OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS
DISPOSIÇÕES

RESUMO: A Circular a seguir define condições e limites para a aquisição de cotas de Fundos de Investimento Imobiliário - FII, de cotas de Fundos de Investimento em Direitos Creditórios - FIDC e de Debêntures, complementarmente à aquisição de Certificados de Recebíveis Imobiliários - CRI.

CIRCULAR CEF Nº 458, de 07.01.2009
(DOU de 08.01.2009)

Define condições e procedimentos operacionais para aquisição de cotas de Fundos de Investimento Imobiliário - FII, de cotas de Fundos de Investimento em Direitos Creditórios - FIDC e Debêntures, complementarmente à aquisição de Certificados de Recebíveis Imobiliários - CRI.

A CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, no uso das atribuições que lhe conferem o artigo 7º, inciso II da Lei nº 8.036, de 11.05.90, artigo 67, inciso II do Decreto nº 99.684, de 08.11.90, com a redação dada pelo Decreto nº 1.522, de 23.06.95, em cumprimento às disposições da Resolução do Conselho Curador do FGTS - RCCFGTS nº 578, de 02.12.08, publicada no Diário Oficial da União de 04.12.08, baixa a presente Circular.

1 - OBJETIVO

Definir condições e limites para a aquisição de cotas de Fundos de Investimento Imobiliário - FII, de cotas de Fundos de Investimento em Direitos Creditórios - FIDC e de Debêntures, complementarmente à aquisição de Certificados de Recebíveis Imobiliários - CRI.

2 - DIRETRIZES GERAIS

2.1 - A aquisição de cotas de Fundos de Investimento Imobiliário - FII, de cotas de Fundos de Investimento em Direitos Creditórios - FIDC, de Debêntures e de Certificados de Recebíveis Imobiliários - CRI, que possuam lastro em operações de habitação lançadas por incorporadoras, empresas da construção civil, Sociedades de Propósito Específico - SPE, cooperativas habitacionais ou entidades afins, será feita pelo Agente Operador do FGTS por meio do Fundo de Investimento Imobiliário do Agente Operador - FII Agente Operador.

2.1.1 - A utilização de um fundo de investimento imobiliário para a aquisição dos ativos financeiros referidos acima visa conferir transparência, governança e agilidade na concretização das operações.

2.2 - O FII - Agente Operador terá capital subscrito de R$ 3 bilhões, a ser utilizado no exercício de 2009, para a aquisição de ativos financeiros destinados ao financiamento da produção de empreendimentos habitacionais.

2.3 - Os recursos aplicados pelo FGTS por meio do FII - Agente Operador serão destinados, obrigatoriamente, à produção de unidades residenciais que sejam enquadradas na legislação do Sistema Financeiro de Habitação - SFH.

2.4 - Os agentes financeiros atuarão na estruturação dos fundos e papéis para seu lançamento no mercado e posterior aquisição pelo FII - Agente Operador e no financiamento das unidades habitacionais aos mutuários finais.

3 - CONDIÇÕES OPERACIONAIS

3.1 - Valor do investimento

3.1.1 - Equivalente à soma dos valores das unidades habitacionais a serem produzidas, limitado pela capacidade de crédito do emissor.

3.1.2 - Os investimentos a serem realizados deverão contemplar a produção de unidades habitacionais que atendam, preferencialmente, aos objetivos sociais do FGTS na área de Habitação, em especial a redução do déficit habitacional do País, e que sejam, obrigatoriamente, passíveis de enquadramento nas normas do Sistema Financeiro de Habitação - SFH.

3.2 - Participação do FGTS no Investimento

3.2.1 - A participação dos recursos do FGTS no empreendimento fica limitado a 80% do valor do investimento.

3.3 - Taxa de juros

3.3.1 - As taxas a serem aplicadas nos investimentos de que trata esta Circular serão as seguintes:

a) empreendimento para produção de unidades habitacionais que se enquadram nos parâmetros da área de Habitação Popular definidos na Resolução do Conselho Curador do FGTS nº 460/04, de 14.12.04, suas alterações e aditamentos - taxa nominal mínima de 7% ao ano, mais a taxa de atualização monetária aplicável às contas vinculadas do FGTS;

b) empreendimento para produção de unidades que não se enquadrarem nos parâmetros da área de Habitação Popular na Resolução do Conselho Curador do FGTS nº 460/04, de 14.12.04, suas alterações e aditamentos, porém enquadráveis nas regras do SFH - taxa de juros nominal mínima de 9% ao ano, mais a taxa de atualização monetária aplicável às contas vinculadas do FGTS;

c) empreendimentos para produção de unidades em que parte seja enquadrada na letra “a” e parte na letra “b” deste subitem - a taxa de juros será a média obtida pela ponderação das taxas consignadas nas letras “a” e “b” pelo valor das respectivas unidades, mais a taxa de atualização monetária aplicável às contas vinculadas do FGTS.

