INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA
IRPJ/CSLL/PIS/PASEP/COFINS
Regime Especial de Tributação

Sumário

• 1. Introdução
• 2. Opção Pelo Regime Especial de Tributação
• 3. Regime Especial de Tributação Nas Incorporações Imobiliárias
• 3.1 - Pagamento unificado
• 3.2 - Compensação Com os Tributos e Contribuições Devidas Pela Incorporadora
• 3.3 - Prazo de Pagamento
• 3.4 - Escrituração Contábil
• 4. Responsabilidade Por Obrigações Tributárias
• 4.1 - Decretação de Falência ou Insolvência do Incorporador

1. INTRODUÇÃO

A Lei nº 10.931 de 02.08.2004, instituiu o Regime Especial de Tributação aplicável às incorporações imobiliárias, em caráter opcional e irretratável, enquanto perdurarem direitos de crédito ou obrigações do incorporador junto aos adquirentes dos imóveis que compõem a incorporação.

2. OPÇÃO PELO REGIME ESPECIAL DE TRIBUTAÇÃO

A opção pelo Regime Especial de Tributação será efetivada quando atendidos os seguintes requisitos:

a) entrega do termo de opção na unidade competente da Secretaria da Receita Federal, conforme regulamentação a ser estabelecida; e

b) afetação do terreno e das acessões objeto da incorporação imobiliária, conforme disposto nos arts. 31-A a 31-E da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, incluídos pelo art. 53 da Lei nº 10.931/2004.

A adoção do RET é opcional, mas, uma vez efetuada, é irretratável enquanto perdurarem direitos de crédito ou obrigações do incorporador junto aos adquirentes dos imóveis que compõem a incorporação.

A opção pelo RET obriga o contribuinte a fazer o recolhimento unificado dos tributos e contribuições do empreendimento, a partir do mês da opção.

3. REGIME ESPECIAL DE TRIBUTAÇÃO NAS INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS

3.1 - Pagamento Unificado

Para cada incorporação submetida ao Regime Especial de Tributação, a incorporadora ficará sujeita ao pagamento equivalente a 7% (sete por cento) da receita mensal recebida, o qual corresponderá ao pagamento mensal unificado dos seguintes impostos e contribuições:

a) Imposto de Renda das Pessoas Jurídicas - IRPJ - 2,2% (doi vírgula dois por cento);

b) contribuição para os Programas de Integração Social e de Formação do Patrimônio do Servidor Público - PIS/PASEP - 0,65% (zero vírgula sessenta e cinco por cento);

c) Contribuição Social sobre o Lucro Líquido - CSLL - 1,15% (um vírgula quinze por cento); e

d) Contribuição para Financiamento da Seguridade Social - COFINS - 3,0% (três por cento).

Considera-se receita mensal a totalidade das receitas auferidas pela incorporadora na venda das unidades imobiliárias que compõem a incorporação, bem como as receitas financeiras e variações monetárias decorrentes desta operação.

De acordo com o art. 11 da Lei nº 10.931/2004 as contribuições para o PIS/PASEP e para a COFINS, devidas pelas pessoas jurídicas, inclusive por equiparação, seguirão o mesmo regime de reconhecimento de receitas previsto na legislação do Imposto de Renda, ou seja, regime de caixa ou competência.

3.2 - Compensação Com os Tributos e Contribuições Devidas Pela Incorporadora

Em cada período de apuração os tributos e contribuições pagos de forma unificada em cada empreendimento poderão ser compensados, por espécie, com o montante das mesmas exações devidas pela incorporadora no mesmo período de apuração, até o limite desse montante.

A parcela dos tributos e contribuições, pagos de forma unificada, que não puderem ser compensados com os mesmos tributos e contribuições devidas pela incorporadora, será considerada definitiva, não gerando, em qualquer hipótese, direito a restituição ou ressarcimento, bem assim à compensação com o devido em relação a outros tributos da própria ou de outras incorporações ou pela incorporadora em outros períodos de apuração.

3.3 - Prazo de Pagamento

O pagamento unificado dos impostos e contribuições deverá ser efetuado até o 10º dia do mês subseqüente àquele em que houver sido auferida a receita.

A incorporadora deverá utilizar, no Documento de Arrecadação de Receitas Federais - DARF, o número específico de inscrição da incorporação no Cadastro Nacional das Pessoas Jurídicas - CNPJ e código de arrecadação próprio.

Os créditos tributários devidos pela incorporadora em relação a cada empreendimento não poderão ser objeto de parcelamento.

3.4 - Escrituração Contábil

O incorporador fica obrigado a manter escrituração contábil segregada para cada incorporação submetida ao Regime Especial de Tributação.

4. RESPONSABILIDADE POR OBRIGAÇÕES TRIBUTÁRIAS

O terreno e as acessões objeto da incorporação imobiliária sujeitas ao Regime Especial de Tributação, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, não responderão por dívidas tributárias da incorporadora relativas ao Imposto de Renda das Pessoas Jurídicas - IRPJ, à Contribuição Social sobre o Lucro Líquido - CSLL, à Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social - COFINS e à Contribuição para os Programas de Integração Social e de Formação do Patrimônio do Servidor Público - PIS/PASEP, exceto aquelas calculadas na forma do Regime Especial de Tributação, sobre as receitas auferidas no âmbito da respectiva incorporação.

O patrimônio da incorporadora responderá pelas dívidas tributárias da incorporação afetada.

4.1 - Decretação de Falência ou Insolvência do Incorporador

Estabelece o art. 9º da Lei nº 10.931/2004, que perde eficácia a deliberação pela continuação da obra, bem como os efeitos do regime de afetação, caso não se verifique o pagamento das obrigações tributárias, previdenciárias e trabalhistas, vinculadas ao respectivo patrimônio de afetação, cujos fatos geradores tenham ocorrido até a data da decretação da falência, ou insolvência do incorporador, as quais deverão ser pagas pelos adquirentes em até 1 (um) ano daquela deliberação, ou até a data da concessão do habite-se, se esta ocorrer em prazo inferior

Fundamentos Legais: Os citados no texto.