Sumário

• 1. Introdução
• 2. Regularização de Construção Parcial
• 3. Regularização de Obra Inacabada
• 4. Regularização de Obra por Condômino
• 5. Regularização de Obra por Adquirente de Imóvel Incorporado

1. INTRODUÇÃO

Comprovada a conclusão da obra por qualquer meio, será concedido ao proprietário ou dono da obra prazo não superior a 90 (noventa) dias para que a regularize.

Não ocorrendo a regularização espontânea, deverão ser emitidos Diso e ARO de ofício e adotadas as providências necessárias para o efetivo recolhimento ou lançamento do crédito devido.

A Instrução Normativa INSS nº 69/02, objeto desta matéria, entrará em vigor em setembro/02, conforme Instrução Normativa INSS nº 76/02.

2. REGULARIZAÇÃO DE CONSTRUÇÃO PARCIAL

Na regularização de construção parcial, efetuar-se-á o enquadramento pela área total do projeto, apurando-se as contribuições proporcionalmente à área já construída, constante dos habite-se parciais ou documentos equivalentes emitidos.

Considera-se construção parcial a execução parcial de um projeto cuja obra encontra-se em condições de ser habitada.

Na primeira regularização parcial, somente serão aprovei-tados para fins da dedução prevista nos artigos 105 a 107 da Instrução Normativa INSS nº 69/02 os recolhimentos e as remunerações compreendidos entre a data de início da obra e a data de expedição do primeiro habite-se parcial.

Nas regularizações subseqüentes, observar-se-á o seguinte:

a) será efetuado o cálculo do salário-de-contribuição para a área total do projeto;

b) o salário-de-contribuição calculado nos termos da letra "a" será multiplicado pela área já construída, incluindo a área do último habite-se parcial obtido, e dividido pela área total do projeto;

c) do resultado da letra "b" serão deduzidas todas as remunerações dedutíveis da data do alvará de concessão de licença para construção até a data do último habite-se parcial obtido, previstas nos artigos 105 a 107 da Instrução Normativa INSS nº 69/02 e as referentes aos Avisos para Regularização de Obra (ARO) emitidos para regularizações parciais anteriores com recolhimentos comprovados, obtendo-se o salário-de-contribuição a regularizar;

d) sobre o salário-de-contribuição obtido na forma da letra "c" serão aplicadas as alíquotas previstas no art. 110 da Instrução Normativa INSS nº 69/02, para fins do cálculo da contribuição devida.

Se a soma das áreas constantes dos habite-se parciais for menor do que a área total do projeto aprovado, a diferença será apurada juntamente com a última regularização, ao final da obra.

A comprovação da área parcialmente concluída far-se-á com a apresentação de habite-se parcial ou certidão específica, que esclareça o fato a comprovar, expedidos pelo órgão municipal competente.

O responsável pela regularização da obra, a cada regularização parcial, deverá apresentar todos os habite-se parciais emitidos até então e respectiva certidão atualizada do registro do Cartório de Registro de Imóveis em que conste as averbações já realizadas.

Cada CND de obra parcial deverá mencionar apenas a área constante do habite-se respectivo, devendo-se registrar no cadastro da obra a área total do projeto e a área das CND parciais que forem sendo emitidas.

3. REGULARIZAÇÃO DE OBRA INACABADA

No caso de obra inacabada, deverá ser solicitado ao responsável pela regularização da obra laudo de avaliação técnica de um profissional habilitado pelo Crea, acompanhado da respectiva Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) e cópia autenticada da identidade profissional do responsável técnico, no qual seja informado o percentual da construção já realizada, em relação à obra total, observando-se, quanto à matrícula.

O percentual informado no laudo de avaliação técnica será utilizado para determinação da área que constará na CND de obra inacabada e que servirá de base para a apuração das respectivas contribuições, efetuando-se o enquadramento de acordo com a área total do projeto, e apurando-se as contribuições proporcionalmente à área correspondente à obra inacabada.

Quando da conclusão da obra, será regularizada a área resultante da diferença entre a área total do projeto e a da CND da obra inacabada, efetuando-se o enquadramento pela área total do projeto.

