da Lei no 11.933, de 2009)

O código a ser utilizado no campo 04 do Darf é 3208.

6. IMÓVEL POSSUÍDO EM CONDOMÍNIO

No caso de imóvel pertencente a mais de uma pessoa física, o Imposto de Renda na Fonte será calculado de forma individual, ou seja, sobre o rendimento mensal que for atribuído a cada um dos condôminos.

Essa proporção deve ser mencionada em cláusula contratual. Caso não conste em contrato cláusula que discrimine a percentagem do aluguel que cabe a cada proprietário, recomenda-se fazer um aditivo a esse contrato.

Exemplo:

Considerando-se que determinado imóvel alugado a uma pessoa jurídica pertença a duas pessoas físicas que denominamos de “A” e “B”. A pessoa física “A” detém 2/3 do imóvel e a pessoa física “B” o restante.

Considerando-se, ainda, que o valor do rendimento pago, a título de aluguel, tenha sido de R$ 3.600,00.

No caso do exemplo, o rendimento bruto a ser distribuído a cada beneficiário corresponderá a:

Pessoa Física “A” R$ 2.400,00

Pessoa Física “B” R$ 1.200,00

7. IMÓVEL PERTENCENTE AOS CÔNJUGES

Os rendimentos comuns decorrentes de imóvel pertencente aos cônjuges poderá ser tributado por uma das seguintes formas:

a) proporcionalmente, à parte que cada um detiver, ou seja, 50% (cinqüenta por cento) dos rendimentos para cada cônjuge;

b) em conjunto, em nome de um dos cônjuges.

8. VÁRIAS UNIDADES IMOBILIÁRIAS PERTENCENTES A UMA MESMA PESSOA FÍSICA

Na hipótese de várias unidades imobiliárias, pertencentes a uma só pessoa física, serem locadas a uma só pessoa jurídica, a base de cálculo do Imposto de Renda na Fonte corresponderá ao montante dos pagamentos efetuados em cada mês, independentemente do valor atribuído a cada imóvel.

9. PAGAMENTO EFETUADO ATRAVÉS DE EMPRESA ADMINISTRADORA

Como regra geral, os imóveis locados estão sob administração de empresas especializadas que, como meras procuradoras, recebem para a pessoa física locadora o rendimento de aluguel pago pela pessoa jurídica locatária.

Neste caso, a beneficiária do rendimento é a pessoa física proprietária do imóvel, devendo, por isso, a fonte pagadora indicá-la no respectivo comprovante de rendimentos pagos e de retenção na fonte.

É importante ressaltar que a taxa de administração (despesas de cobrança) da imobiliária cobrada do locador poderá ser deduzida do rendimento bruto para fins de determinação da base de cálculo.

Exemplo:

Valor do aluguel R$ 4.000,00

( - ) taxa de administração

(despesas de cobrança) R$ 200,00

( = ) rendimento bruto R$ 3.800,00

Observe-se ainda que quando o aluguel for recebido por meio de imobiliárias, procurador ou por qualquer outra pessoa designada pelo locador, considera-se data de recebimento aquela em que o locatário efetuou o pagamento, independentemente de quando for feito o repasse para o beneficiário (§ 2º do art. 12 da Instrução Normativa SRF nº 15/2001).

10. ALUGUÉIS DEPOSITADOS JUDICIALMENTE

Caso o locatário deposite em juízo os aluguéis, tal fato não implica a obrigação de reter o Imposto na Fonte se o locatário for pessoa jurídica, nem de recolher o imposto mensal no carnê-leão se o locatário for pessoa física, porque somente quando liberados os depósitos pela autoridade judicial estará configurada a disponibilidade econômica ou jurídica do rendimento e, conseqüentemente, ocorrerá o fato gerador do imposto, observado o seguinte (Art. 640 do RIR/1999):

a) os rendimentos recebidos acumuladamente serão tributados, pelo total, no mês em que ocorrer o efetivo recebimento;

b) para fins de determinação da base de cálculo do imposto, além das deduções mencionadas, poderão ser deduzidas as despesas com ação judicial necessárias ao recebimento dos rendimentos, inclusive com advogados, se tiverem sido pagas pelo contribuinte, sem indenização.

11. LOCADOR RESIDENTE NO EXTERIOR

Os rendimentos auferidos por residentes ou domiciliados no Exterior decorrentes de aluguéis de imóveis sujeitam-se à tributação na fonte mediante aplicação da alíquota de 15% (quinze por cento), excetuando-se a hipótese do beneficiário residir em país com o qual o Brasil mantém acordo para evitar a dupla tributação (Instrução Normativa SRF nº 208/2002).

De acordo com o art. 721 do RIR/1999, a retenção do Imposto de Renda sobre aluguéis de imóveis pertencentes a residentes no Exterior compete ao procurador. Nesse caso, a fonte pagadora somente efetuará a retenção se o beneficiário residente no Exterior não mantiver procurador no Brasil.

O imposto deverá ser retido por ocasião do pagamento, remessa, crédito, emprego ou entrega dos rendimentos, competindo ao procurador a incumbência de reter o imposto (Art. 865, I, do RIR/1999).

O imposto deverá ser pago na data da ocorrência do fato gerador por meio de Darf, utilizando-se o código 0473.

12. CONDÔMÍNIOS - TRATAMENTO TRIBUTÁRIO DOS RENDIMENTOS DECORRENTES DE LOCAÇÃO DE PARTES COMUNS

O Ato Declaratório Interpretativo SRF nº 02, de 27 de março de 2007, diz que na hipótese de locação de partes comuns de condomínio edilício, será observado o seguinte:

a) os rendimentos decorrentes serão considerados auferidos pelos condôminos, na proporção da parcela que for atribuída a cada um, ainda que tais rendimentos sejam utilizados na composição do fundo de receitas do condomínio, na redução da contribuição condominial ou para qualquer outro fim;

b) o condômino estará sujeito ao cumprimento de todas as exigências tributárias cabíveis, relativamente aos tributos administrados pela Secretaria da Receita Federal (SRF), especialmente no que tange às normas contidas na legislação do imposto sobre a renda referentes à tributação de rendimentos auferidos com a locação de imóveis.

Fundamentos Legais: Os citados no texto.