juris

Acórdão na Íntegra

APELANTE : DUCK IMÓVEIS LTDA. APELADOS : CARLOS ALBERTO DE OLIVEIRA VEDRANO E OUTRO. RELATOR : DES. ANTONIO GOMES DA SILVA. APELAÇÃO CÍVEL AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO NA POSSE E PERDAS E DANOS INADIMPLEMENTO DO COMPROMISSÁRIO COMPRADOR ARRAS PERDIMENTO POSSIBILIDADE BENFEITORIAS A SEREM PERSEGUIDAS EM AÇÃO PRÓPRIA RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. Sendo o compromissário comprador o único responsável pela resolução contratual, deve perder as arras em favor do compromissário vendedor, tendo contudo a possibilidade de discutir em ação própria o direito de indenização das benfeitorias. Vistos, relatados e discutidos estes autos de apelação cível nº 113.179-7, de Curitiba 21ª Vara Cível -, em que é apelante Duck Imóveis Ltda. e apelados Carlos Alberto de Oliveira Vedrano e outro. Por brevidade adota-se o relatório de f. 59: Inconformado com o disposto na sentença de primeiro grau que julgou procedente pedido constante em ação de resolução de promessa de compra e venda de imóvel que move em face de CARLOS ALBERTO DE OLIVEIRA VEDRADO E RUTE DE SOUZA VEDRANO, tempestivamente DUCK IMÓVEIS LTDA apela a este Tribunal. Aduz o apelante que ajuizou a presente ação, objetivando a rescisão do contrato, a reintegração na posse do imóvel e condenação dos réus ao pagamento de indenização pelo tempo em que permaneceram no imóvel sem o pagamento pontual das parcelas. Pleiteou, ainda, a aplicação da cláusula contratual que decretou a perda do sinal de negócio e perda do direito à indenização da acessão realizada no imóvel, porque os réus a edificaram de má-fé. Todavia, a sentença entendeu que a perda do sinal fere as disposições do Código de Defesa do Consumidor, determinando, também, que seja apurado em ação autônoma se os réus tem ou não direito à indenização das acessões e benfeitorias no imóvel. Todavia, se está contratada a perda das arras dada pelos réus em caso de resolução do contrato, ou simples atraso no pagamento do preço, deve prevalecer essa contratação, mesmo porque não é cláusula proibida pelo Código de Defesa do Consumidor. Por outro lado, se os réus sabiam do impedimento prático de adquirir a coisa ou da condição suspensiva da aquisição, qual seja, pagar o preço do contrato, e mesmo assim a modificaram, não podem ser reputados possuidores de boa-fé para o fim de reclamar o ressarcimento e a retenção das inovações que tenham introduzido no terreno. Desta forma, deve ser reconhecido que os réus não tem direito à indenização das acessões que realizaram no imóvel, haja vista a ocorrência de má-fé. Pelo acórdão de fs. 62/64 do Egrégio Tribunal de Alçada do Paraná foram remetidos os autos a este Areópago. É O RELATÓRIO. VOTO: Em que pese todo o inconformismo do apelante sua irresignação há de ser placitada tão somente quanto a perda do sinal de negócio pelo promissário comprador inadimplente. Com efeito, não há que se falar em devolução de arras ao promissário comprador, haja vista ser o único e exclusivo responsável pela desfazimento contratual, e em conseqüência dar causa a rescisão do contrato de promessa de compra e venda. Ademais, o contrato celebrado pelas partes (f. 11) estipula em sua condição nº 3, verbis: ''O comprador, em caso de desistência, perderá igualmente o sinal dado neste ato bem como as importâncias pagas posteriormente''. Outra, não é a previsão estabelecida no art. 1097, do Código Civil: ''Art. 1097 se o que deu arras der causa a se impossibilitar à prestação, ou a se rescindir o contrato, perdê-las-á em benefício do outro''. Assim estendeu a 1º Câmara Cível deste Tribunal, na apelação cível nº 24918-9, Rel. Des. Osiris Fontoura: AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO COM DEVOLUÇÃO DE ARRAS COMPRA E VENDA DE IMÓVEL SINAL DE NEGÓCIO NÃO PAGAMENTO DO SALDO REMANESCENTE INADIMPLÊNCIA DO ADQUIRENTE CARACTERIZADA APLICAÇÃO DO ART. 1097 DO CÓDIGO CIVIL. Não há que se falar em devolução de arras ao adquirente, único responsável pelo desfazimento do contrato. Ao contrário, nos estritos termos do artigo 1.097 da lei substantiva civil, perdê-las-á em favor dos vendedores, improvimento do recurso''. Por sinal, já foi dito, na doutrina, com base no entendimento de nossos pretórios que, na rescisão de promessa de venda e compra por inadimplemento do promitente comprador é lícito à promitente compradora reter o sinal ou arras, na forma da Lei Civil (Luiz Antonio Rizzatto Nunes, O Código de Defesa do Consumidor e sua Interpretação Jurisprudencial, Saraiva, nº 2.1., p. 42). Quanto a irresignação referente ao não direito à indenização das acessões que os apelados realizaram no imóvel, não lhe assiste razão, pelos fundamentos esposados na sentença monocrática em verbis (f. 39): ''Entretanto, há que se ressaltar a possibilidade dos réus de discussão do direito de indenização das benfeitorias em ação própria''. Assim bem andou o juízo ''a quo'' para que não se prestigie o enriquecimento sem causa, haja vista que o princípio da obrigatoriedade dos contratos não tem rigidez absoluta e inadmissível para gerar o enriquecimento ilícito do vendedor. Diante do exposto, sendo o compromissário comprador o único responsável pela resolução contratual, deve perder as arras em favor do compromissário vendedor, tendo contudo a possibilidade de discutir em ação própria o direito de indenização das benfeitorias; pelo que ACORDAM os Desembargadores integrantes da Quinta Câmara Civil deste Tribunal por unanimidade de votos em dar provimento parcial ao recurso, para excluir da condenação a restituição das arras deferidas ao promissário comprador. Estiveram presentes na sessão e votaram com o Relator os Exmºs. Srs. Desembargadores: LUIZ CEZAR DE OLIVEIRA e BONEJOS DEMCHUK. Curitiba, 16 de abril de 2.002. DES. ANTONIO GOMES DA SILVA Presidente e Relator

