ITBI
Imposto Sobre a Transmissão de
Bens Imóveis
Sumário
1. Introdução
O Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis, de competência de arrecadação dos municípios (Constituição Federal, art. 156, II) e do Distrito Federal (Constituição Federal, art. 147) incide nas transmissões onerosas de imóveis “inter vivos”, ou seja, nas transmissões dos imóveis entre vivos. Veja através desta matéria todas as situações em que incide este imposto.
2. Operações incidentes do ITBI
O Imposto incide sobre:
a) a transmissão “inter vivos”, a qualquer título, por ato oneroso, da propriedade ou domínio útil de bens imóveis por natureza ou acessão física;
b) a transmissão “inter vivos”, a qualquer título, por ato oneroso, de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia;
c) a cessão de direitos à sua aquisição, por ato oneroso, relativo às transmissões referidas nas letras anteriores.
Para a situação prevista na letra “c” acima, quando consubstanciada por intermédio de mandato com cláusula “em causa própria” ou com poderes equivalentes para transmissão de bem imóvel e respectivo subestabelecimento, desde que contenha cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade, deve ser observado:
a) caso, no momento do registro da escritura definitiva do imóvel, se verificar que a aquisição do bem não foi feita pelo primeiro mandatário, serão presumidos ocorridos tantos fatos geradores quantas cessões que servirem de base ao registro;
b) em razão do disposto no item anterior, a alíquota do Imposto será multiplicada pelo número de sucessivos mandatários, de forma a incidir sobre cada uma das cessões.
Estão compreendidas na incidência do Imposto as seguintes operações de transmissões:
a) a compra e venda;
b) a dação em pagamento;
c) a permuta;
d) a arrematação, a adjudicação e a remissão;
e) o excesso oneroso em bens imóveis na divisão de patrimônio comum ou partilhado, em virtude de dissolução da sociedade conjugal por separação judicial ou divórcio, de sucessão e de extinção de condomínio ou sociedade de fato;
f) a promessa de compra e venda na qual não foi pactuado arrependimento, registrada no Cartório de Registro de Imóveis, inclusive seu distrato e a cessão de direitos dela decorrentes;
g) a instituição de usufruto convencional sobre bem imóvel e sua extinção por consolidação na pessoa do nu-proprietário (este disposto não se aplica à extinção do usufruto por morte ou renúncia do usufrutuário);
h) a instituição de direito real de uso e de superfície;
i) a cessão de direitos do arrematante ou adjudicatário, depois de assinado o auto de arrematação ou adjudicação;
j) a cessão onerosa de direitos à sucessão;
l) qualquer ato judicial ou extrajudicial “inter vivos” que importe ou se resolva em transmissão onerosa de imóveis ou direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia.
3. Bens imóveis e direitos reais - conceito
São bens imóveis o solo e tudo quanto se lhe incorporar natural ou artificialmente. São também considerados imóveis para os efeitos legais:
a) os direitos reais sobre imóveis e as ações que os asseguram;
b) o direito à sucessão aberta.
São direitos reais sobre os imóveis:
a) a propriedade;
b) a superfície;
c) as servidões;
d) o usufruto;
e) o uso;
f) a habitação;
g) o direito do promitente comprador do imóvel;
h) a hipoteca;
i) a anticrese.
Perdem o caráter de imóveis as edificações que, separadas do solo, mas conservando a sua unidade, forem removidas para outro local e os materiais provisoriamente separados de um prédio, para nele se reempregarem.
4. Não-incidência do imposto
O ITBI não incide nas seguintes operações:
a) a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica, em realização de capital nela subscrito;
b) a transmissão de bens ou direitos em decorrência de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica;
c) a transmissão aos mesmos alienantes dos bens e direitos adquiridos na forma da letra “a” acima, em decorrência de sua desincorporação do patrimônio da pessoa jurídica a que foram conferidos;
d) a aquisição de bens e direitos por usucapião;
e) a transmissão de bens imóveis e respectivos direitos ao patrimônio:
e.1) da União, dos Estados, do Distrito Federal e dos Municípios;
e.2) de templos de qualquer culto;
e.3) de partidos políticos, inclusive suas fundações, e entidades sindicais dos trabalhadores;
e.4) de instituições de educação e de assistência social sem fins lucrativos;
e.5) de autarquias, fundações instituídas e mantidas pelo Poder Público.
A não-incidência não se aplica para as pessoas relacionadas nas letras “e.1” e “e.5” deste item, nas transmissões relativas aos bens relacionados com exploração de atividades econômicas regidas pelas normas aplicáveis a empreendimentos privados, ou em que haja contraprestação ou pagamento de preços ou tarifas pelo usuário, nem exonera o promitente comprador da obrigação de pagar imposto relativamente ao bem imóvel.
Para as pessoas relacionadas nas letras “e.2” a “e.5”, a não-incidência refere-se exclusivamente aos bens vinculados às finalidades essenciais destas entidades.
Para as pessoas relacionadas nas letras “e.3” e “e.4”, a não-incidência condiciona-se à comprovação de que:
a) não distribuem qualquer parcela de seu patrimônio ou de suas rendas, a qualquer título;
b) aplicam integralmente, no País, os seus recursos na manutenção dos seus objetivos institucionais;
c) mantêm escrituração de suas receitas e despesas em livros revestidos de formalidades capazes de assegurar sua exatidão.