3.4 - Custos de Estruturação da Operação

3.4.1 - Os custos de estruturação das operações não estão inseridos nas taxas precitadas, devendo ser apurados e cobrados à parte pelos agentes envolvidos.

3.5 - Integralização dos recursos A integralização dos recursos será realizada de acordo com o fluxo de caixa de cada projeto, observado o andamento das obras executadas.

3.6 - Prazo de Carência e de Execução do Empreendimento.

3.6.1 - O conjunto de parâmetros relativos ao formato dos ativos financeiros, tais como prazo para execução das obras e prazo de carência, entre outros, será definido individualmente e em função das características dos empreendimentos.

3.7 - Condições de Retorno e Sistema de Amortização dos ativos financeiros

3.7.1 - As condições de retorno dos ativos financeiros serão definidas em função das características dos empreendimentos financiados.

3.7.2 - A comercialização das unidades habitacionais ensejará a quitação parcial ou total dos investimentos realizados, em valor equivalente ao das unidades comercializadas.

3.8 - Risco de Crédito Somente serão aceitos investimentos que apresentem “rating” situado nos padrões de classificação correspondentes às faixas de “AAA” a “C”, na tabela da CAIXA, na condição de Agente Operador do FGTS.

3.9 - Garantias

3.9.1 - As garantias são as previstas na legislação do FGTS e outras, tais como o penhor dos direitos creditórios, alienação das cotas da SPE e aval da emissora, observadas as características de cada operação.

3.10 - Fluxo Operacional

3.10.1 - Os interessados em participar da estruturação dos ativos financeiros de que trata esta Circular deverão procurar agentes financeiros e demais agentes de mercado que os auxiliem na busca de alternativas de estruturação financeira, dentro das possibilidades aqui especificadas.

3.10.2 - O Agente Operador será o responsável pela recepção das propostas de investimento de que trata esta Circular.

3.10.2.1 - As propostas serão recepcionadas pela Vice-Presidência de Recursos de Terceiros - VITER da CAIXA, localizada à Avenida Paulista, 2300 - 11º andar - São Paulo e das Superintendências Regionais da CAIXA em cada localidade.

4 - Disposições Gerais

4.1 - Os agentes financeiros e demais agentes de mercado, antes de iniciarem o processo de estruturação das operações lastreadas com recursos do FGTS devem consultar, no sítio do Ministério do Trabalho e Emprego MTE, se o proponente/tomador dos recursos não está na lista de empregadores envolvidos com trabalho escravo.

4.1.1 - Caso o proponente/tomador conste da referida lista do MTE, estará impedido de participar de operações lastreadas com recursos do FGTS.

4.2 - Como forma de incentivar práticas que possam contribuir para a preservação do meio ambiente nas orientações ao proponente/tomador para elaboração ou melhoria da proposta, deve ser recomendado a manutenção, sempre que possível, da vegetação nativa e/ou o plantio de mudas de árvores frutíferas.

4.2.1 - A escolha das espécies deve recair sobre as nativas da região, considerando o tipo de solo, clima e o local em que serão plantadas.

4.2.2 - Recomenda-se, também, que, na medida do possível, os projetos contemplem a utilização de equipamentos voltados para a preservação do meio ambiente, a exemplo de energia solar, sensores de presença para uso de energia com inteligência, coleta seletiva de lixo, medidores individuais de água e gás, captação e reuso de água da chuva, janelas com venezianas, lâmpadas fluorescentes compactas, etc.

4.2.3 - Recomenda-se, ainda, ao executor das obras, que sejam adotadas as seguintes providências, de forma a favorecer à preservação ambiental:

a) minimizar os impactos da obra no meio ambiente;

b) aproveitar, passivamente, os recursos naturais do ambiente local;

c) realizar a gestão e economia de água e energia na construção;

d) promover o uso racional dos materiais de construção;

e) Arborizar e estimular o plantio de árvores nos terrenos;

f) estimular a coleta seletiva de lixo e o reaproveitamento do lixo seco;

g) promover discussões e difundir entre seus membros conhecimentos sobre reaproveitamento de materiais, uso racional dos recursos naturais, medidas alternativas de baixo custo de aquecimento de água/materiais degradáveis para construção/outros, riscos decorrentes da não preservação ambiental e demais questões pertinentes.

4.3 - As demais condições e a política de investimento do FII - Agente Operador, para dar cumprimento à Resolução nº 578/08 do Conselho Curador do FGTS, de que trata esta Circular, estão especificados no Regulamento do Fundo, que será disponibilizado aos interessados no sítio da CAIXA, no endereço http://www.caixa.gov.br, escolher a opção download, Item FGTS e subitem Regulamento do FII - Agente Operador, tão logo o referido Fundo seja formalmente constituído.

5 - Os casos omissos serão dirimidos pelo Agente Operador, no que couber.

6 - Esta Circular entra em vigor a partir de sua publicação.

W. Moreira Franco
Vice-Presidente