BENFEITORIAS E CONSTRUÇÕES EM PROPRIEDADES DE TERCEIROS
Tratamento Contábil

Sumário

1. CLASSIFICAÇÃO CONTÁBIL

1.1 - Improcedência da Classificação no Ativo Diferido

De acordo com o artigo 179 da Lei nº 6.404/1976, as contas do Ativo Imobilizado e Ativo Diferido são classificadas do seguinte modo:

- Ativo Imobilizado - os direitos que tenham por objeto bens destinados à manutenção das atividades da companhia e da empresa, ou exercidos com essa finalidade, inclusive os de propriedade industrial ou comercial;

- Ativo Diferido - as aplicações de recursos em despesas que contribuirão para a formação do resultado de mais de 1 (um) exercício social, inclusive os juros pagos ou creditados aos acionistas durante o período que anteceder o início das operações sociais.

Assim, por exemplo, a construção de um barracão não é uma despesa e sim um gasto que seria normalmente imobilizado, se a construção fosse efetuada em terreno da própria empresa. Portanto, seria incorreta a classificação daqueles dispêndios no Ativo Diferido.

Desta forma, se a empresa realiza uma Benfeitoria e esta se caracteriza como Ativo Imobilizado, deverá ser aí classificada; é irrelevante o fato de ter sido realizada em propriedade da empresa ou de terceiros.

Serão classificadas no Ativo Diferido os gastos com Benfeitorias em bens de terceiros, que eventualmente não se caracterizem com Ativo Imobilizado, mas sim como efetivas despesas que beneficiarão mais de 1 (um) exercício social.

1.2 - Na Pessoa Jurídica Locadora do Imóvel

Os valores relativos às Benfeitorias agregados aos imóveis locados pela pessoa jurídica terão o seguinte tratamento:

a) o valor das Benfeitorias que serão indenizadas serão registradas a débito da conta do Ativo Imobilizado, tendo como contrapartida de lançamento a conta do passivo exigível;

b) o valor das Benfeitorias que não forem indenizadas serão registradas a débito da conta do Ativo Imobilizado e a crédito da conta de receita de aluguéis.

1.3 - Na Pessoa Jurídica Locatária do Imóvel

Os custos das Construções e Benfeitorias realizadas em bens pertencentes a terceiros devem ser conta-bilizados:

a) no Ativo Circulante ou no Realizável a Longo Prazo, como valores a receber, quando indenizáveis;

b) no Ativo Imobilizado, a medida em que os valores forem dispendidos na Benfeitoria e apropriados posteriormente, como despesa operacional (ou custo de produção se realizados em imóveis ou equipamentos utilizados no processo produtivo), mediante amortização ou depreciação, conforme o caso;

c) a diferença apurada entre a indenização recebida e o valor contábil será registrada em conta de resultado como ganho ou perda de capital.

2. REGISTROS CONTÁBEIS

2.1 - Benfeitorias Não Indenizáveis

Considerando-se que determinada empresa "A" construa um galpão em um terreno alugado de outra pessoa jurídica "B", dispendendo um valor de R$ 60.000,00 e que o contrato, após a construção, tem vigência fixada por mais 4 anos e estabelece que as Benfeitorias não serão indenizadas, teremos:

I - Na pessoa jurídica "A" - locatária:

a) Pelo registro dos gastos incorridos durante a construção:

D - CONSTRUÇÕES EM ANDAMENTO (Ativo Permanente)
C - CAIXA/BANCO (Ativo Circulante) ...........R$ 60.000,00

b) Pelo registro da conclusão da obra:

D - BENFEITORIAS EM PROPRIEDADES DE TERCEIROS (Ativo Permanente)
C - CONSTRUÇÕES EM ANDAMENTO (Ativo Permanente)

c) Pelo registro da quota mensal de amortização que será apropriada durante a vigência do contrato:

D - AMORTIZAÇÃO (Custo ou Despesa - Resultado)
C - AMORTIZAÇÃO ACUMULADA (Ativo Permanente).............. R$ 1.250,00

Notas: Consideramos a apropriação da quota mensal: R$ 60.000,00 : 48 meses = R$ 1.250,00.

II - Na pessoa jurídica "B" - locadora:

a) Pelo registro do bem no mês em que ocorrer a conclusão da Benfeitoria na empresa "A":

D - EDIFICAÇÕES (Ativo Imobilizado)............... R$ 60.000,00
C - RECEITA DE ALUGUÉIS (Resultado)............ R$ 1.250,00
C - RECEITA DE EXERCÍCIOS FUTUROS (Passivo Exigível a Longo Prazo)........ R$ 58.750,00

Nota:

1) O bem será depreciado de acordo com as taxas fixadas pela legislação, a partir do momento em que a empresa "A" iniciar a utilização do bem;

2) A receita será apropriada em obediência ao princípio da competência na vigência do contrato.

2.2 - Benfeitorias Indenizadas Parcialmente

Considerando-se que a empresa "A" - locadora aluga um terreno de sua propriedade para a empresa "B", pelo prazo de 6 (seis) anos, cobrando o valor de R$ 1.200,00 a título de aluguel. A empresa "B" constrói um barracão no imóvel locado no valor de R$ 80.000,00, ficando pactuado que a empresa "A" ressarcirá a importância de R$ 50.000,00 a partir do 13º mês do período locativo, em parcelas iguais e sucessivas de R$ 1.000,00, que serão deduzidas do aluguel. Ressalte-se que referido barracão foi concluído no 13º mês e será utilizado a partir desse mês pela empresa "B".

