CONTRATO DE LOCAÇÃO
Noções Gerais e Peculiaridades da Locação Residencial

Sumário

1. INTRODUÇÃO

Noções gerais sobre o contrato de locação de prédios urbanos são, por muitas vezes, alvo de questionamentos por parte dos Assinantes da INFORMARE. Por este motivo esta matéria visa abordar os principais aspectos que norteiam o assunto.

Atualmente, as regras atinentes à locação urbana encontram previsão na Lei nº 8.245, de 18.10.1991, também conhecida como Lei do Inquilinato. Esta lei regula as locações residenciais ou não-residenciais.

Observação: A referida lei NÃO regulamenta a locação de imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas autarquias e fundações públicas; de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos; de espaços destinados à publicidade; e em apart-hotéis, hotéis-residência ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários e como tais sejam autorizados a funcionar. Também não regulamenta o arrendamento mercantil, em qualquer de suas modalidades.

Neste Bol. INFORMARE serão abordados apenas os aspectos gerais e a parte relativa à locação residencial, sendo que a locação não-residencial será objeto de estudo em matéria própria.

2. NOÇÕES PRELIMINARES DO CONTRATO DE LOCAÇÃO

Seguem abaixo algumas noções preliminares sobre o contrato de locação em geral, aplicáveis a ambas as espécies (residencial ou não-residencial).

2.1 - Prazo - Regra Geral

O artigo 3º da Lei do Inquilinato prevê que o contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo, mas isso não o torna um contrato perpétuo, uma vez que, por definição, é um contrato temporário.

Quando o contrato de locação for igual ou superior a 10 (dez) anos, dependerá de vênia conjugal, ou seja, a licença, permissão, consentimento do cônjuge, se houver, pois se esta não for verificada, aquele que não anuiu não estará obrigado a observar o prazo excedente.

Quando a locação tiver prazo indeterminado, o locatário poderá denunciar a locação mediante aviso por escrito ao locador, com antecedência mínima de 30 (trinta) dias. Se esta denúncia não possuir um motivo concreto, será denominada “denúncia vazia”.

Caso não haja o referido aviso, o locador poderá exigir quantia correspondente a 1 (um) mês de aluguel e encargos, vigentes quando da resilição contratual.

2.2 - Aluguel

O artigo 17 da Lei do Inquilinato prescreve que a convenção do aluguel é livre, vedada a sua estipulação em moeda estrangeira e a sua vinculação à variação cambial ou ao salário-mínimo.

As partes, de comum acordo, podem fixar novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste. Caso não haja acordo, o locador ou locatário, após 3 (três) anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderá pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado.

O reajuste costuma ocorrer a cada 12 (doze) meses, sendo que é importantíssimo que as partes acordem qual será o índice (indicador econômico) que será utilizado para tanto. A INFORMARE publica mensalmente a tabela para reajuste de aluguéis com a variação destes índices.

A data do pagamento do aluguel será convencionada pelas partes, sendo que, na prática, costuma coincidir com a data da entrega das chaves do imóvel. Na ausência de convenção, será pago até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido.

2.3 - Obrigações do Locador

O artigo 22 da Lei do Inquilinato regulamenta quais são as obrigações do locador na relação contratual em pauta. Desta forma, conforme o referido dispositivo legal, o locador é obrigado a:

a) entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;

b) garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;

c) manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;

d) responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;

e) fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;

f) fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica;

g) pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;

h) pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;

i) exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas;

j) pagar as despesas extraordinárias de condomínio, ou seja, aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:

j.1) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;

j.2) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;

j.3) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;

j.4) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;

j.5) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;

j.6) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;

j.7) constituição de fundo de reserva.
 
2.4 - Obrigações do Locatário

O artigo 23 da Lei do Inquilinato elenca quais são as obrigações a serem observadas pelo locatário. Assim, conforme o dispositivo legal mencionado, o locatário é obrigado a:

a) pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;

b) servir-se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;

c) restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;

d) levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros;

e) realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;

f) não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador;

g) entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário;

h) pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;

i) permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento;

j) cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos;

k) pagar o prêmio do seguro de fiança;

l) pagar as despesas ordinárias de condomínio, ou seja, as necessárias à administração respectiva, desde que comprovadas a previsão orçamentária e o rateio mensal, podendo exigir a qualquer tempo a comprovação das mesmas. Consideram-se despesas ordinárias:

l.1) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;

l.2) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;

l.3) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;

l.4) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum;

l.5) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;

l.6) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;

l.7) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;

l.8) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;

l.9) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas anteriormente, salvo se referentes a período que antecede o início da locação.

