Sumário

• 1. Introdução
• 2. Conteúdo
• 3. Autenticação
• 4. Forma de Escrituração
• 4.1 - Abrangência
• 4.2 - Empreendimento com Duas ou Mais Unidades
• 5. Substituição por Controles Analíticos

1. INTRODUÇÃO

A pessoa jurídica que comprar imóvel para venda ou empreender desmembramento ou loteamento de terrenos, incorporação imobiliária ou construção de prédio destinado à venda deverá manter registro permanente de estoque, para determinar o custo dos imóveis vendidos.

2. CONTEÚDO

O registro permanente de estoque deverá conter todos os elementos necessários para a identificação do imóvel vendido. O livro, fichas, mapas ou formulários contínuos deverá identificar, portanto, cada unidade imobiliária, desde o inicio do empreendimento até o seu término. Assim, um empreedimento com 10 unidades imobiliárias deverá ter 10 fichas de estoque. O custo do terreno desse empreendimento será rateado nas 10 unidades imobiliárias. Assim, se o custo do terreno é de R$ 12.000,00, na ficha de estoque de cada unidade imobiliária, considerando-se que cada unidade tem a mesma metragem, deverá ser registrado o valor de R$ 1.200,00 referente ao rateio de custo do terreno. Os demais custos comuns ao empreendimento, tais como materiais, mão-de-obra, encargos sociais etc serão rateados com base no mesmo critério.

O custo de cada unidade imobiliária que deverá constar do registro permanente do estoque corresponderá a:

R$ 37.000,00

1.000 = R$ 37,00

R$ 37,00 x 100 = R$ 3.700,00

3. AUTENTICAÇÃO

O livro ou os conjuntos de fichas, mapas ou formulários contínuos destinados ao controle do estoque não precisam ser registrados nem autenticados por nenhum órgão ou repartição.

Entretanto, referido livro ou conjuntos de fichas, mapas ou formulários contínuos deverão conter termos de abertura e de encerramento assinados pelo responsável pela pessoa jurídica e por contabilista legalmente habilitado.

4. FORMA DE ESCRITURAÇÃO

O registro permanente de estoque será escriturado com base nos lançamentos dos custos pagos ou incor- ridos e das baixas de estoque constantes da escrituração contábil. O registro permanente de estoque deverá compreender as unidades concluídas e as unidades em construção constantes do ativo circulante.

Suponhamos que, em 31/08/95, determinada empresa do ramo da construção civil apresente os seguintes itens no ativo circulante:

Empreendimento Carolina

Empreendimento Floripa II

No Registro Permanente de Estoque será aberta uma folha ou página para cada unidade em construção. Após a conclusão da obra, as unidades remanescentes serão transferidas para uma página ou folha destinada ao controle do emprendimento, conforme modelo a seguir:

No caso de imóveis em construção, o controle no Registro Permanente de Estoques será feito em cada página ou folha em relação a cada unidade. Assim, no caso do "Empreendimento Floripa II, será aberta uma página ou folha para cada unidade imobiliária, conforme modelo a seguir:

4.1 - Abrangência

O registro permanente de estoque deverá abranger todos os imóveis destinados à venda, inclusive terrenos oriundos de desmembramento ou constantes de loteamento em implantação, edificacões em andamento e respectivos terrenos ou frações ideais de terreno resultantes de incorporação imobiliária e quaisquer outros prédios em construção para venda.

4.2 - Empreendimento com duas ou mais unidades

Tratando-se de empreendimento que compreenda duas ou mais unidades a serem vendidas separadamente, o registro de estoque deverá discriminar, ao menos por ocasião do balanço, o custo de cada unidade distinta. A forma de escrituração demonstrada no tópico 4 deste trabalho discrimina, individualmente, o custo de cada unidade concluída ou em construção.

