EMENTA

CIVIL E PROCESSO CIVIL. CONTRATO DE LOCAÇÃO FORMALIZADO ATRAVÉS DE INSTRUMENTO ESCRITO. VIGÊNCIA POR PRAZO INDETERMINADO. SUBLOCAÇÃO NÃO COMUNICADA AO FIADOR. EXONERAÇÃO. AÇÃO PROMOVIDA CONTRA A ADMINISTRADORA DO IMÓVEL E PROCURADORA DO SENHORIO. CARÊNCIA. I. O fiador, almejando eximir-se da fiança que prestara em sede de avença locatícia e das obrigações dela originárias ao estofo de que a garantia que prestara fora por prazo certo, e a locação passara a viger por prazo indeterminado, e, sobretudo, que o afiançado sublocara o imóvel sem sua prévia e expressa anuência, operando-se o aditamento do ajustado sem sua participação, deve promover a ação destinada a esse desiderato em desfavor do locador, na condição de destinatário e beneficiário final da garantia oferecida, pois em se verificando a inadimplência do obrigado principal poderá reclamar o que lhe é devido junto ao garantidor fidejussório, e em desfavor do afiançado, que se beneficiara da garantia que ofertara, viabilizando a formalização da locação, em litisconsorte passivo necessário. II. O que não é lícito, por carecer de suporte material, é o garantidor fidejussório deduzir a pretensão exoneratória que veiculara em desfavor da própria administradora do imóvel locado e procuradora do locador, pois não titulariza ela qualquer direito material derivado da locação, funcionando tão somente na condição de administradora do prédio locado e mandatária do senhorio, restringindo-se, pois, o vínculo material que a alcança às obrigações derivadas do contrato subjacente de administração que celebrara com o locador, não a alcançando, jamais, aquelas provenientes da locação entabulada. III. Por conseguinte, proposta a ação em desfavor da administradora, a pretensão que deduzira restara desprovida de viabilidade jurídica ante sua inviabilidade e diante da ilegitimidade ad causam da mandatária do senhorio, impondo-se sua extinção, sem o exame do mérito, pois as condições da ação, dentre as quais insere-se a legitimidade das partes e a viabilidade do pedido no plano abstrato, devem ser averiguadas a qualquer tempo e grau de jurisdição e independentemente de provocação das partes, não se sujeitando também à preclusão, ainda que não tenham sido questionadas e o Juízo singular tenha enfrentado o mérito da ação promovida. IV. Detectada a carência de ação do autor em decorrência da ilegitimidade ad causam da ré e da inviabilidade da pretensão que veiculara, extingue-se o processo, sem a apreciação do mérito, cominando-lhe as verbas sucumbenciais, restando prejudicado o apelo que manejara. Unânime.

ACÓRDÃO

Presidente

Relator

Cuida-se de ação de rescisão contratual manejada por Rômulo Faria e Francisco Geraldo Soares Cavalcante em desfavor da Contrata Empreendimentos Imobiliários Ltda. colimando a obtenção de provimento jurisdicional que afirmasse o distrato do contrato de fiança que firmaram tendo como objeto os locativos e acessórios gerados pelo imóvel comercial que individualizaram, ao argumento de que figuram como garantidores fidejussórios das obrigações derivadas da locação de um imóvel pertencente a Hassan Gasel Khodr, alugado a Antônio Jorge Batista e administrado pela ré, e, não obstante, além da locação ter entrado a viger por prazo indeterminado e a garantia que ofertaram era por prazo certo e determinado, o imóvel fora sublocado pelo locatário que afiançaram sem sua prévia e expressa anuência e, tendo o sublocatário incorrido em mora, estão sendo cobrados pelos alugueres que deixara ele de resgatar atempadamente e sujeitado-se à inscrição dos seus nomes no rol dos maus pagadores por débitos que não haviam afiançado, impondo-se, então, sua integral desoneração da garantia que ofertaram ante o aditamento havido sem sua participação e anuência.

