INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA
Regime Especial de Tributação
Sumário
1. INTRODUÇÃO
A Lei nº 10.931/2004 instituiu o patrimônio de afetação de Incorporações Imobiliárias e o Regime Especial de Tributação - RET, aplicável às Incorporações Imobiliárias. Por meio da Instrução Normativa SRF nº 689/2006, foram disciplinadas as normas sobre o Regime Especial de Tributação.
2. CONCEITOS
Para os efeitos do Regime Especial de Tributação, considera-se:
a) incorporador, a pessoa física ou jurídica que, embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno, objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial, ou que meramente aceite propostas para efetivação de tais transações, coordenando e levando a termo a Incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras concluídas; e
b) Incorporação Imobiliária, a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas.
Estende-se a condição de incorporador aos proprietários e titulares de direitos aquisitivos que contratem a construção de edifícios que se destinem à constituição em condomínio, sempre que iniciarem as alienações antes da conclusão das obras.
Presume-se a vinculação entre a alienação das frações do terreno e o negócio de construção, se, ao ser contratada a venda, ou promessa de venda ou de cessão das frações de terreno, já houver sido aprovado e estiver em vigor, ou depender de aprovação de autoridade administrativa, o respectivo projeto de construção, respondendo o alienante como incorporador.
3. OPÇÃO PELO REGIME ESPECIAL DE TRIBUTAÇÃO
A opção pelo RET obriga o contribuinte a fazer o recolhimento unificado dos tributos e contribuições de cada empreendimento, a partir do mês da opção.
O RET tem caráter opcional e irretratável enquanto perdurarem direitos de crédito ou obrigações do incorporador junto aos adquirentes dos imóveis que compõem a Incorporação.
3.1 - Requisitos
A opção pelo Regime Especial de Tributação será efetivada quando atendidos os seguintes requisitos:
a) afetação do terreno e das acessões objeto da Incorporação Imobiliária;
b) inscrição de cada incorporação afetada no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica (CNPJ), vinculada ao evento 109 - Inscrição de Incorporação Imobiliária - Patrimônio de Afetação; e
c) apresentação do termo de opção pelo RET na Delegacia da Receita Federal (DRF) ou à Delegacia da Receita Federal de Administração Tributária (Derat) a que estiver jurisdicionada a matriz da pessoa jurídica incorporadora, mesmo quando a Incorporação, objeto de opção pelo RET, estiver localizada fora da jurisdição dessa unidade.
O termo de opção pelo RET deverá estar acompanhado do termo de constituição de patrimônio de afetação da Incorporação, firmado pelo incorporador e, quando for o caso, também pelos titulares de direitos reais de aquisição, e averbado no Cartório de Registro de Imóveis.
3.2 - Modelo do Termo de Opção
Reproduzimos abaixo o termo de opção pelo RET, que está disponibilizado na Internet, no endereço: www.receita.fazenda.gov.br.
Aprovado pela Instrução Normativa SRF nº 689, de 2006.
4. FORMA DA TRIBUTAÇÃO
4.1 - Pagamento Unificado
Para cada Incorporação submetida ao Regime Especial de Tributação, a incorporadora ficará sujeita ao pagamento equivalente a 7% (sete por cento) da receita mensal recebida, o qual corresponderá ao pagamento mensal unificado dos seguintes impostos e contribuições:
a) Imposto de Renda das Pessoas Jurídicas - IRPJ - 2,2% (dois vírgula dois por cento);
b) Contribuição para os Programas de Integração Social e de Formação do Patrimônio do Servidor Público - PIS/PASEP - 0,65% (zero vírgula sessenta e cinco por cento);
c) Contribuição Social sobre o Lucro Líquido - CSLL - 1,15% (hum vírgula quinze por cento); e
d) Contribuição para Financiamento da Seguridade Social - COFINS - 3,0% (três por cento).
Considera-se receita mensal o total das receitas recebidas pela incorporadora com a venda de unidades imobiliárias que compõem cada Incorporação, bem assim as receitas financeiras e variações monetárias decorrentes dessa operação.
Do total das receitas recebidas poderão ser deduzidas as vendas canceladas, as devoluções de vendas e os descontos incondicionais concedidos.
Para fins da incidência dos tributos sobre as receitas recebidas, as incorporadoras poderão adotar o regime de caixa ou competência.
As demais receitas operacionais e não-operacionais, inclusive as receitas financeiras advindas de aplicação no mercado financeiro dos recursos da incorporação sujeita ao RET, deverão ser tributadas na incorporadora.
É vedado o parcelamento dos créditos tributários, devidos pela incorporadora, no regime em questão.
4.2 - Escrituração Contábil
O incorporador fica obrigado a manter escrituração contábil segregada para cada Incorporação submetida ao RET, observado o seguinte:
a) a escrituração contábil das operações da Incorporação objeto de opção pelo RET poderá ser efetuada em livros próprios ou nos da incorporadora, sem prejuízo das normas comerciais e fiscais aplicáveis à incorporadora em relação às operações da Incorporação;
b) na hipótese de adoção de livros próprios para cada Incorporação objeto de opção pelo RET, a escrituração contábil das operações da Incorporação poderá ser efetivada mensalmente na contabilidade da incorporadora, mediante registro dos saldos apurados nas contas relativas à Incorporação.
