INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA
Regime Especial de Tributação


Sumário

1. INTRODUÇÃO

A Lei nº 10.931/2004 instituiu o patrimônio de afetação de Incorporações Imobiliárias e o Regime Especial de Tributação - RET, aplicável às Incorporações Imobiliárias. Por meio da Instrução Normativa SRF nº 474/2004 foram disciplinadas as normas sobre o Regime Especial de Tributação.

2. CONCEITOS

Para os efeitos do Regime Especial de Tributação considera-se:

a) incorporador, a pessoa física ou jurídica que, embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno, objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial, ou que meramente aceite propostas para efetivação de tais transações, coordenando e levando a termo a Incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras concluídas; e

b) Incorporação Imobiliária, a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas.

Estende-se a condição de incorporador aos proprietários e titulares de direitos aquisitivos que contratem a construção de edifícios que se destinem à constituição em condomínio, sempre que iniciarem as alienações antes da conclusão das obras.

Presume-se a vinculação entre a alienação das frações do terreno e o negócio de construção, se, ao ser contratada a venda, ou promessa de venda ou de cessão das frações de terreno, já houver sido aprovado e estiver em vigor, ou depender de aprovação de autoridade administrativa o respectivo projeto de construção, respondendo o alienante como incorporador.

3. OPÇÃO PELO REGIME ESPECIAL DE TRIBUTAÇÃO

A opção pelo RET obriga o contribuinte a fazer o recolhimento unificado dos tributos e contribuições de cada empreendimento, a partir do mês da opção.

O RET tem caráter opcional e irretratável enquanto perdurarem direitos de crédito ou obrigações do incorporador junto aos adquirentes dos imóveis que compõem a Incorporação.

Para tanto a incorporadora deverá inscrever no CNPJ cada uma das Incorporações objeto de opção pelo RET.

3.1 - Requisitos

A opção pelo Regime Especial de Tributação será efetivada quando atendidos os seguintes requisitos:

a) afetação do terreno e das acessões objeto da Incorporação Imobiliária; e

b) entrega do termo de opção pelo RET na unidade da Receita Federal a que estiver jurisdicionada a matriz da pessoa jurídica incorporadora, mesmo quando a Incorporação, objeto de opção pelo RET, estiver localizada fora da jurisdição dessa unidade.

O termo de opção pelo RET deverá estar acompanhado do termo de constituição de patrimônio de afetação da Incorporação, firmado pelo incorporador e, quando for o caso, também pelos titulares de direitos reais de aquisição, e averbado no Cartório de Registro de Imóveis.

3.2 - Modelo do Termo de Opção

Reproduzimos abaixo o termo de opção pelo RET, que está disponibilizado na Internet, no endereço: www.receita.fazenda.gov.br.

4. FORMA DA TRIBUTAÇÃO

4.1 - Pagamento Unificado

Para cada Incorporação submetida ao Regime Especial de Tributação, a incorporadora ficará sujeita ao pagamento equivalente a 7% (sete por cento) da receita mensal recebida, o qual corresponderá ao pagamento mensal unificado dos seguintes impostos e contribuições:

a) Imposto de Renda das Pessoas Jurídicas - IRPJ - 2,2% (dois vírgula dois por cento);

b) contribuição para os Programas de Integração Social e de Formação do Patrimônio do Servidor Público - PIS/PASEP - 0,65% (zero vírgula sessenta e cinco por cento);

c) Contribuição Social sobre o Lucro Líquido - CSLL - 1,15% (hum vírgula quinze por cento); e

d) Contribuição para Financiamento da Seguridade Social - COFINS - 3,0% (três por cento).

Considera-se receita mensal o total das receitas recebidas pela incorporadora com a venda de unidades imobiliárias que compõem cada Incorporação, bem assim as receitas financeiras e variações monetárias decorrentes dessa operação.

Do total das receitas recebidas poderão ser deduzidas as vendas canceladas, as devoluções de vendas e os descontos incondicionais concedidos.

Para fins da incidência dos tributos sobre as receitas recebidas, as incorporadoras poderão adotar o regime de caixa ou competência.

