GANHO DE CAPITAL NA ALIENAÇÃO DE BENS E DIREITOS
Novas Regras - Lei nº 11.196/2005

Sumário

1. INTRODUÇÃO

Dentre as alterações na legislação tributária introduzidas por meio da Lei nº 11.196/2005 decorrente da conversão em Lei da Medida Provisória nº 255/2005, destacamos as alterações nas regras de tributação de ganhos de capital apurados por pessoas físicas, cujas normas se aplicam a partir de 14 de outubro de 2005.

2. BENS DE PEQUENO VALOR - ISENÇÃO DO IMPOSTO

Fica isento do Imposto de Renda o ganho de capital auferido na alienação de bens e direitos de pequeno valor, cujo preço unitário de alienação, no mês em que esta se realizar, seja igual ou inferior a:

a) R$ 20.000,00 (vinte mil reais), no caso de alienação de ações negociadas no mercado de balcão;

b) R$ 35.000,00 (trinta e cinco mil reais), nos demais casos.

3. VENDA DE IMÓVEL RESIDENCIAL PARA COMPRA DE OUTRO - ISENÇÃO DO IMPOSTO

Fica isento do Imposto de Renda o ganho auferido por pessoa física residente no País na venda de imóveis residenciais, desde que o alienante, no prazo de 180 (cento e oitenta) dias contado da celebração do contrato, aplique o produto da venda na aquisição de imóveis residenciais localizados no País.

a) no caso de venda de mais de 1 (um) imóvel, o prazo referido será contado a partir da data de celebração do contrato relativo à 1ª operação;

b) a aplicação parcial do produto da venda implicará tributação do ganho proporcionalmente ao valor da parcela não aplicada;

c) no caso de aquisição de mais de um imóvel, a isenção aplicar-se-á ao ganho de capital correspondente apenas à parcela empregada na aquisição de imóveis residenciais;

d) o contribuinte somente poderá usufruir do benefício 1 vez a cada 5 (cinco) anos.

4. REDUTOR DO GANHO DE CAPITAL

Para a apuração da base de cálculo do Imposto sobre a Renda incidente sobre o ganho de capital por ocasião da alienação, a qualquer título, de bens imóveis realizada por pessoa física residente no País, serão aplicados fatores de redução (FR1 e FR2) do ganho de capital apurado.

A base de cálculo do imposto corresponderá à multiplicação do ganho de capital pelos fatores de redução, que serão determinados pelas seguintes fórmulas:

a) FR1 = 1/1,0060m1, onde "m1" corresponde ao número de meses-calendário ou fração decorridos entre a data de aquisição do imóvel e o mês da publicação da Lei nº11.196/2005 (novembro/2005), inclusive na hipótese de a alienação ocorrer no referido mês;

Nota: Na hipótese de imóveis adquiridos até 31 de dezembro de 1995, o fator de redução acima será aplicado a partir de 1º de janeiro de 1996, sem prejuízo da redução de 5% (cinco por cento) ao ano para imóveis adquiridos até 1988, na forma do art. 18 da Lei no 7.713/1988.

b) FR2 = 1/1,0035m2, onde "m2" corresponde ao número de meses-calendário ou fração decorridos entre o mês seguinte ao da publicação da Lei nº 11.196/2005 (novembro/2005) ou o mês da aquisição do imóvel, se posterior, e o de sua alienação.

4.1 - Exemplos

Exemplo 1 - Imóveis vendidos até 30 de novembro de 2005 (Aplicação do FR1)

Considerando-se a venda em 30 de novembro de 2005, por R$ 300.000,00, de um imóvel adquirido em 1º de julho de 1998 por R$ 200.000,00:

a) Ganho de Capital...........................................R$ 100.000,00

b) Número de meses decorridos entre a data de aquisição do imóvel (julho/1998) e o mês de novembro de 2005...................................................................89 meses

c) Fator de Redução (FR1) =1/(1,0060)89.......................................................0,587191

d) Base de cálculo do imposto: 0,587191 X R$ 100.000,00.........................R$ 58.719,10

e) Imposto devido: 15% X R$ 58.719,10.......................................................R$ 8.807,86

Exemplo 2 - Imóveis vendidos a partir de 1º de dezembro de 2005 (Aplicação do FR2)

Considerando-se que o imóvel do exemplo 1, adquirido em 1º de julho de 1998 por R$ 200.000,00, seja vendido em 25 de fevereiro de 2006, por R$ 300.000,00, teremos:

a) Ganho de Capital já reduzido por FR1 (conforme exemplo 1)......................R$ 58.719,10

b) Número de meses decorridos entre dezembro de 2005 e fevereiro de 2006.........3 meses

c) Fator de Redução ( FR2) =1/(1,0035)3............................................................0,989573

d) Base de cálculo do imposto: 0,989573 X R$ 58.719,10...............................R$ 58.106,84

e) Imposto devido : R$ 58.106,84 X 15%..........................................................R$ 8.716,03

Exemplo 3 - Imóveis adquiridos até 31 de dezembro de 1995

Na hipótese de imóveis adquiridos até 31 de dezembro de 1995, o fator de redução será aplicado a partir de 1º de janeiro de 1996, sem prejuízo do disposto no art. 18 da Lei nº 7.713/1988.

Desta forma, se o imóvel alienado foi adquirido até 31.12.1988, antes da redução trazida pela Lei nº 11.1196/1002, pode-se reduzir o ganho de capital em 5% (cinco por cento) para cada ano decorrido entre a data de aquisição e 31.12.1988.

Considerando-se a venda em 30 de novembro de 2005, por R$ 300.000,00, de um imóvel adquirido em 12 de janeiro de 1987 por R$ 200.000,00:

a) Ganho de Capital antes da redução R$ 100.000,00

b) Redução do art. 18 da Lei nº 7.713/88 = R$ 100.000,00 (-) 10%......................R$ 90.000,00

c) Número de meses decorridos entre 01.01.1996 e a data de sua alienação (novembro/2005).....119 meses

d) Redução do Ganho: 1/(1,0060)119.........................0,490727

e) Base de cálculo do imposto: 0,490727 X R$ 90.000,00..............................R$ 44.165,46

f) Imposto devido: R$ 44.165,46X 15%.....................................R$ 6.624,81.

Fundamentos Legais: Arts. 38 a 40 da Lei nº 11.196/2005.