permuta-25-2005

Para fins de apuração de resultados, assim como para determinação dos valores de baixas e aquisição de bens, nas operações de Permuta de unidades imobiliárias, realizadas entre pessoas jurídicas ou entre pessoas jurídicas e pessoas físicas, deverão ser observados os procedimentos fiscais e normas estabelecidas na Instrução Normativa SRF nº 107/1998, examinadas neste trabalho.

Considera-se Permuta toda e qualquer operação que tenha por objeto a troca de uma ou mais unidades imobiliárias, prontas ou a construir, por outra ou outras unidades imobiliárias, ainda que ocorra por parte de um dos proprietários-contratantes o pagamento de parcela complementar, em dinheiro, normalmente denominada torna (Item 1.1 da Instrução Normativa SRF nº 107/1988).

Para esse efeito, é necessário que a escritura, quando lavrada, seja efetivamente de Permuta. Não será considerada Permuta a operação que envolva qualquer outro bem ou direito.

As expressões "unidade imobiliária" e "unidades imobiliárias prontas ou a construir" compreendem (Item 2 da Instrução Normativa SRF nº 84/1979):

Nas operações de Permuta de imóvel rural por outro imóvel rural, com ou sem benfeitorias, aplicam-se as normas gerais comentadas neste texto.

Todavia, se o contribuinte utilizou as benfeitorias como despesa da atividade rural, somente poderá utilizar-se do tratamento da Permuta se na escritura estiverem discriminados os valores de venda correspondentes à terra nua e às benfeitorias ("Perguntas e Respostas IRPF/2005" - questão nº 559).

No caso de Permuta sem pagamento de torna, os permutantes não terão resultado a apurar, uma vez que cada pessoa jurídica atribuirá ao bem que receber o mesmo valor do bem baixado de seu patrimônio.

Exemplo: Em maio/2005 o contribuinte "A" permutou uma casa, adquirida e, outubro/1990,declarada por R$ 60.000,00, por um apartamento pertencente ao contribuinte "B", adquirido em junho/1992 e por ele declarado por R$ 50.000,00.

Neste caso, o Contribuinte "A" baixará de sua declaração a casa no valor de R$ 60.000,00 e dará entrada do apartamento no valor de R$ 60.000,00.

O contribuinte "B" baixará de sua declaração o apartamento no valor de R$ 50.000,00 e dará entrada da casa no valor de R$ 50.000,00.

No caso de operação de Permuta com recebimento de torna (parcela complementar em dinheiro), a pessoa física beneficiária determinará o ganho de capital da seguinte forma (Instrução Normativa SRF nº 84/2001, art. 23):

b) será efetuada a divisão do valor da torna pelo valor apurado conforme a letra "a" e o resultado obtido será multiplicado por 100;

c) o ganho de capital será determinado aplicando-se o percentual encontrado, conforme a letra "b", sobre o valor da torna.

Assim, no caso de operação de Permuta com recebimento de torna, deve ser apurado o ganho de capital apenas em relação a esta.

Considerando-se uma operação de Permuta de bens imóveis com torna de R$ 2.500,00, e que o custo do imóvel dado em Permuta pela pessoa física beneficiária da torna corresponda a R$ 25.000,00.

Valor da torna........................................................... R$ 2.500,00
(+) valor do imóvel..................................................... R$ 25.000,00
(=) valor total da operação.......................................... R$ 27.500,00

5.1 - Redução do Ganho de Capital Para Imóveis Adquiridos Até 31.12.1988

Na alienação de imóvel adquirido até 31 de dezembro de 1988, poderá ser aplicado um percentual fixo de redução sobre o ganho de capital, determinado em função do ano de aquisição ou incorporação do imóvel, de acordo com a seguinte tabela:

Ano Aquis.	Percent. Redução	Ano Aquis.	Percent. Redução
1969	100%	1979	50%
1970	95%	1980	45%
1971	90%	1981	40%
1972	85%	1982	35%
1973	80%	1983	30%
1974	75%	1984	25%
1975	70%	1985	20%
1976	65%	1986	15%
1977	60%	1987	10%
1978	55%	1988	5%

O saldo do ganho de capital sujeito à tributação será igual à diferença entre o ganho total e a soma das parcelas a deduzir, resultantes da aplicação do respectivo percentual de redução.

Observamos que também no caso de Permuta de imóveis poderá ser aplicado o percentual de redução correspondente sobre o ganho de capital relativo à torna.