Acórdão na Íntegra

APELANTE : DUCK IMÓVEIS LTDA.
APELADOS : CARLOS ALBERTO DE OLIVEIRA VEDRANO E OUTRO.
RELATOR : DES. ANTONIO GOMES DA SILVA.

APELAÇÃO CÍVEL AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO NA POSSE E PERDAS E DANOS INADIMPLEMENTO DO COMPROMISSÁRIO COMPRADOR ARRAS PERDIMENTO POSSIBILIDADE BENFEITORIAS A SEREM PERSEGUIDAS EM AÇÃO PRÓPRIA RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
Sendo o compromissário comprador o único responsável pela resolução contratual, deve perder as arras em favor do compromissário vendedor, tendo contudo a possibilidade de discutir em ação própria o direito de indenização das benfeitorias.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de apelação cível nº 113.179-7, de Curitiba 21ª Vara Cível -, em que é apelante Duck Imóveis Ltda. e apelados Carlos Alberto de Oliveira Vedrano e outro.
Por brevidade adota-se o relatório de f. 59:
Inconformado com o disposto na sentença de primeiro grau que julgou procedente pedido constante em ação de resolução de promessa de compra e venda de imóvel que move em face de CARLOS ALBERTO DE OLIVEIRA VEDRADO E RUTE DE SOUZA VEDRANO, tempestivamente DUCK IMÓVEIS LTDA apela a este Tribunal.
Aduz o apelante que ajuizou a presente ação, objetivando a rescisão do contrato, a reintegração na posse do imóvel e condenação dos réus ao pagamento de indenização pelo tempo em que permaneceram no imóvel sem o pagamento pontual das parcelas. Pleiteou, ainda, a aplicação da cláusula contratual que decretou a perda do sinal de negócio e perda do direito à indenização da acessão realizada no imóvel, porque os réus a edificaram de má-fé. Todavia, a sentença entendeu que a perda do sinal fere as disposições do Código de Defesa do Consumidor, determinando, também, que seja apurado em ação autônoma se os réus tem ou não direito à indenização das acessões e benfeitorias no imóvel. Todavia, se está contratada a perda das arras dada pelos réus em caso de resolução do contrato, ou simples atraso no pagamento do preço, deve prevalecer essa contratação, mesmo porque não é cláusula proibida pelo Código de Defesa do Consumidor. Por outro lado, se os réus sabiam do impedimento prático de adquirir a coisa ou da condição suspensiva da aquisição, qual seja, pagar o preço do contrato, e mesmo assim a modificaram, não podem ser reputados possuidores de boa-fé para o fim de reclamar o ressarcimento e a retenção das inovações que tenham introduzido no terreno. Desta forma, deve ser reconhecido que os réus não tem direito à indenização das acessões que realizaram no imóvel, haja vista a ocorrência de má-fé.
Pelo acórdão de fs. 62/64 do Egrégio Tribunal de Alçada do Paraná foram remetidos os autos a este Areópago.
É O RELATÓRIO.