4.3 - Vedação da Compensação Com os Tributos e Contribuições Devidos Pela Incorporadora
Não é permitida, sob qualquer hipótese, a compensação ou a restituição do IRPJ e das contribuições sociais com os devidos pela incorporadora, sendo aqueles considerados definitivos.
4.4 - Apropriação Dos Custos e Despesas
As receitas, custos e despesas, próprios da Incorporação submetida ao RET, não deverão ser computados na apuração da base de cálculo do IRPJ e das contribuições sociais, devidos pela incorporadora em função de suas demais atividades empresariais, inclusive incorporações não afetadas.
Os custos e despesas indiretos pagos no mês serão apropriados a cada incorporação na mesma proporção representada pelos custos diretos próprios da incorporação, em relação ao custo direto total da incorporadora, assim entendido como a soma de todos os custos diretos de todas as incorporações e o de outras atividades exercidas pela incorporadora.
5. PRAZO DE PAGAMENTO
O pagamento unificado dos impostos e contribuições deverá ser efetuado no décimo dia do mês subseqüente àquele em que houver sido recebida a receita.
No caso de o décimo dia do mês subseqüente àquele em que houverem sido recebidas as receitas recair em dia considerado não-útil, o pagamento deverá ser feito no primeiro dia útil subseqüente.
6. CÓDIGOS DE DARF
A incorporadora deverá utilizar no Documento de Arrecadação de Receitas Federais (DARF) o código de arrecadação 4095 e o número específico de inscrição da Incorporação objeto de opção pelo RET no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica (CNPJ).
No caso de a pessoa jurídica estar amparada pela suspensão da exigibilidade do crédito tributário, nas hipóteses a que se referem os incisos II, IV e V do art. 151 da Lei nº 5.172/1966 - Código Tributário Nacional (CTN), ou por sentença judicial transitada em julgado, determinando a suspensão do pagamento do IRPJ ou de qualquer das contribuições, a incorporadora deverá calcular, individualmente, os valores do IRPJ e das contribuições considerados devidos pela Incorporação sujeita ao RET, aplicando as alíquotas correspondentes, e efetuar o recolhimento em DARF distintos para cada um deles, utilizando os seguintes códigos de arrecadação:
a) 4112 - no caso de IRPJ;
b) 4153 - no caso de CSLL;
c) 4138 - no caso de Contribuição para o PIS/PASEP; e
d) 4166 - no caso de COFINS.
Os créditos tributários devidos pela incorporadora em relação a cada empreendimento não poderão ser objeto de parcelamento.
7. RESPONSABILIDADE POR OBRIGAÇÕES
7.1 - Tributárias
O terreno e as acessões objeto da Incorporação Imobiliária sujeitas ao Regime Especial de Tributação, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, respondem pelas obrigações relativas ao Imposto de Renda das Pessoas Jurídicas - IRPJ, à Contribuição Social sobre o Lucro Líquido - CSLL, à Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social - COFINS e à Contribuição para os Programas de Integração Social e de Formação do Patrimônio do Servidor Público - PIS/PASEP, decorrentes das receitas auferidas no âmbito da Incorporação.
Este patrimônio não responderá por dívidas relativas aos mesmos tributos e contribuições próprios da incorporadora. Entretanto, o patrimônio da incorporadora responderá pelas dívidas tributárias da Incorporação afetada.
Para esse fim, dispõe o art. 10 da Lei nº 10.931/2004 que não se aplica ao patrimônio de afetação de Incorporações Imobiliárias definido pela Lei nº 4.591/1964 o disposto no art. 76 da Medida Provisória nº 2.158-35, assim redigido:
“Art. 76 - As normas que estabeleçam a afetação ou a separação, a qualquer título, de patrimônio de pessoa física ou jurídica não produzem efeitos em relação aos débitos de natureza fiscal, previdenciária ou trabalhista, em especial quanto às garantias e aos privilégios que lhes são atribuídos.
Parágrafo único - Para os fins do disposto no caput, permanecem respondendo pelos débitos ali referidos a totalidade dos bens e das rendas do sujeito passivo, seu espólio ou sua massa falida, inclusive os que tenham sido objeto de separação ou afetação.”
7.2 - Falência ou Insolvência Civil
O art. 31-F da Lei nº 4.591/1964, incluído pelo art. 53 da Lei nº 10.931/2004, estabelece que a decretação de falência ou insolvência civil do incorporador não atingem os patrimônios de afetação constituídos, não integrando a massa concursal o terreno, as acessões e demais bens, direitos creditórios, obrigações e encargos objeto da Incorporação.
Caso não se verifique o pagamento das obrigações tributárias, previdenciárias e trabalhistas, vinculadas ao respectivo patrimônio de afetação, cujos fatos geradores tenham ocorrido até a data da decretação da falência, ou insolvência do incorporador, perde eficácia a deliberação pela continuação da obra a que se refere o § 1º do art. 31-F da Lei nº 4.591/1964, bem assim os efeitos do regime de afetação instituídos pela Lei nº 10.931/2004.
Para esse efeito, as obrigações tributárias, previdenciárias e trabalhistas, vinculadas ao respectivo patrimônio de afetação, deverão ser pagas pelos adquirentes em até 1 (um) ano da deliberação pela continuação da obra, ou até a data da concessão do habite-se, se esta ocorrer em prazo inferior.
Fundamentos Legais:
Os citados no texto.