A não-incidência do ITBI não se aplica quando a pessoa jurídica adquirente tiver como atividade preponderante a compra e venda de bens imóveis e seus direitos reais, a locação de bens imóveis ou o arrendamento mercantil.
5. Pagamento do imposto
Considera-se ocorrido o fato gerador do ITBI na data do instrumento ou ato que servir de título à transmissão ou cessão referidas nesta matéria.
O imposto será pago nos seguintes prazos :
a) antes da lavratura do instrumento, na hipótese de instrumento lavrado no Distrito Federal;
b) antes da expedição da carta de arrematação ou adjudicação;
c) em até 10 (dez) dias, contados da data:
c.1) da lavratura, na hipótese de instrumento lavrado fora do Distrito Federal;
c.2) da celebração do ato ou contrato, na hipótese de transmissão por instrumento particular;
c.3) da verificação da preponderância;
c.4) do registro na junta comercial ou no cartório de registros civis, quando a pessoa jurídica adquirente tiver como atividade preponderante a compra e venda de bens imóveis e seus direitos reais, a locação de bens imóveis ou o arrendamento mercantil, relativamente aos atos de:
c.4.1) transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica, em realização de capital nela subscrito;
c.4.2) transmissão de bens ou direitos em decorrência de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica;
c.4.3) transmissão aos mesmos alienantes dos bens e direitos, em decorrência de sua desincorporação do patrimônio da pessoa jurídica a que foram conferidos;
d) no prazo de até 30 (trinta) dias, contado do trânsito em julgado, na hipótese de transmissão decorrente de sentença judicial.
O responsável pelo pagamento do imposto é o adquirente, o cessionário e o promitente comprador do bem ou direito.
O valor do imposto é calculado por meio da aplicação (ou multiplicação) de determinada alíquota (ou índice percentual) sobre um valor denominado como “base de cálculo”.
A alíquota do ITBI é de 2% (dois por cento).
6. Base de cálculo do ITBI
A base de cálculo do Imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos ou cedidos, ou o valor declarado no instrumento de transmissão, quando este for superior ao valor da avaliação efetuada pela administração tributária, sendo que:
a) o valor venal dos direitos reais corresponde a 70% (setenta por cento) do valor venal do imóvel;
b) o valor da propriedade-nua corresponde a 30% (trinta por cento) do valor venal do imóvel.
7. Parcelamento e restituição do imposto
O ITBI pode ser pago em até 4 (quatro) quotas, na hipótese de o contribuinte ser domiciliado no Distrito Federal. No caso de opção pelo parcelamento, o contribuinte deve apresentar o comprovante de quitação do imposto para lavrar o instrumento de transmissão ou efetuar seu registro em cartório.
O sujeito passivo tem direito à restituição total ou parcial do imposto, nas seguintes situações:
a) cobrança ou pagamento espontâneo de tributo indevido ou maior que o devido em face da Legislação Tributária aplicável, ou da natureza ou circunstâncias materiais do fato gerador efetivamente ocorrido;
b) erro na identificação do sujeito passivo, na determinação da alíquota aplicável, no cálculo do montante do débito ou na elaboração ou conferência de qualquer documento relativo ao pagamento;
c) reforma, anulação, revogação ou rescisão de decisão condenatória.
Existem ainda outras possibilidades para a restituição mencionadas na Legislação Tributária do DF. Assim, também será restituído o ITBI, quando:
a) o pagamento for efetuado em duplicidade;
b) o negócio de compra e venda não for concretizado;
c) o contribuinte efetuar pagamento indevido;
d) for reconhecida a não-incidência ou a isenção do imposto na transmissão, após o recolhimento do imposto;
e) por determinação judicial.
8. Isenção do pagamento do ITBI
Estão isentos do Imposto os contribuintes que realizarem as seguintes operações:
a) o Estado estrangeiro, quanto às aquisições de imóveis destinados à sede de sua missão diplomática ou consular e à residência de diplomatas acreditados no País;
b) as transmissões de habitações populares, bem como de terrenos destinados à sua edificação;
c) os concessionários de direito real de uso de imóveis da Companhia Imobiliária de Brasília - TERRACAP, destinados à implantação de oficinas mecânicas, quando for fato gerador do tributo a cessão de uso com opção de compra;
d) a aquisição de imóveis de propriedade da Companhia Imobiliária de Brasília - TERRACAP pelos empreendedores habilitados pela Caixa Econômica Federal, bem como a transação de venda dos terrenos à Caixa Econômica Federal e as demais operações de transferência de propriedade dos imóveis, com recursos provenientes do Programa de Arrendamento Residencial - PAR, do Governo Federal;
e) a aquisição do imóvel destinado a empreendimento enquadrado nos Programas de Promoção de Desenvolvimento Econômico Integrado e Sustentável do Distrito Federal - PRÓ-DF e PRÓ- DF II, cujos projetos forem aprovados até 15 de julho de 2007, por ocasião da opção de compra e venda, mediante lavratura da escritura pública, na forma da Legislação;
f) a aquisição de imóvel destinado à implantação de empreendimento beneficiado pelo Plano de Desenvolvimento Rural do Distrito Federal - PRÓ-RURAL/DF-RIDE, na forma da Legislação.
Fundamentos Legais:
Decreto nº 16.106/1994, arts. 56 a 59; Lei Complementar nº 04/1994, arts. 47 a 50; arts. 79 e 80 da Lei Federal nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 - Código Civil; Decreto nº 27.576/2006.