ITBI - IMPOSTO SOBRE A TRANSMISSÃO INTER VIVOS DE BENS
Imóveis - Considerações Gerais - Parte Final
Sumário
1. INTRODUÇÃO
O imposto sobre a transmissão de bens imóveis e de direitos a eles relativos (ITBI) é um imposto brasileiro, de competência municipal, ou seja, somente os municípios têm competência para instituí-lo (Art.156, II, da Constituição Federal).
O ITBI tem como fato gerador a transmissão, ‘‘inter vivos’’, a qualquer título, de propriedade ou domínio útil de bens imóveis; quando há a transmissão a qualquer título de direitos reais sobre imóveis, exceto os direitos reais de garantia; ou quando há a cessão de direitos relativos às transmissões acima mencionadas. No caso da transmissão ser por herança (‘‘Causa mortis’’), o ITBI não é cobrado; ao invés dele, será cobrado o ITCD (que é um imposto estadual).
A função do ITBI é predominantemente fiscal. Sua finalidade é a obtenção de recursos financeiros para os municípios.
Essa é a fase final de um trabalho iniciado anteriormente. Aqui discutiremos sobre o local da ocorrência do fato gerador, base de cálculo, alíquota, lançamento e hipóteses de não incidência, além de traçarmos as características gerais do direito real, dos direitos reais de garantia, da servidão predial e usucapião.
2. LOCAL DA OCORRÊNCIA DO FATO GERADOR
O imposto é devido ao município em que esteja situado o imóvel transmitido ou sobre o qual versarem os direitos cedidos, ainda que a mutação patrimonial tenha ocorrido em outro município ou no estrageiro.
3. BASE DE CÁLCULO
A base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos, assim entendido o valor pelo qual o bem ou o direito seria negociado à vista, em condições normais de mercado.
Não são abatidas do valor venal quaisquer dívidas que onerem o imóvel transmitido. Assim, não cabe a dedução de obrigações hipotecárias ou quaisquer outras que onerem o imóvel, prevalecendo seu valor de mercado para fins de cálculo.
4. ALÍQUOTA
Cabe aos municípios, observados os princípios constitucionais a determinação da alíquota aplicável ao ITBI. Na prática ela tem sido fixada em 2% na maioria dos casos.
No entanto, nas transmissões compreendidas no Sistema Financeiro de Habitação, alguns municípios têm estabelecido uma alíquota menor que a normal. Isso não tem sido contestado, pois quem normalemente deveria fazê-lo é justamente a parte beneficiada.
5. LANÇAMENTO
O ITBI, via de regra, é lançado por declaração, com base nos dados fornecidos pelo contribuinte. Porém, se não concordar com as informações apresentadas, o Fisco arbitrará a base de cálculo.
6. HIPÓTESES DE NÃO INCIDÊNCIA
Em virtude de limitação constitucional (imunidade), o ITBI não incide sobre as transmissões nas quais os adquirentes sejam:
a) União, os Estados, o Distrito Federal ou os Municípios;
b) Templos de qualquer culto;
c) Partidos políticos, inclusive suas fundações, entidades sindicais dos trabalhadores, instituições de educação e de assitência social, sem fins lucrativos, atendidos os requisitos da lei;
d) Autarquias e fundações instituídas e mantidas pelo Poder Público.
Todavia, o ITBI incide nas transmissões em que essas pessoas sejam o transmitente, uma vez que, em regra, contribuinte é o adquirente do bem ou do direito. Dessa maneira se a união transmite a propriedade de um imóvel mediante venda, há a incidência do ITBI, e o contribuinte é o comprador.
Não há a incidência do ITBI nas transmissões de imóveis desapropriados para fins de reforma agrária. Trata-se de imunidade, apesar de o art. 184, § 5º da Constituição se referir a essa hipótese como isenção.
O ITBI não incidirá, também, sobre a transmissão dos bens ou direitos quando (art. 156, § 2º, inciso I da Constituição):
a) Incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital;
b) Decorrentes de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica;
c) Na realização de Capital de pessoa jurídica que pode ser realizado por outros bens, móveis ou corpóreos ou incorpóreos.
O imposto não incidirá, também, sobre a transmissão, aos mesmos sócios, dos bens e direitos adquiridos em realização de capital, quando de sua desincorporação do patrimônio da pessoa jurídica a que foram conferidos, como é o caso de fusão, incorporação e cisão (CTN, art. 36). Nessas hipóteses de realização de capital ocorrerá a incidência do ITBI se o adquirente tiver como atividade preponderante a compra e venda de bens móveis ou direitos relativos a bens imóveis ou seu arrendamento mercantil, exceto se a transmissão do bem ou direito for realizada em conjunto com a totalidade do patrimônio da pessoa jurídica alienante.
7. CONSIDERAÇÕES GERAIS
7.1 - Direito Real
Direito rela (jura in re) é aquele que recai sobre um determinado bem, não necessariamente de propriedade do titular do direito.
Os direitos reais podem ser:
a) Sobre coisa própria;
b) Sobre coisa alheia;
A propriedade é direito real sobre coisa própria.
O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha. Na propriedade, a relação jurídica se estabelece entre o proprietário e todas as demais pessoas. Nessa hipótese, diz-se que o direito do sujeito ativo é oponível a todos (erga omnes). No caso da propriedade, a obrigação do sujeito passivo consiste no dever de respeitar o direito do sujeito ativo.
Em relação aos direitos reais sobre coisa alheia, o direito do suejito ativo reacai sobre bem de propriedade de terceiros.
Os direitos reais sobre coisas alheias podem ser divididos em:
a) Direitos reais de gozo - a enfiteuse, o sufruto, a servidão predial, o uso, a habitação, as rendas constituídas sobre imóveis;
b) Direitos reais de garantia - a hipoteca, a anticrese, o penhor;
c) Direito real de aquisição - o compromisso irretratável de compra, quando averbado.
7.2 - Direitos Reais de Garantia
Hipoteca é garantia real que, em regra, recai sobre coisa imóvel. Quem contrai um financiamento para a aquisição de imóvel pode oferecer como garantia, por exemplo, o próprio imóvel adquirido, que será objeto de hipoteca, Caso a dívida não seja paga, o bem dado em garantida poderá ser levado a leilão judicial.
A transferência, pela instituição financeira credora, do direito de hipoteca não está sujeito ao ITBI, uma vez que a Consti
7.3 - Servidão Predial
Servidão predial é a servidão que impõe a um prédio em favor do outro, pertencente a dono diferente, pela qual o proprietário do prédio serviente perde o exercício de alguns de seus direitos relativos à propriedade ou fica obrigado a tolerar que dele se utilize para fim determinado, o dono do prédio dominante. Exemplo: servidão de trânsito. Tem por objetivo a passagem através de terreno vizinho para comunicação de um prédio com outro ou com a via pública.
Os municípios normalmente não tributam as transmissões decorrentes de servidões prediais. Não se trata de imunidade, uma vez que nada há na constituição que vede a tributação em tais casos.
8. USUCAPIÃO
A jurisprudência e a doutrina entendem que na aquisição por usucapião não haverá transmissão de bens. Trata-se de aquisição originária.