AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL
EMENTA: AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO
- PROMESSA DE COMPRA E VENDA - LEGITIMIDADE - CESSÃO DE POSIÇÃO CONTRATUAL -
DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS - RETENÇÃO DE PERCENTUAL - FRUIÇÃO - ARRAS - ACESSÃO
- BENFEITORIAS - ÔNUS DE SUCUMBÊNCIA. Em caso de rescisão
contratual e retomada do imóvel por
inadimplência, razoável a retenção de percentual 20% (vinte por cento) a título
de ressarcimento por despesas administrativas e operacionais e fixação de indenização
no percentual mensal de 0,5% (meio por cento) pela fruição do imóvel. Reputa-se
legal a devolução das parcelas pagas pelo promissário comprador, sob pena de
ocorrer enriquecimento ilícito do promitente vendedor. A rescisão de contrato,
referente a imóvel constituído por lote despido de
construção, gera ao promitente vendedor o dever de ressarcir ao
promissário comprador o valor das benfeitorias edificadas no terreno, por
evidente acréscimo patrimonial ilícito. As arras confirmatórias, por destinarem-se
apenas ao pagamento de parte do preço ajustado, não podem ser retidas. É
perfeitamente possível o condicionamento da reintegração na posse ao depósito
dos valores a serem restituídos aos promissários compradores e possuidores do
imóvel. Havendo efetiva cessão de posição contratual, não há que se falar em
ilegitimidade dos novos titulares na discussão judicial do contrato. A
concessão da benesse da justiça gratuita não afasta a condenação da parte nos
ônus de sucumbência, mas tão somente autoriza a suspensão de sua exigibilidade.
APELAÇÃO CÍVEL N° 1.0433.07.225687-1/001 - COMARCA DE MONTES
CLAROS - 1º APELANTE(S): SUMARÉ IMOBILIÁRIA LTDA - 2º
APELANTE(S): MARIA DAS GRAÇAS PIMENTA ANDRADE E OUTRO(A)(S) - APELADO(A)(S):
SUMARÉ IMOBILIÁRIA LTDA, MARIA DAS GRAÇAS PIMENTA ANDRADE E OUTRO(A)(S), JOÃO
JOSÉ RIBEIRO REPDO(A) P/CURADOR(A) ESPECIAL EDNA
GUIMARÃES CÂMARA - RELATOR: EXMO. SR. DES. ARNALDO MACIEL
ACÓRDÃO
Vistos etc., acorda, em Turma, a 18ª CÂMARA CÍVEL do Tribunal de
Justiça do Estado de Minas Gerais, incorporando neste o relatório de fls., na
conformidade da ata dos julgamentos e das notas taquigráficas, à unanimidade de
votos,
Belo Horizonte, 21 de julho de 2009.
DES. ARNALDO MACIEL - Relator
NOTAS TAQUIGRÁFICAS
O SR. DES. ARNALDO MACIEL:
VOTO
Tratam-se de recursos interpostos contra a r.
sentença de f. 122/126, proferida pelo MM. Juiz de Direito da 5ª Vara de Montes
Claros, nos autos da Ação de Rescisão de Contrato c/c
reintegração de posse e indenização, proposta por SUMARÉ IMOBILIÁRIA LTDA,
inicialmente somente em face de JOÃO JOSÉ RIBEIRO.
Através do feito ajuizado, pretendeu a autora a rescisão do
contrato de compromisso de compra e venda celebrado com o réu para a aquisição
de um lote, e a reintegração na posse do mesmo, em razão de o réu ter se
tornado inadimplemente a partir da parcela de nº 43,
vencida em 20/01/2000.
Na promoção da citação do réu descobriu-se que este se encontra em
local incerto, tendo sido o mesmo citado por edital e lhe sendo nomeada
curadora especial às f. 110. Além do promitente comprador, foram também citados
para os termos da ação, os atuais possuidores do terreno objeto do contrato,
quais sejam, MARIA DAS GRAÇAS PIMENTA ANDRADE e LOURINALDO TEOTÔNIO DE ANDRADE,
os quais ofereceram contestação às f. 74/89, afirmando que adquiriram o lote do
promissário comprador e que foram eles quem arcaram
com o pagamento das 43 parcelas do contrato.
A referida sentença julgou procedente o pedido inicial para
declarar rescindido o contrato sub examine, determinando a reintegração da
posse do imóvel à autora, porém, estabeleceu que a promitente vendedora deva
restituir as prestações eventualmente pagas pelos ocupantes do imóvel devidamente corrigidas pelos índices da Corregedoria
Geral de Justiça a contar de cada desembolso e juros legais a partir da
sentença. Por outro lado, admitiu que a autora promova a retenção de 20% (vinte
por cento) dos valores pagos, como forma de ressarcimento dos danos emergentes
e, quanto aos valores devidos a título de fruição, fixou percentual mensal de
0,5% (meio por cento) do valor corrigido do contrato, devidos desde o momento
da materialização da inexecução da obrigação.
