Sumário

• 1. Introdução
• 2. Apropriação dos Custos Contratados
• 3. Atualização Monetária dos Custos Contratados
• 4. Contabilização dos Custos Contratados
• 5. Custos Contratados Após a Efetivação da Venda
• 6. Cumprimento dos Contratos pelos Fornecedores de Bens ou Serviços
• 7. Demonstração Analítica dos Custos Contratados

1. INTRODUÇÃO

As regras sobre a apuração dos lucros das empresas dedicadas à atividade imobiliária estão previstas nas Instruções Normativas nºs. 84/79, 23/83 e 67/88.

A pessoa jurídica cujo objetivo é a atividade imobilária (incorporação imobiliária ou construção de prédio destinado à venda) poderá computar na formação do imóvel vendido:

a) os custos pagos ou incorridos;

b) os custos contratados;

c) os custos orçados.

Neste trabalho, analisaremos à luz da legislação infralegal do imposto de renda, os procedimentos aplicáveis em relação ao cômputo dos custos contratados na formação do custo da unidade imobiliária vendida.

2. APROPRIAÇÃO DOS CUSTOS CONTRATADOS

Os custos contratados somente poderão ser computados quando o empreendimento imobiliário compreender duas ou mais unidades. A sua apropriação deverá ser efetuada a cada uma das unidades mediante rateio baseado em critério usual no tipo de empreendimento imobiliario. Assim, se determinada empresa houver contratado custo no valor de R$ 80.000,00 para a conclusão de um empreendimento imobiliário com 8.000 m2 que compreenda 40 unidades de 200 m2 cada uma, o rateio referente a cada unidade vendida será feito do seguinte modo:

R$ 80.000,00

8.000 m2 = R$ 10,00 por m2

R$ 10,00 x 200 m2 = R$ 2.000,00

3. ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA DOS CUSTOS CONTRATADOS

A empresa imobiliária poderá proceder a atualização monetária dos custos contratados. A atualização, no entanto, somente poderá ser feita se existir cláusula contratual nesse sentido entre a empresa imobiliária e o fornecedor dos bens ou serviços.

Portanto, os custos contratados, como se observa, poderão ser atualizados com base no indexador constante do contrato de fornecimento de bens ou serviços realizados entre a empresa imobiliária e o respectivo fornecedor.

Os valores referentes à atualização monetária dos custos contratados serão computados, no custo de cada unidade vendida, mediante rateio baseado em critério usual no tipo de empreendimento imobiliário.

4. CONTABILIZAÇÃO DOS CUSTOS CONTRATADOS

O registro contábil do custo contratado deve ser feito apenas em relação à unidade imobiliária vendida. Isso significa que os custos contratados relativos às unidades a vender não deverão ser registrados na contabilidade. Se, no exemplo constante do tópico 2, retro, foram vendidas 10 unidades imobiliárias, o custo contratado a ser registrado na contabilidade corresponderá a R$ 10.000,00.

O valor dos custos contratados respectivos ao imóvel vendido deverá ser creditado à conta específica do passivo circulante ou do passivo exigível a longo prazo, na data da efetivação da venda, em contrapartida a um dos seguintes débitos:

a) débito à conta própria de resultado do período-base, se referente a unidade não concluída vendida à vista, ou vendida a prazo ou a prestação com pagamento total contratado para o curso do período-base da venda;

b) débito à conta própria do grupo de resultados de exercícios futuros, se referente a unidade não concluída vendida a prazo ou a prestação com pagamento restante ou pagamento total contratado para depois do período-base da venda, na hipótese de opção pelo reconhecimento do lucro bruto proporcionalmente à receita da venda recebida.

Foram vendidas 6 (seis) unidades imobiliárias nas seguintes condições:

a) 3 (três) unidades vendidas à vista;

b) 3 (três) unidades vendidas a prazo, com 50% no ato da venda e 50% no período-base seguinte.

Com base nos dados acima, os custos contratados serão registrados na contabilidade do seguinte modo:

a) em relação as 3 (três) unidades vendidas à vista:

5. CUSTOS CONTRATADOS APÓS A EFETIVAÇÃO DA VENDA

Os custos contratados após o dia da efetivação da venda, bem como as atualizações monetárias dos contratos de fornecimento de bens ou serviços ocorridas depois dessa data, serão creditados à conta do passivo circulante ou passivo exigível a longo prazo, em contrapartida à conta específica de resultado do período-base ou à conta própria do grupo de resultados de exercícios futuros.

6. CUMPRIMENTO DO CONTRATO PELOS FORNECEDORES DOS BENS OU SERVIÇOS

O cumprimento do contrato pelos fornecedores dos bens ou serviços, parcial ou totalmente, ensejará a baixa contábil da conta específica do passivo circulante em contrapartida à conta de obras em andamento, classificada no ativo circulante.

7. DEMONSTRAÇÃO ANALÍTICA DOS CUSTOS CONTRATADOS

A empresa imobiliária fica obrigada a manter, à disposição do fisco, demonstração analítica, por empreendimento, dos custos contratados incluídos na formação do custo de cada unidade vendida, assim como dos efeitos da atualização monetária dos respectivos contratos de fornecimento de bens ou serviços.

Sumário

• 1. Empreitada de Lavor
• 2. Hotel
• 3. Transportador com Mais de um Caminhão
• 4. Vendedores de Veículos

O atual Regulamento do Imposto de Renda, aprovado pelo Decreto nº 1.041, de 1994, dispõe, em seu artigo 127, que as empresas individuais, para os efeitos do imposto de renda, são equiparadas às pessoas jurídicas. Na seqüência, o parágrafo 1º do dispositivo regulamentar retrocitado assevera que são empresas individuais:

a) as firmas individuais;

b) as pessoas físicas que, em nome individual, explorem, habitual e profissionalmente, qualquer atividade econômica de natureza civil ou comercial, com o fim especulativo de lucro, mediante venda a terceiros de bens ou serviços;

c) as pessoas físicas que promoverem a incorporação de prédios em condomínio ou loteamento de terrenos.