Considerando-se que, no exemplo desenvolvido no item 4, o imóvel objeto da alienação tenha sido adquirido ou incorporado ao patrimônio do alienante em 1984, o ganho do capital a ser tributado seria assim determinado:

Valor do ganho de capital .............................................R$ 227,25
(X) percentual de redução.............................................. 20%
(=) valor da redução do ganho de capital........................ R$ 45,45

Valor do ganho de capital ............................................R$ 227,25
(-) valor da redução do ganho de capital........................ R$ 45,45
(=) valor do ganho de capital.........................................R$ 181,80

Quando a torna for contratada para recebimento a prazo ou a prestação, o ganho de capital deve ser apurado como venda à vista, e tributado na proporção das parcelas recebidas em cada mês, considerando-se a respectiva atualização monetária, se houver (Art. 140 do RIR/1999 e art. 31 da Instrução Normativa SRF n º 84/2001).

Assim, o imposto será pago periodicamente, na proporção da parcela do preço recebida, até o último dia útil do mês subseqüente ao do recebimento.

6. ALIENAÇÃO DE BEM OBJETO DE PERMUTA - DETERMINAÇÃO DO CUSTO DE AQUISIÇÃO

Nas operações de alienação, a qualquer título, de imóvel que tenha sido adquirido por Permuta com outro imóvel, considera-se custo de aquisição o valor do imóvel dado em Permuta, acrescido da torna paga, se for o caso (Art. 12 da Instrução Normativa SRF nº 84/2001).

Assim, considerando-se a hipótese do item 5, em que o custo do imóvel dado em Permuta pela pessoa física que pagou a torna é de R$ 25.000,00, o custo de aquisição do imóvel adquirido por meio da Permuta seria de R$ 27.500,00, que representa a soma do valor do imóvel dado em Permuta (R$ 25.000,00) com o valor da torna paga (R$ 2.500,00).

Tratando-se de alienação de imóvel adquirido por Permuta com outro imóvel, com recebimento de torna, considera-se custo de aquisição o valor do imóvel dado em Permuta diminuído do valor correspondente à diferença entre a torna recebida e o ganho de capital relativo a essa torna, apurado conforme exposto no item 5.

Desta forma, considerando-se os dados do item 5, o custo de aquisição do imóvel, para o contribuinte que recebeu a torna, será de R$ 27.272,75, que representa o valor do imóvel dado em Permuta (R$ 25.000,00) diminuindo do valor correspondente à diferença entre a torna recebida e o ganho de capital correspondente (R$ 2.500,00 - R$ 227,25 = R$ 2.272,75).

Nota: O valor de R$ 227,25 corresponde ao ganho de capital apurado no item 5, sem levar em conta a aplicação do percentual de redução.

7 . PERMUTA DE UMA UNIDADE POR 2 (DUAS) OU MAIS UNIDADES IMOBILIÁRIAS - DETERMINAÇÃO DO VALOR INDIVIDUAL

De acordo com a questão nº 556 do "Perguntas e Respostas IRPF/2005", elaborado pela Receita Federal, na Permuta de uma unidade por 2 (duas) ou mais unidades imobiliárias, o permutante que as receber deve determinar o valor individual de cada unidade imobiliária proporcionalmente ao valor do imóvel dado em Permuta.

Isso significa que a soma do valor de aquisição atribuído às unidades incorporadas ao patrimônio do permutante deverá corresponder ao valor do imóvel desincorporado.

Nesse sentido, a Instrução Normativa SRF nº 107/1988 (subitem 1.8) orienta o permutante a determinar o valor individual de cada unidade proporcionalmente a um dos seguintes parâmetros, a serem utilizados na ordem indicada:

a) o valor adotado como base de cálculo do imposto de transmissão incidente sobre a operação de Permuta dessas 2 (duas) ou mais unidades imobiliárias;

b) o valor da base de cálculo do último imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana ou rural lançada em relação a cada uma dessas 2 (duas) ou mais unidades imobiliárias;

c) o valor de mercado de cada unidade, apurado em laudo de avaliação dos imóveis.

Considerando-se que 2 (duas) pessoas físicas procedam a uma operação de Permuta sem torna (isto é, sem pagamento de parcela complementar em dinheiro), na qual a pessoa física "A" dê uma unidade imobiliária e receba em troca, da pessoa física "B", 2 (duas) unidades imobiliárias.