O derradeiro litisconsorte ativo desistira de prosseguir com a lide que havia agitado e, ultrapassada a fase conciliatória, a ação fora regularmente processada quanto às partes remanescentes. A ré, não obstante tenha sido regularmente citada e intimada, não comparecera à audiência de conciliação aprazada, tornando-se revel. Entretanto, reputando como de direito a matéria controvertida e como não comprovado que o locador havia sido notificado acerca da sublocação aventada e anuído com sua ultimação, denotando que fora efetivada sem sua anuência ou concordância e que, nessas condições, o fiador não estava eximido das obrigações que lhe estavam afetas, restando-lhe adimplir as obrigações que garantira e voltar-se contra o afiançado, o eminente sentenciante julgara improcedente o pedido agitado.

Inconformado com o provimento monocrático que rejeitara a pretensão que veiculara, o autor desafiara-o almejando sua reforma e sua integral exoneração da fiança que prestara a partir da data em que a locação passara a viger por prazo indeterminado e o imóvel fora sublocado sem sua prévia e expressa anuência pelo afiançado, sustentando, em suma, que, diante da revelia da ré, devem ser reputados como verdadeiros os fatos articulados na inicial, notadamente no que à sublocação ilegítima concertada, e, demais disso, tendo a locação entrado a viger por prazo indeterminado, e a garantia que ofertara era por prazo certo e determinado, restara efetivamente desobrigado na data em que o prazo de vigência expirara-se e a avença passara a vigorar por prazo indeterminado, a partir de quando, inclusive, é que se verificara a subolocação que não contara com sua anuência e participação, impondo-se, então, sua desoneração da garantia que ofertara ante o aditamento havido sem sua concordância.

A ré, regularmente intimada, deixara fluir em branco o decêndio legalmente assinalado para contrariar o apelo manejado pelo autor.

Estando patente o interesse do recorrente, sendo o recurso apropriado, tendo sido atempadamente manejado, regularmente preparado e subscrito por advogado regularmente constituído, fazendo-se presentes, pois, os pressupostos de admissibilidade, dele conheço.

Cuida-se de ação de rescisão contratual manejada por fiador de obrigações locatícias objetivando sua desoneração da fiança que prestara e das obrigações pecuniárias dela oriundas ao argumento de que a garantia que prestara era por prazo certo e determinado, e a locação que determinara seu oferecimento entrara a viger por prazo indeterminado, a partir de quando se verificara a mora do afiançado quanto ao adimplemento das obrigações que lhe estavam destinadas, e sobretudo porque, sem sua prévia e expressa anuência, o locatário sublocara o imóvel e o subolocatário, de sua parte, deixara de adimplir as obrigações locatícias que lhe ficaram debitadas a partir de quando passara a ocupar o imóvel alugado, revelando que não pode ser responsabilizado por obrigações derivadas de aditamento quanto ao qual não anuíra e nem contara com sua participação.

Conquanto não tenha sido objeto de qualquer irresignação proveniente da recorrida e nem de qualquer pronunciamento do ilustrado sentenciante, antes de ser apreciado o mérito do apelo manejado deve ser investigado se se fazem presentes as condições da ação, que são representadas pela legitimidade da administradora de imóvel que fora inserida na relação processual para ocupar a angularidade passiva da demanda aviada e pela viabilidade jurídica, no espectro abstrato, da pretensão veiculada, de forma a possibilitar que a lide manejada pelo recorrente seja dilucidada através de um provimento de natureza meritória, pois que, por consubstanciarem-se em questões de ordem pública, não estão sujeitas à preclusão e podem, e devem, ser apreciadas a qualquer tempo e grau de jurisdição, independentemente de provocação de qualquer das partes.