VOTO:
Em que pese todo o inconformismo do apelante sua irresignação há de ser placitada tão somente quanto a perda do sinal de negócio pelo promissário comprador inadimplente.
Com efeito, não há que se falar em devolução de arras ao promissário comprador, haja vista ser o único e exclusivo responsável pela desfazimento contratual, e em conseqüência dar causa a rescisão do contrato de promessa de compra e venda.
Ademais, o contrato celebrado pelas partes (f. 11) estipula em sua condição nº 3, verbis:

''O comprador, em caso de desistência, perderá igualmente o sinal dado neste ato bem como as importâncias pagas posteriormente''.
Outra, não é a previsão estabelecida no art. 1097, do Código Civil:

''Art. 1097 se o que deu arras der causa a se impossibilitar à prestação, ou a se rescindir o contrato, perdê-las-á em benefício do outro''.

Assim estendeu a 1º Câmara Cível deste Tribunal, na apelação cível nº 24918-9, Rel. Des. Osiris Fontoura:

AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO COM DEVOLUÇÃO DE ARRAS COMPRA E VENDA DE IMÓVEL SINAL DE NEGÓCIO NÃO PAGAMENTO DO SALDO REMANESCENTE INADIMPLÊNCIA DO ADQUIRENTE CARACTERIZADA APLICAÇÃO DO ART. 1097 DO CÓDIGO CIVIL.
Não há que se falar em devolução de arras ao adquirente, único responsável pelo desfazimento do contrato. Ao contrário, nos estritos termos do artigo 1.097 da lei substantiva civil, perdê-las-á em favor dos vendedores, improvimento do recurso''.

Por sinal, já foi dito, na doutrina, com base no entendimento de nossos pretórios que, na rescisão de promessa de venda e compra por inadimplemento do promitente comprador é lícito à promitente compradora reter o sinal ou arras, na forma da Lei Civil (Luiz Antonio Rizzatto Nunes, O Código de Defesa do Consumidor e sua Interpretação Jurisprudencial, Saraiva, nº 2.1., p. 42).
Quanto a irresignação referente ao não direito à indenização das acessões que os apelados realizaram no imóvel, não lhe assiste razão, pelos fundamentos esposados na sentença monocrática em verbis (f. 39):

''Entretanto, há que se ressaltar a possibilidade dos réus de discussão do direito de indenização das benfeitorias em ação própria''.

Assim bem andou o juízo ''a quo'' para que não se prestigie o enriquecimento sem causa, haja vista que o princípio da obrigatoriedade dos contratos não tem rigidez absoluta e inadmissível para gerar o enriquecimento ilícito do vendedor.
Diante do exposto, sendo o compromissário comprador o único responsável pela resolução contratual, deve perder as arras em favor do compromissário vendedor, tendo contudo a possibilidade de discutir em ação própria o direito de indenização das benfeitorias; pelo que ACORDAM os Desembargadores integrantes da Quinta Câmara Civil deste Tribunal por unanimidade de votos em dar provimento parcial ao recurso, para excluir da condenação a restituição das arras deferidas ao promissário comprador.
Estiveram presentes na sessão e votaram com o Relator os Exmºs. Srs. Desembargadores: LUIZ CEZAR DE OLIVEIRA e BONEJOS DEMCHUK.

Curitiba, 16 de abril de 2.002.

DES. ANTONIO GOMES DA SILVA
Presidente e Relator

Não vale como certidão ou intimação.