4.2 - Escrituração Contábil

O incorporador fica obrigado a manter escrituração contábil segregada para cada Incorporação submetida ao RET, observado o seguinte:

I - a escrituração contábil das operações da Incorporação objeto de opção pelo RET poderá ser efetuada em livros próprios ou nos da incorporadora, sem prejuízo das normas comerciais e fiscais aplicáveis à incorporadora em relação às operações da Incorporação;

II - na hipótese de adoção de livros próprios para cada Incorporação objeto de opção pelo RET, a escrituração contábil das operações da Incorporação poderá ser efetivada mensalmente na contabilidade da incorporadora, mediante registro dos saldos apurados nas contas relativas à Incorporação.

4.3 - Compensação Com os Tributos e Contribuições Devidos Pela Incorporadora

Desde que a contabilidade da incorporadora e dos empreendimentos satisfaça as condições examinadas no subitem 4.2, do valor do IRPJ e das contribuições a pagar pela incorporadora, relativo a cada Incorporação submetida ao RET, em cada período de apuração, poderá ser deduzido, por tributo ou contribuição, o valor do IRPJ e das contribuições pagos de forma unificada, observado o seguinte:

I - a compensação também é admitida na hipótese de pagamento de IRPJ e CSLL por estimativa e no ajuste anual, podendo a incorporadora, nesse caso, deduzir os valores do IRPJ e da CSLL pagos de forma unificada dos valores a pagar de IRPJ e CSLL apurados em relação a cada Incorporação submetida ao RET;

II - a parcela do IRPJ e das contribuições, pagos de forma unificada, que não puderem ser compensados com os mesmos tributos e contribuições devidos pela incorporadora considerada definitiva, não gerando, em qualquer hipótese, direito a restituição ou ressarcimento, bem assim a compensação com o devido em relação a outros tributos da própria ou de outras Incorporações ou pela incorporadora em outros períodos de apuração.

4.4 - Opção Pelo RET no Curso do Período de Apuração - Cálculo Proporcional

4.4.1 - Tributação Pelo Lucro Real Trimestral, Lucro Presumido ou Arbitrado

No caso de opção pelo RET no segundo ou terceiro mês do trimestre, estando a incorporadora sujeita ao Regime de Tributação pelo lucro real trimestral, pelo lucro presumido ou pelo lucro arbitrado, o valor do IRPJ e da CSLL da Incorporação que poderá ser deduzido do IRPJ e da CSLL devidos pela incorporadora no trimestre, em relação a cada Incorporação objeto de opção pelo RET, será calculado mediante os seguintes procedimentos:

I - apurar a relação percentual entre o total das receitas recebidas, a partir do mês da opção, com a venda de unidades imobiliárias da Incorporação objeto de opção pelo RET, bem assim das receitas financeiras e variações monetárias decorrentes dessa operação, e o total das receitas recebidas no trimestre pela incorporadora, em relação a cada Incorporação objeto de opção pelo RET; e

II - aplicar o percentual encontrado em "I" sobre o IRPJ e a CSLL apurados pela incorporadora no trimestre, em relação a cada Incorporação objeto de opção pelo RET.

A parcela do IRPJ e da CSLL pagos pelo RET no segundo e/ou terceiro meses do trimestre, que não puder ser deduzida do valor encontrado na forma acima, será considerada definitiva, não gerando em qualquer hipótese direito a restituição, a ressarcimento ou a compensação com o devido pela incorporadora, ou com outros tributos da própria Incorporação objeto de opção pelo RET, em outros períodos de apuração.

4.4.2 - Tributação Pelo Lucro Real Anual

No caso de a incorporadora estar sujeita ao regime de apuração do IRPJ e da CSLL pelo lucro real anual e optar pelo RET a partir do segundo mês do ano-calendário, deverá observar os seguintes procedimentos:

I - apurar a relação percentual entre o total das receitas recebidas, a partir do mês da opção, com a venda de unidades imobiliárias da Incorporação objeto de opção pelo RET, bem assim as receitas financeiras e variações monetárias decorrentes dessa operação, e o total das receitas recebidas no ano-calendário pela incorporadora, em relação a cada Incorporação objeto de opção pelo RET; e

II - aplicar o percentual encontrado em "I" sobre o IRPJ e a CSLL apurados pela incorporadora no ano-calendário, em relação a cada Incorporação objeto de opção pelo RET.

5. PRAZO DE PAGAMENTO

O pagamento unificado dos impostos e contribuições deverá ser efetuado no décimo dia do mês subseqüente àquele em que houver sido recebida a receita.