E isso porque, em conformação com o que fora acima narrado e com o contido nos demais elementos de convicção que foram carreados para os autos, apura-se, de forma irreversível, que a avença locatícia que fora concertada e na qual o apelante figura como garantidor das obrigações dela oriundas, aparelhando a pretensão que veiculara, fora celebrada entre Hassan Gasel Khodr, na condição de locador, e Antônio Jorge Batista, na condição de locatário, nele figurando a recorrida como simples mandatária do senhorio, consoante se infere do simples cotejo do instrumento que está entranhado às fls. 07/13 na forma de cópia reprográfica.

Dessas irreversíveis constatações deriva a evidência de que, não figurando a administradora de imóveis que fora inserta na angularidade passiva na qualidade de locadora na avença locatícia, pois atuara exclusivamente na condição de mandatária do locador, não está municiada com legitimidade para integrar a relação processual oriunda da lide através da qual é perseguida justamente a extinção das garantias avençadas por ocasião da entabulação da locação. Ao contrário, objetivando eximir-se da fiança que prestara, deverá o garantidor fidejussório recorrente manejar a demanda destinada a esse desiderato em desfavor do afiançado, que se beneficiara da garantia que ofertara, viabilizando a formalização da locação, e do locador, na qualidade de destinatário e beneficiário final da garantia prestada, pois em se verificando a inadimplência do obrigado principal poderá reclamar o que lhe é devido junto ao garantidor fidejussório, em litisconsorte passivo necessário, jamais em desfavor da administradora do imóvel, com a qual não guarda qualquer liame ou vínculo material originário da locação concertada.

O que não é lícito, por carecer de suporte material, é o garantidor fidejussório deduzir a pretensão exoneratória que veiculara em desfavor da própria administradora do imóvel locado e procuradora do locador, pois não titulariza ela qualquer direito material derivado da locação, funcionando tão somente na condição de administradora do prédio locado e mandatária do senhorio, restringindo-se, pois, o vínculo material que a alcança às obrigações derivadas do contrato subjacente de administração que celebrara com o locador, não alcançando, jamais, aquelas provenientes da locação entabulada.

Do que fora acima alinhavado em conformação com os elementos de convicção que foram amealhados durante a instrução processual e com a própria argumentação tecida pelo recorrente infere-se que, não figurando a recorrida como titular de qualquer direito material proveniente da locação que afiançara, nela atuando como simples mandatária do senhorio em decorrência do contrato subjacente de administração que concertaram, não está municiada com legitimidade para figurar na angularidade passiva da demanda agitada em seu desfavor cujo objeto está jungido exclusivamente à exoneração do garantidor fidejussório da fiança que prestara e das obrigações dela originárias.

Deflui das irreversíveis premissas e da argumentação alinhavadas que o recorrente é flagrantemente carecedor da ação cognitiva que aviara, tendo em conta a irreversível ilegitimidade da recorrida para ocupar a angularidade passiva da demanda que agitara e da conseqüente inviabilidade jurídica da pretensão que aduzira, na medida em que pretendia safar-se da fiança que prestara sem inserir na relação processual o afiançado e o locador destinatário da garantia oferecida, impondo-se, então, a extinção do processo, sem a apreciação do mérito, diante da ausência das condições da ação, restando inteiramente prejudicado o apelo que agitara.

Ressalve-se, por fim, que, consoante já asseverado e com o escopo único de se prevenir a eventual alegação de cerceamento de defesa e nulidade do vertente decisório por parte do recorrente, que, consubstanciando-se as condições da ação em matéria de ordem pública, não estão sujeitas à preclusão, podendo, e devendo, em conseqüência, serem apreciadas, ou reapreciadas, a qualquer tempo e grau de jurisdição, independentemente de provocação proveniente dos litigantes, denotando que o recebimento da lide que alinhavara nesta sede e a apreciação do seu mérito em sede de primeiro grau de jurisdição não inibe que, agora, seja afirmada sua carência de ação ante a ausência de lastro jurídico apto a ampará-la, consoante, aliás, recomenda o artigo 267, parágrafo 3^o, do estatuto processual vigente, de aplicação subsidiária no particular.