Admitindo-se que na declaração de bens da pessoa física "A" a unidade imobiliária desincorporada estivesse registrada por R$ 100.000,00 e que, para efeito de desdobramento do custo de aquisição dos bens incorporados ao patrimônio, sejam utilizados os valores que serviram de base de cálculo do imposto de transmissão, correspondentes a R$ 32.000,00 para o imóvel "1" e R$ 51.500,00 para o imóvel "2" (totalizando R$ 83.500,00), teremos:

O ganho de capital percebido por pessoa física em decorrência da alienação de bens e direitos de qualquer natureza está sujeito à incidência do Imposto de Renda, à alíquota de 15% (quinze por cento).

O imposto deve ser pago até o último dia útil do mês subseqüente ao da percepção dos ganhos, por meio do DARF, preenchido em 2 (duas) vias, sob o código de receita (campo 04) 4600.

Às operações quitadas de compra e venda de terreno, seguidas de confissão de dívida e escritura de dação em pagamento de unidades imobiliárias construídas ou a construir, são aplicáveis os procedimentos examinados acima, desde que atendidas, cumulativamente, as seguintes condições:

a) a alienação do terreno e o compromisso de dação em pagamento sejam levados a efeito na mesma data, mediante instrumento público;

b) o terreno objeto da operação de compra e venda seja, até o final do período seguinte ao em que esta ocorrer, dado em hipoteca para obtenção de financiamento ou, no caso de loteamento, oferecido em garantia ao poder público.

I - na Permuta sem torna de unidade imobiliária por unidade imobiliária, observando-se que essa exclusão se aplica (Inc. IV e § 4º do art. 29 da Instrução Normativa SRF nº 84/2001):

a) exclusivamente, às Permutas de unidade imobiliária por unidade imobiliária;

b) às operações de Permuta realizadas por contrato particular, desde que a escritura pública correspondente, quando lavrada, seja de Permuta;

c) se ocorrer o recebimento de parcela complementar em dinheiro, deve ser apurado o ganho de capital apenas em relação a essa diferença (torna);

II - o ganho de capital auferido na alienação de bens e direitos de pequeno valor cujo preço unitário de alienação, no mês em que esta se realizar, seja igual ou inferior a R$ 20.000,00 (vinte mil reais);

III - o ganho de capital auferido na alienação do único imóvel que o titular possua cujo valor no mês da alienação seja até R$ 440.000,00 (quatrocentos e quarenta mil reais), desde que não tenha sido realizada qualquer outra alienação nos últimos 5 (cinco) anos.

11. PERMUTA DE IMÓVEIS COM PESSOA JURÍDICA À QUAL A PESSOA FÍSICA SEJA LIGADA

De acordo com o "Perguntas e Respostas - IRPF/2005", questão nº 560, as operações de Permuta realizadas entre a pessoa jurídica e seu sócio, administrador ou titular, ou com o cônjuge ou parente até o terceiro grau inclusive afim dessas pessoas físicas, serão sempre realizadas tomando-se por base o valor de mercado das unidades permutadas, apurando com base em laudo de avaliação dos imóveis permutados, observando-se que:

a) o laudo deve ser elaborado por 3 (três) peritos ou por entidades ou empresas especializadas desvinculadas dos interesses dos contratantes, com indicação dos critérios de avaliação e dos elementos de comparação adotados e instruído com os documentos relativos ao bens avaliados; a inexistência de laudo implicará arbitramento do valor dos bens pela autoridade fiscal;

b) a pessoa física determinará o ganho de capital considerando como preço de alienação o valor de mercado dos bens dados em Permuta e registrará os bens adquiridos pelo valor de mercado a eles atribuídos.

12. EQUIPARAÇÃO DE PESSOA FÍSICA A PESSOA JURÍDICA PELA PRÁTICA DE OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS

A pessoa física que efetuar Permuta de imóveis deverá verificar as normas relativas à equiparação a pessoa jurídica pela prática de operações imobiliárias. Se se configurar a equiparação, observará, no que couber, as regras específicas de tributação das operações de Permuta entre pessoa jurídica e pessoa física e entre pessoas jurídicas.

Nota: Sobre as normas aplicáveis à pessoa física equiparada a pessoa jurídica pela prática de operações imobiliárias, vide matéria publicada no Bol. INFORMARE nº 13/2005, deste caderno.