Uma vez atribuída ao locatário a responsabilidade pelo pagamento dos tributos, encargos e despesas ordinárias de condomínio, o locador poderá cobrar tais verbas juntamente com o aluguel do mês a que se refiram. Se o locador antecipar os pagamentos, a ele pertencerão as vantagens daí advindas, salvo se o locatário reembolsá-lo integralmente.

2.5 - Reparos Urgentes

Necessitando o imóvel de reparos urgentes, cuja realização incumba ao locador, o locatário é obrigado a consenti-los. Caso tais reparos durarem mais de 10 (dez) dias, o locatário terá direito ao abatimento do aluguel, proporcional ao período excedente; se mais de 30 (trinta) dias, poderá resilir o contrato.

3. LOCAÇÃO RESIDENCIAL
 
A locação residencial é basicamente a acordada para fins não-comerciais, sendo que possui peculiaridades que distinguem seu contrato do de locação não-residencial. Nos subitens abaixo serão abordadas estas peculiaridades, que encontram previsão legal nos artigos 46 e 47 da Lei nº 8.245/1991.

3.1 - Contrato Com Prazo Igual ou Superior a 30 (Trinta) Meses
 
Nos contratos escritos de locação que possuem prazo de duração igual ou superior a 30 (trinta) meses, a resolução ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.

Expirado o prazo acordado, caso o locatário continue na posse do imóvel alugado por mais de 30 (trinta) dias sem oposição do locador, presume-se prorrogada a locação por prazo indeterminado, sendo mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.

Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de 30 (trinta) dias para desocupação.

3.2 - Contrato Com Prazo Inferior a 30 (Trinta) Meses

No caso de ajuste verbal ou por escrito com o prazo inferior a 30 (trinta) meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga-se automaticamente, por prazo indeterminado.

A retomada do imóvel, neste caso, somente será possível mediante “denúncia cheia”, ou seja, aquela fundada em motivo relevante de direito arrolado na Lei nº 8.245/1991. Constituem hipóteses de rescisão motivada prevista na referida lei:

a) os casos de desfazimento da locação previstos no artigo 9º da Lei do Inquilinato, que são os seguintes:

a.1) locação desfeita por mútuo acordo;

a.2) locação desfeita em decorrência da prática de infração legal ou contratual;

a.3) desfazimento em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;

a.4) necessidade de realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las;

b) encerramento do contrato em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário for relacionada com seu emprego;

c) requerimento do imóvel para uso próprio do locador, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio. A necessidade de retomada deverá ser juridicamente demonstrada se:

c.1) o retomante, alegando necessidade de usar o imóvel, estiver ocupando, com a mesma finalidade, outro de sua propriedade situado na mesma localidade ou, residindo ou utilizando imóvel alheio, já tiver retomado o imóvel anteriormente;

c.2) o ascendente ou descendente, beneficiário da retomada, residir em imóvel próprio;

d) pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, 20% (vinte por cento) ou, se o imóvel for destinado à exploração de hotel ou pensão, em 50% (cinqüenta por cento).

Importante: Nas hipóteses previstas nas letras ‘c’ e ‘d’, o retomante deverá comprovar ser proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo.

Caso a vigência ininterrupta da locação ultrapasse 5 (cinco) anos, a denúncia poderá ser imotivada, ou seja, caberá “denúncia vazia”.

3.3 - Observações Finais

Conforme disposição legal expressa do artigo 85 da Lei do Inquilinato, nas locações residenciais é livre a convenção do aluguel quanto a preço, periodicidade e indexador de reajustamento, vedada a vinculação à variação do salário-mínimo, variação cambial e moeda estrangeira.

Esta regra vale para todos os contratos relativos a imóveis novos, com habite-se concedido a partir de 20.12.1991, e para os demais imóveis, não enquadrados na hipótese anterior, em relação aos contratos celebrados após 20.12.1996.

4. NULIDADES

Qualquer cláusula contratual que tenha por escopo elidir as obrigações e procedimentos impostos pela Lei nº 8.245/1991 será nula de pleno direito.

Fundamentos Legais: Os citados no texto.