No caso de o décimo dia do mês subseqüente àquele em que houverem sido recebidas as receitas recair em dia considerado não-útil, o pagamento deverá ser feito no primeiro dia útil subseqüente.

6. CÓDIGOS DE DARF

A incorporadora deverá utilizar no Documento de Arrecadação de Receitas Federais (DARF) o código de arrecadação 4095 e o número específico de inscrição da Incorporação objeto de opção pelo RET no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica (CNPJ).

No caso de a pessoa jurídica estar amparada pela suspensão da exigibilidade do crédito tributário, nas hipóteses a que se referem os incisos II, IV e V do art. 151 da Lei nº 5.172/1966 - Código Tributário Nacional (CTN), ou por sentença judicial transitada em julgado, determinando a suspensão do pagamento do IRPJ ou de qualquer das contribuições, a incorporadora deverá calcular, individualmente, os valores do IRPJ e das contribuições considerados devidos pela Incorporação sujeita ao RET, aplicando as alíquotas correspondentes, e efetuar o recolhimento em DARF distintos para cada um deles, utilizando os seguintes códigos de arrecadação:

a) 4112 - no caso de IRPJ;

b) 4153 - no caso de CSLL;

c) 4138 - no caso de Contribuição para o PIS/PASEP; e

d) 4166 - no caso de COFINS.

Os créditos tributários devidos pela incorporadora em relação a cada empreendimento não poderão ser objeto de parcelamento.

7. RESPONSABILIDADE POR OBRIGAÇÕES

7.1 - Tributárias

O terreno e as acessões objeto da Incorporação Imobiliária sujeitas ao Regime Especial de Tributação, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, respondem pelas obrigações relativas ao Imposto de Renda das Pessoas Jurídicas - IRPJ, à Contribuição Social sobre o Lucro Líquido - CSLL, à Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social - COFINS e à Contribuição para os Programas de Integração Social e de Formação do Patrimônio do Servidor Público - PIS/PASEP, decorrentes das receitas auferidas no âmbito da Incorporação.

Este patrimônio não responderá por dívidas relativas aos mesmos tributos e contribuições próprios da incorporadora. Entretanto, o patrimônio da incorporadora responderá pelas dívidas tributárias da Incorporação afetada.

Para esse fim, dispõe o art. 10 da Lei nº 10.931/2004 que não se aplica ao patrimônio de afetação de Incorporações Imobiliárias definido pela Lei nº 4.591/1964 o disposto no art. 76 da Medida Provisória nº 2.158-35, assim redigido:

"Art. 76 - As normas que estabeleçam a afetação ou a separação, a qualquer título, de patrimônio de pessoa física ou jurídica não produzem efeitos em relação aos débitos de natureza fiscal, previdenciária ou trabalhista, em especial quanto às garantias e aos privilégios que lhes são atribuídos.

Parágrafo único - Para os fins do disposto no caput, permanecem respondendo pelos débitos ali referidos a totalidade dos bens e das rendas do sujeito passivo, seu espólio ou sua massa falida, inclusive os que tenham sido objeto de separação ou afetação."

7.2 - Falência ou Insolvência Civil

O art. 31-F da Lei nº 4.591/1964, incluído pelo at. 53 da Lei nº 10.931/2004, estabelece que a decretação de falência ou insolvência civil do incorporador não atingem os patrimônios de afetação constituídos, não integrando a massa concursal o terreno, as acessões e demais bens, direitos creditórios, obrigações e encargos objeto da Incorporação.

Caso não se verifique o pagamento das obrigações tributárias, previdenciárias e trabalhistas, vinculadas ao respectivo patrimônio de afetação, cujos fatos geradores tenham ocorrido até a data da decretação da falência, ou insolvência do incorporador, perde eficácia a deliberação pela continuação da obra a que se refere o § 1º do art. 31-F da Lei nº 4.591/1964, bem assim os efeitos do regime de afetação instituídos pela Lei nº 10.931/2004.

Para esse efeito, as obrigações tributárias, previdenciárias e trabalhistas, vinculadas ao respectivo patrimônio de afetação, deverão ser pagas pelos adquirentes em até 1 (um) ano da deliberação pela continuação da obra, ou até a data da concessão do habite-se, se esta ocorrer em prazo inferior.

Fundamentos Legais: Os citados no texto.