Contabilmente, teremos:

I - Na empresa "B" - locatária:

a) Pelo registro do gasto de R$ 80.000,00 na construção do barracão:

D - BENFEITORIAS EM PROPRIEDADES DE TERCEIROS (Ativo Permanente)........... R$ 30.000,00
D - VALORES A RECEBER (Ativo Circulante).......................... R$ 12.000,00
D - VALORES A RECEBER (Ativo Realizável a Longo Prazo).... R$ 38.000,00
C - CAIXA/BANCO (Ativo Circulante)........................................ R$ 80.000,00

b) Pelo registro, a partir do 13º mês do pagamento do aluguel e do ressarcimento efetuado pela empresa "B":

D - CONTAS A PAGAR - ALUGUEL (Passivo Circulante)....... R$ 1.200,00
C - VALORES A RECEBER (Ativo Circulante)....................... R$ 1.000,00
C - CAIXA/BANCO (Ativo Circulante)........................................ R$ 200,00

c) Pelo registro da parcela de depreciação mensal a partir do 13º mês:

D - DESPESA DE DEPRECIAÇÃO (Resultado)
C - DEPRECIAÇÃO ACUMULADA (Ativo Permanente).................. R$ 500,00

Nota: Consideramos a apropriação da quota mensal: R$ 30.000,00 : 60 meses = R$ 500,00.

d) Pelo registro da transferência da Benfeitoria para a empresa "A", ao término do contrato:

D - GANHOS OU PERDAS DE CAPITAL (Resultado).................................................R$ 0,00
D - DEPRECIAÇÃO ACUMULADA (Ativo Permanente)....................................... R$ 30.000,00
C - BENFEITORIAS EM PROPRIEDADE DE TERCEIROS (Ativo Permanente)..... R$ 30.000,00

II - Na empresa "A" - locadora:

a) Pelo registro da parcela indenizada à empresa "B":

D - EDIFICAÇÕES (Ativo Permanente)..................................R$ 50.000,00
C - CONTAS A PAGAR (Passivo Circulante).......................... R$ 12.000,00
C - CONTAS A PAGAR (Passivo Exigível a Longo Prazo).........R$ 38.000,00

b) Pelo reconhecimento como receita de aluguel do valor relativo a parcela não indenizada à empresa "B":

D - EDIFICAÇÕES  (Ativo Permanente)............... R$ 30.000,00
C - RECEITAS DE ALUGUÉIS  (Resultado).............. R$ 500,00
C - RESULTADO DE EXERCÍCIOS FUTUROS  (Passivo Exigível a Longo Prazo).........R$ 29.500,00

Nota: Consideramos o reconhecimento da receita mensalmente, até o final do contrato.

c) Pelo recebimento do aluguel mensalmente:

D - CAIXA/BANCO  (Ativo Circulante)....................R$ 200,00
D - CONTAS A PAGAR  (Passivo Circulante) .....R$ 1.000,00
C - ALUGUÉIS A RECEBER  (Ativo Circulante)...R$ 1.200,00

2.3 - Benfeitorias Indenizadas Integralmente

Considerando-se que determinada empresa "A" construa um galpão em um terreno alugado de outra pessoa jurídica "B", tendo gasto um valor de R$ 80.000,00, e que tenha sido acertado que a empresa "B" a indenizaria integralmente, mediante dedução, de R$ 4.000,00 no valor do aluguel mensal que equivale a R$ 5.000,00, em 20 parcelas.

I - Na empresa "A":

a) Pelo registro dos gastos na construção:

D - VALORES A RECEBER (Ativo Circulante)...............................R$ 48.000,00
D - VALORES A RECEBER (Ativo Realizável a Longo Prazo)........ R$ 32.000,00
C - CAIXA/BANCO/FORNECEDORES..........................................R$ 80.000,00

Nota: Apropriamos 12 parcelas x R$ 4.000,00 = 48.000,00 no circulante e o restante no realizável a longo prazo.

b) Pelo registro das parcelas de indenização e do valor do aluguel pago:

D - CONTAS A PAGAR (Passivo Circulante)........R$ 5.000,00
C - VALORES A RECEBER  (Ativo Circulante).....R$ 4.000,00
C - CAIXA/BANCO  (Ativo Circulante)...................R$ 1.000,00

II - Na empresa "B":

a) Pelo registro do valor a indenizar para a empresa "A":

D - EDIFICAÇÕES  (Ativo Imobilizado)..............................R$ 80.000,00
C - CONTAS A PAGAR (Passivo Circulante)......................R$ 48.000,00
C - CONTAS A PAGAR (Passivo Exigível a Longo Prazo)... R$ 32.000,00

Nota: A empresa "B" poderá calcular a depreciação, na forma da legislação vigente, a partir do período em que a locatária passar a utilizar-se da benfeitoria.

b) Pelo registro do valor do aluguel recebido mensalmente:

D - CAIXA/BANCO (Ativo Circulante)................... R$ 1.000,00
D - CONTAS A PAGAR (Passivo Circulante).........R$ 4.000,00
C - ALUGUÉIS A RECEBER (Ativo Circulante)..... R$ 5.000,00.

Fundamentos Legais: Os citados no texto