5. SUBSTITUIÇÃO POR CONTROLES ANALÍTICOS

A pessoa jurídica que mantiver a escrituração dos empreendimentos ou unidades, inidividualmente, em conta analítica de Razão, poderá valer-se de cópia da ficha sintética ou da ficha analítica dos lançamentos respectivos para suprimento da exigência do registro permanente de estoque. Entretanto, essa faculdade fica condicionada à ampliação desse controle através de mapas complementares para neles indicar a quantidade de unidades construídas, de unidades vendidas e de unidades em estoque, bem como das áreas cor- respondentes em metros quadrados ou em frações ideais.

A subavaliação de estoque poderá ou não implicar em postergação do pagamento do imposto de renda. Quando a subvaliação de estoque implicar em postergação do pagamento do imposto de renda, a exigência fiscal deve se restringir a cobrança dos acréscimos legais dos juros, multa proporcional e correção monetária, uma vez que o diferimento do lucro é recuperado parcialmente nos exercícios em o estoque subavaliado for alienado.

Por outro lado, a insuficiência de pagamento do imposto de renda não se confunde com postergação quando não ocorreu o pagamento do imposto nos exercícios subseqüentes em virtude de prejuízos fiscais apurados ou compensados. Neste caso, a exigência fiscal deve se reportar à cobrança do imposto de renda acrescido dos encargos legais dos juros, multa proporcional e correção monetária.

A integralização de capital mediante conferência de imóvel tem adquirido contornos divergentes entre a jurisprudência judiciária e a jurisprudência administrativa. A primeira posiciona-se no sentido de que a operação nada mais é do que um fato contábil permutativo, mesmo que o imovel seja conferido por valor superior ao de mercado.

Por sua vez, a segunda - jurisprudência adminstrativa - posiciona-se em sentido inverso, entendo que a operação, além de não se traduzir em fato contábil permutativo, poderá caracterizar a ocorrência da chamada distribuição disfarçada de lucros na hipótese da transferência ser feita por valor superior ao de mercado.

Não entrando no mérito da questão no aspecto relacionado à permuta, entendemos que a conferência por valor superior ao de mercado não poderá, em hipótese alguma, ser considerada como distribuição disfarçada de lucros, uma vez que se já houve a tributação na modalidade de lucro imobiliário seria inconcebível tributar-se a mesma parcela por lucro disfarçadamente distribuído.

O TRF - 5a. R. decidiu que a integralização de capital mediante conferência de bens não configura ato de comércio e, assim sendo, não há incidência do tributo (imposto de renda), mesmo que o imóvel tenha sido conferido por valor superior ao de mecado (AC 1.521-CE, de 28.06.90, 2a. T).

Em sentido oposto, a Quarta Câmara do Primeiro Conselho de Contribuintes decidiu que na integralização de capital, mediante conferência de imóveis, configura-se a presunção de distribuição disfarçada de lucros no caso de integralização de capital através de transferência de imóveis para o patrimônio da pessoa juridica por valor notoriamente superior ao de mercado (Ac. 104-2.760/82).

A base de cálculo do imposto de renda na fonte sobre os rendimentos de aluguéis pagos por pessoas juridicas a pessoas físicas é o rendimento bruto excluído do:

a) valor dos impostos, taxas e emolumentos incidentes sobre o bem que produzir o rendimento;

b) valor do aluguel pago pela locação do imóvel sublocado;

c) valor das despesas pagas para cobrança ou recebimento do rendimento de aluguel;

d) valor das despesas relativas ao condomínio.

Na regra geral, o contrato de locação contém cláusula determinando que o locatário é o responsável pelos impostos, taxas, despesas de condomínio etc. incidentes sobre o imóvel locado. Nesta hipótese, somente o valor do aluguel comporá o rendimento bruto mensal para fins de cálculo do imposto de renda na fonte.

Por sua vez, quando o contrato de locação abranger, além do aluguel propriamente dito, os valores relativos a impostos, taxas, condomínio etc., os encargos correspondentes são excluídos para fins de aplicação da tabela do imposto de renda na fonte.

Suponhamos que determinada pessoa jurídica, na condição de locatária, tenha efetuado pagamento de aluguel, em 10/08/95, a uma pessoa física, locadora, referente ao mês de julho de 1995.

O recibo de aluguel traz estampado os seguintes valores: