ATIVIDADE IMOBILIÁRIA
Obrigações Acessórias - Manutenção Cadastral Junto ao COAF
Sumário
1. INTRODUÇÃO
Visando a prevenção e o combate aos crimes de lavagem ou ocultação de bens, direitos e valores, consoante disposto na Lei nº 9.613/1998, o Conselho de Controle de Atividades Financeiras - COAF fez publicar a Resolução nº 14, de 23.10.2006, dispondo quanto à obrigatoriedade das pessoas jurídicas, atividades e operações sujeitas ao controle do citado órgão.
2. PESSOAS JURÍDICAS E ATIVIDADES ABRANGIDAS
Estão sujeitas às normas dispostas neste trabalho, bem como deverão desenvolver e implementar procedimentos de controle interno que objetive detectar operações que possam conter indícios de crimes, conforme disposto na Lei nº 9.613/1998 ou a eles relacionados, as pessoas jurídicas que exerçam atividades de promoção imobiliária ou compra e venda de imóveis em caráter permanente ou eventual, de forma principal ou acessória, cumulativamente ou não, tais como:
a) construtoras;
b) incorporadoras;
c) imobiliárias;
d) loteadoras;
e) leiloeiras de imóveis;
f) administradoras de bens imóveis; e
g) cooperativas habitacionais.
3. INFORMAÇÕES A SEREM PRESTADAS
3.1 - Das Pessoas Jurídicas Informantes
As pessoas jurídicas com as atividades acima referidas deverão cadastrar-se e manter seu cadastro atualizado junto ao COAF, prestando as seguintes informações:
a) nome empresarial ou razão social e nome de fantasia;
b) número de inscrição no CNPJ;
c) endereço completo, incluído o eletrônico e números de telefones; e
d) identificação do responsável pela observância das normas da Resolução.
3.2 - Dos Clientes Das Pessoas Jurídicas Informantes
As mesmas pessoas jurídicas deverão manter cadastro atualizado de seus clientes e de todos os intervenientes (compradores, vendedores, seus cônjuges ou companheiros, administradores ou controladores, quando se tratar de pessoa jurídica, procuradores, representantes legais, corretores, advogados ou qualquer outro participante no negócio, quando for o caso).
O cadastro dos clientes deverá conter, no mínimo, as seguintes informações:
a) se pessoa jurídica:
a.1) nome empresarial ou razão social e nome de fantasia;
a.2) número de inscrição no CNPJ;
a.3) endereço completo, inclusive eletrônico e números de telefones;
a.4) atividade principal desenvolvida; e
a.5) nome e número de inscrição no CPF dos administradores, proprietários, controladores, procuradores e representantes legais;
Obs.: Caso o controlador da empresa seja pessoa jurídica, deverão constar das informações cadastrais os dados das pessoas físicas que efetivamente a controlam e, no caso de pessoa jurídica estrangeira, os dados do mandatário residente no Brasil, conforme disposições na letra “b” abaixo.
b) se pessoa física:
b.1) nome, sexo, data de nascimento, filiação, naturalidade, nacionalidade, estado civil e nome do cônjuge ou companheira, quando for o caso;
b.2) endereço completo, inclusive eletrônico e número de telefone;
b.3) número de inscrição no CPF;
b.4) número de documento de identificação, nome do órgão expedidor e data de expedição ou dados do passaporte ou carteira civil, se estrangeira; e
b.5) atividade principal desenvolvida.
4. REGISTRO DAS TRANSAÇÕES
Deverão ser mantidos os registros de todas as transações imobiliárias de valor igual ou superior a R$ 100.000,00 (cem mil reais), contendo no mínimo as seguintes informações:
a) sobre a identificação do imóvel:
a.1) descrição e endereço completo do imóvel; e
a.2) número da matrícula e data do registro no cartório de imóveis;
b) sobre a identificação da transação imobiliária:
b.1) data da transação;
b.2) valor da transação;
b.3) condições de pagamento:
b.3.1) se à vista;
b.3.2) se a prazo;
b.3.3) se financiado; e
b.4) forma de pagamento:
b.4.1) se em espécie;
b.4.2) se por meio de cheque;
b.4.3) se por transferência bancária; e
b.4.4) se por outras formas de pagamento.
Na hipótese da letra “b.4.3”, informar o banco envolvido, a agência, a conta, o número do cheque ou qualquer outro instrumento de pagamento utilizado com seus respectivos dados essenciais.