A situação da letra b, retro, apresenta algumas dificuldades na equiparação da pessoa física à pessoa jurídica para os efeitos do imposto de renda. A jurisprudência administrativa, em alguns julgados, tem-se posicionado do seguinte modo:

1. EMPREITADA DE LAVOR

Caracteriza-se como empresa individual e, conseqüentemente, é equiparada à pessoa jurídica, a exploração não individual de empreitada, ainda que unicamente de lavor, cabendo, neste caso, a tributação como pessoa jurídica. Esta decisão foi proferida pela Quarta Câmara do Primeiro Conselho de Contribuintes, através do Acórdão nº 104-4.932/85.

2. HOTEL

É equiparado à pessoa jurídica para fins de tributação do imposto de renda o hotel que ofereça pernoite, hospedagem etc. O fato de não oferecer alimentos ou venda de quaisquer bens não se apresenta como relevante para descaracterizar a condição de pessoa jurídica. Trata-se, no caso, de decisão da Segunda Câmara do Primeiro Conselho de Contribuintes através do Acórdão nº 102-19.159/82.

3. TRANSPORTADOR COM MAIS DE UM CAMINHÃO

A pessoa física que explora o transporte de cargas com mais de um caminhão equipara-se à pessoa jurídica, como empresa individual. A decisão em questão foi proferida pela Quarta Câmara do Primeiro Conselho de Contribuintes, no Acórdão nº 104-2.149/81.

4. VENDEDORES DE VEÍCULOS

A compra e venda de dois ou três carros, ao longo de um ano, não configura prática habitual de comércio que justifique equiparação à pessoa jurídica. Trata-se de decisão proferida pela Segunda Câmara do Primeiro Conselho de Contribuintes, através do Acórdão nº 102-23.067/88.

O artigo 242 do Regulamento do Imposto de Renda, aprovado pelo Decreto nº 1.041, de 1994, dispõe que são operacionais as despesas não computadas nos custos, necessárias à atividade da empresa e à manutenção da respectiva fonte produtora.

São necessárias as despesas pagas ou incorridas para a realização das transações ou operações exigidas pela atividade da empresa.

A regra acima deve ser observada em relação aos gastos efetuados com combustíveis. Esses gastos devem atender todos os requisitos exigidos pela legislação do imposto de renda para dedutibilidade da despesa, ou seja, devem ser usuais, normais, necessários e comprovados.

No que diz respeito à dedutibilidade das despesas com combustíveis, a jurisprudência administrativa vem se posicionando do seguinte modo:

A dedutibilidade das despesas com combustíveis está condicionada à sua necessidade e normalidade, de acordo com o tipo de transações, operações ou atividades da empresa. Não se revestem dessas características aquelas suportadas por conta de terceiros (Acórdão nº 103-06.328/84).

O recibo passado por empresa revendedora de combustíveis, aliado ao fato de que a atividade da contribuinte envolve realização de transportes, revelando razoabilidade da despesa, autoriza aceitar-se o aludido documento como comprobatório da compra de mercadorias (Acórdão nº 101-80.263/90).

Não é documento hábil, para comprovar custos ou despesas com aquisição de combustíveis, o simples recibo desacompanhado de nota fiscal (Acórdão nº 101-81.872/91).

Nota-se que as duas decisões acima, embora proferidas pela mesma Câmara, são divergentes. No primeiro julgamento, como se observa, a essência prevaleceu sobre a forma. Por sua vez, no segundo julgamento, a prevalência foi da forma sobre a essência. Assim, para não ter nenhum problema de ordem fiscal, é necessário que a aquisição de combustível seja efetuada através da competente nota fiscal com identificação, inclusive, do veículo mediante indicação da placa na respectiva nota.

Os comprovantes de fornecimento de combustíveis e lubrificantes devem identificar o veículo em que foram aplicados para que se possa aceitar a despesa como sendo da pessoa juridica para fins de dedução na apuração do lucro real (Acórdão nº 105-1.941/86).

Só será aceitável a glosa de consumo de combustíveis, a título de excesso, quando materialmente provado esse consumo excedente, não prevalecendo, porque decorrente de mera presunção, levantamento baseado em dados aleatórios (Acórdão nº 105-3.716/89).

 A reserva de reavaliação transferida terá, na sucessora, o mesmo tratamento tributário que teria na sucedida.

Assim, na sucessora, o valor da reserva de reavaliação será computado na determinação do lucro real nos seguintes casos:

a) no período-base em que a reserva de reavaliação for utilizada para aumento do capital social, no montante capitalizado;

b) em cada período-base, no montante do aumento do valor dos bens reavaliados que tenha sido realizado no período, inclusive mediante:

alienação, sob qualquer forma;

depreciação, amortização ou exaustão;

baixa por perecimento;

transferênca do ativo permanente para o ativo circulante ou realizável a longo prazo.

Assinale-se que a incorporação ao capital da reserva de reavaliação constituída como contrapartida do aumento do valor dos bens imóveis integrantes do ativo permanente, em virtude de nova avaliação com base no laudo elaborado nos termos do artigo 8º da Lei nº 6.404, de 1976 - Lei das Sociedades por Ações, não será computada na determinação do lucro real. A mesma regra se estende à reavaliação de patentes e direitos de exploração de patentes na forma prevista no parágrafo 3º do artigo 384 do Regulamento do Imposto de Renda, aprovado pelo Decreto nº 1.041, de 1994.