No campo "endereço", na CND de obra inacabada, além do endereço propriamente dito, deverá constar a expressão "obra inacabada", entre parênteses, abreviando-se, se necessário.

O adquirente de obra inacabada para a qual inexista CND de obra inacabada, ao finalizar a construção poderá regularizar o prédio ou a unidade adquirida, em seu próprio nome, e obter a CND respectiva, desde que responda pelos recolhimentos devidos, apurados para a área total do imóvel.

4. REGULARIZAÇÃO DE OBRA POR CONDÔMINO

O condômino adquirente de unidade imobiliária de obra de construção civil não incorporada na forma da Lei nº 4.591/64 poderá obter documento comprobatório de inexistência de débito junto ao INSS, desde que responda pelos recolhimentos devidos, relativos à sua unidade, na forma do segundo parágrafo do item 5.

5. REGULARIZAÇÃO DE OBRA POR ADQUIRENTE DE IMÓVEL INCORPORADO

O adquirente de prédio ou de unidade imobiliária de obra incorporada na forma da Lei nº 4.591/64, mesmo não podendo ser responsabilizado pelas contribuições devidas pela construtora ou pelo incorporador, poderá regularizar o prédio ou a unidade adquirida, em seu próprio nome, desde que responda pelos recolhimentos devidos, de acordo com os próximos parágrafos.

Para fins do disposto no parágrafo anterior e item 4, o adquirente de unidade imobiliária ou o condômino deverá demonstrar a área total do edifício e a fração ideal correspondente à sua unidade.

A área total do edifício e a fração ideal da unidade a ser regularizada serão comprovadas, entre outros documentos, por meio da apresentação de habite-se, planta aprovada, escritura lavrada em cartório, memorial descritivo das especificações da obra projetada devidamente registrado, contrato de compra e venda da unidade, convenção de condomínio.

A fração ideal será aplicada sobre o salário-de-contribuição aferido para área total do projeto para fins de apuração das contribuições relativas à unidade a ser regularizada, observado o disposto no art. 11 da Instrução Normativa INSS nº 69/02.

Na regularização prevista neste item, somente poderão ser aproveitados, para abatimento do valor do cálculo, os recolhimentos efetuados pelo construtor ou incorporador, não podendo ser deduzido da contribuição apurada para um condômino ou adquirente o recolhimento efetuado por outro condômino ou adquirente.

Para fins da regularização prevista neste item, deverá ser aberta matrícula CEI de pessoa física em nome do adquirente ou condômino, com a área e o endereço específicos da sua unidade.

Após o recolhimento, na matrícula prevista no parágrafo anterior, das contribuições aferidas e após a emissão da respectiva CND, com a área específica da unidade que está sendo regularizada, a baixa dessa matrícula deverá ser providenciada pela APS ou pela UAA.

Para fins de aplicação do disposto no quarto parágrafo deste item, em todas as regularizações individuais das unidades autônomas, somente serão abatidos os recolhimentos que constarem no conta-corrente da matrícula CEI original da obra até a emissão da primeira CND de regularização de unidade individual que porventura tenha sido expedida na mesma matrícula, em razão da legislação anterior, devendo-se excluir o recolhimento relativo a esta primeira CND.

O disposto neste item também se aplica à regularização de edificações autônomas pertencentes a pessoas físicas, em que a unidade superior utiliza, no todo ou em parte, a laje da cobertura da unidade inferior, cuja aquisição seja comprovada por escritura pública.

A regularização será efetuada na APS ou na UAA circunscricionante do local da obra.

No caso de os condôminos ou adquirentes resolverem assumir a execução de obra que se encontre inacabada, deverão providenciar a CND prevista no item 2, na APS ou na UAA da circunscrição do construtor ou incorporador, e em seguida abrir nova matrícula em nome dos novos responsáveis pela execução da área restante da obra ou exigi-la da construtora porventura contratada por empreitada total para finalizar a obra. Para a regularização da obra o enquadramento será efetuado com base na área total do projeto.