5. OBRIGATORIEDADE, PRAZO E FORMA DE COMUNICAÇÃO AO COAF
5.1 - No Prazo de 24 (Vinte e Quatro) Horas
As pessoas jurídicas deverão, no prazo de 24 (vinte quatro) horas, comunicar ao COAF, abstendo-se de dar ciência aos clientes de tal ato, a proposta ou a realização de:
a) operações ou propostas que indiquem indícios de crimes previstos na Lei nº 9.613/1998 ou a eles relacionados;
b) transação imobiliária cujo pagamento ou recebimento, igual ou superior a R$ 100.000,00 (cem mil reais), seja realizado por terceiros;
c) transação imobiliária cujo pagamento, igual ou superior a R$ 100.000,00 (cem mil reais), seja realizado com recursos de origens diversas, tais como cheques de várias praças e/ou vários emitentes ou de diversas naturezas;
d) transação imobiliária cujo pagamento, igual ou superior a R$ 100.000,00 (cem mil reais), seja realizado em espécie;
e) transação imobiliária cujo pagamento, igual ou superior a R$ 100.000,00 (cem mil reais), cujo comprador tenha sido anteriormente proprietário do mesmo imóvel;
f) transação imobiliária cujo pagamento, igual ou superior a R$ 100.000,00 (cem mil reais), especialmente aqueles oriundos de paraíso fiscal, tenha sido realizado por meio de transferência de recurso do Exterior;
Nota: São considerados paraísos fiscais: Andorra, Anguilla, Antígua e Barbuda, Antilhas Holandesas, Aruba, Comunidade das Bahamas, Bahrein, Barbados, Belize, Ilhas Bermudas, Campione D’Italia, Ilhas do Canal (Alderney, Guernsey, Jersey e Sark), Ilhas Cayman, Chipre, Cingapura, Ilhas Cook, República da Costa Rica, Djibouti, Dominica, Emirados Árabes Unidos, Gibraltar, Granada, Hong Kong, Lebuan, Líbano, Libéria, Liechtenstein, Luxemburgo (no que respeita às sociedades holding regidas, na Legislação Luxemburguesa, pela Lei de 31 de julho de 1929), Macau, Ilha da Madeira, Maldivas, Malta, Ilha de Man, Ilhas Marshall, Ilhas Maurício, Mônaco, Ilhas Montserrat, Nauru, Ilha Niue, Sultanato de Omã, Panamá, Federação de São Cristóvão e Nevis, Samoa Americana, Samoa Ocidental, San Marino, São Vicente e Granadinas, Santa Lúcia, Seychelles, Tonga, Ilhas Turks e Caicos, Vanuatu, Ilhas Virgens Americanas, Ilhas Virgens Britânicas.
g) transação imobiliária cujo pagamento, igual ou superior a R$ 100.000,00 (cem mil reais), seja realizado por pessoas domiciliadas em cidades fronteiriças;
h) transações imobiliárias com valores inferiores a R$ 100.000,00 (cem mil reais) que, por sua habitualidade e forma, possam configurar artifício para burlar os referidos limites;
i) transações imobiliárias com aparente superfatu-ramento ou subfaturamento do valor do imóvel;
j) transações imobiliárias ou propostas que, por suas características, no que se referem às partes envolvidas, valores, forma de realização, instrumentos utilizados ou pela falta de fundamento econômico ou legal, possam configurar indícios de crime;
k) transação imobiliária incompatível com o patrimônio, a atividade econômica ou a capacidade financeira, presumido dos adquirentes;
l) atuação no sentido de induzir os responsáveis pelo não manter em arquivo registro de transação realizada; e
m) resistência em facilitar as informações necessárias para a formalização da transação imobiliária ou do cadastro, oferecimento de informação falsa ou prestação de informação de difícil ou onerosa verificação.
5.2 - No Prazo de 30 (Trinta) Dias Após o Encerramento do Semestre-Civil
As pessoas jurídicas que não se sujeitaram às condições do subitem 5.1 acima deverão, em até 30 (trinta) dias após o encerramento do semestre-civil, declarar à COAF a inocorrência das transações ou propostas que a sujeitariam à comunicação naquele prazo.
5.3 - Forma de Comunicação
As pessoas jurídicas oficializarão a comunicação mediante envio por meio de formulário eletrônico ou por qualquer outro meio que preserve o sigilo das informações. O formulário eletrônico está disponível na Internet, na página do COAF, no endereço eletrônico www.fazenda.gov.br/coaf.
As comunicações feitas de boa fé, consoante previsto no § 2º do art. 11 da Lei nº. 9.613/1998, não acarretarão responsabilidade civil ou administrativa.
6. MANUTENÇÃO E CONFIDENCIALIDADE DAS INFORMAÇÕES
Os cadastros e registros tratados neste trabalho serão classificados como confidenciais, nos termos do § 1º do art. 23 da Lei nº 8.159/1991, e deverão ser mantidos em boa ordem e guarda pelo prazo mínimo de 5 (cinco) anos contados a partir da data da efetiva transação.
As pessoas jurídicas obrigadas às informações deverão, a qualquer tempo, prestar informações adicionais formuladas pelo COAF.
7. PENALIDADES
Às pessoas jurídicas sujeitas às normas em questão, bem como aos seus administradores, que deixarem de cumprir as obrigações dispostas, cumulativamente ou não, serão aplicadas as seguintes penalidades:
a) advertência;
b) multa pecuniária variável, de 1% (um por cento) até o dobro do valor da operação, ou até 200% (duzentos por cento) do lucro obtido ou que presumivelmente seria obtido pela realização da operação, ou, ainda, multa de até R$ 200.000,00 (duzentos mil reais), a ser aplicada quando:
b.1) deixarem de sanar as irregularidades objeto de advertência, no prazo assinalado pela autoridade competente;
b.2) não realizarem a identificação ou o registro previstos;
b.3) deixarem de atender, no prazo, a requisição formulada pelo COAF;
b.4) descumprirem a vedação ou deixarem de fazer a comunicação;
c) inabilitação temporária, pelo prazo de até 10 (dez) anos, para o exercício do cargo de administrador das pessoas jurídicas, que será aplicada:
c.1) quando forem verificadas infrações graves quanto ao cumprimento das obrigações devidas ou quando ocorrer reincidência específica, devidamente caracte-rizada em transgressões anteriormente punidas com multa;
d) cassação da autorização para operação ou funcionamento, será aplicada nos casos de reincidência específica de infrações anteriormente punidas, com pena de inabilitação.
Fundamentos Legais: Resolução COAF nº 14/2006; Lei nº 613/1998; e Instrução Normativa SRF nº 188/2002.