Decidiu ainda que as arras contratuais seriam confirmatórias,
logo, não haveria perda destas pelo inadimplemento contratual e que as acessões
e benfeitorias realizadas pelos atuais possuidores deverão ser indenizadas a
fim de se evitar o enriquecimento ilícito por parte da imobiliária. Por fim,
vinculou a reintegração da posse ao depósito integral das importâncias devidas
aos réus e deixou de condená-los ao pagamento das custas e despesas processuais
por serem beneficiários da justiça gratuita.
Recorreu a SUMARÉ IMOBILIÁRIA LTDA, estando as razões às f.
134/158. Narra os fatos e opõe-se, em síntese, à devolução dos valores pagos
pelos atuais ocupantes, ao indeferimento da retenção das arras, ao
reconhecimento do direito à indenização e retenção sobre a acessão edificada
pelos ocupantes do imóvel e à consequente
vinculação da reintegração da posse ao depósito das importâncias devidas aos
réus MARIA DAS GRAÇAS PIMENTA ANDRADE E LOURINALDO TEOTÔNIO DE ANDRADE.
Insurge-se, ainda, contra a correção monetária fixada e a isenção dos
honorários sucumbenciais e custas processuais
deferida aos réus. Preparo à f. 159.
Os réus, MARIA DAS GRAÇAS PIMENTA ANDRADE e LOURINALDO TEOTÔNIO DE
ANDRADE, também interpuseram recurso de apelação com razões às f. 165/170. Por
residirem no lote objeto do contrato, os possuidores do imóvel resistem à
reintegração da posse pretendida pela imobiliária, bem como almejam a reforma
da sentença no que concerne à retenção pela imobiliária de 20% (vinte por
cento) dos valores pagos e no que toca à indenização a título de fruição em
percentual mensal de 0,5% (meio por cento) do valor corrigido do contrato. Sem
preparo por estarem sob o pálio da justiça gratuita.
Contrarrazões às f. 162/164 e 173/193, sendo que nesta última foi suscitada a
preliminar de ilegitimidade passiva dos réus MARIA DAS GRAÇAS PIMENTA ANDRADE E
LOURINALDO TEOTÔNIO DE ANDRADE.
Conheço dos recursos, visto que presentes os pressupostos
objetivos e subjetivos de admissibilidade.
Primeiramente, passo à análise da preliminar arguida
pela apelante SUMARÉ IMOBILIÁRIA LTDA.
Da ilegitimidade passiva dos réus MARIA DAS GRAÇAS PIMENTA ANDRADE
e LOURINALDO TEOTÔNIO DE ANDRADE
Sustenta a apelante SUMARÉ IMOBILIÁRIA LTDA, em suas contrarrazões, que resta patente a ilegitimidade dos réus
MARIA DAS GRAÇAS PIMENTA ANDRADE e LOURINALDO TEOTÔNIO DE ANDRADE para
figurarem no pólo passivo da demanda, uma vez que eles não participaram do
contrato de promessa de compra e venda objeto da presente ação.
Contudo, falece razão à apelante quanto à preliminar suscitada.
É que a ação proposta abarca não só a tutela de rescisão contratual, mas também a
reintegração de posse do imóvel, sendo que são os réus MARIA DAS GRAÇAS PIMENTA
ANDRADE e LOURINALDO TEOTÔNIO DE ANDRADE quem exercem a posse atual do bem.
Além disso, depreende-se dos autos que houve, por meio de contrato
verbal, verdadeira cessão da posição contratual de promissário-comprador do réu
JOÃO JOSÉ RIBEIRO aos atuais possuidores do lote, os quais, conforme documentos
acostados às f. 79/81, arcaram com as prestações contratuais desde seu início,
sendo os verdadeiros adquirentes do imóvel.
Por conseguinte, recaem sobre os réus MARIA DAS GRAÇAS PIMENTA
ANDRADE e LOURINALDO TEOTÔNIO DE ANDRADE todos os ônus e direitos referentes ao
contrato de promessa de compra e venda controvertido nestes
autos. Assim, são os mesmos partes legítimas
para figurarem no pólo passivo desta ação, uma vez que são eles os titulares
dos interesses que se opõem ou resistem à pretensão da autora.
Ora, diante da realidade do caso concreto, deve-se preferir a
prestação da tutela jurisdicional mais efetiva do que o amor exacerbado pelo
formalismo processual.
Do Mérito
Esclareço que, diante da extensão e coincidência das matérias dos
dois recursos interpostos, hei por bem examiná-los simultaneamente.
Trata-se o presente caso de uma ação de rescisão contratual c/c reintegração de posse e indenização proposta pela
promitente vendedora em virtude de o promissário comprador ter se tornado
inadimplente desde o ano de 2000, arcando com o pagamento de 43 parcelas das 60
pactuadas referentes à compra e venda de um lote.
Foi descoberto com a frustração da citação do réu contratante, que
este teria repassado seu contrato a terceiros sem a anuência da promitente
vendedora, conforme se depreende da contestação apresentada pelos atuais
ocupantes do lote objeto do contrato de promessa de compra e venda. Os
comprovantes juntados às f. 79/81 corroboram com tal afirmação, comprovando que
foram os atuais ocupantes que arcaram com o pagamento das 43 prestações
quitadas do negócio jurídico em questão.
Diante disso, é forçoso reconhecer que houve verdadeira cessão da
posição contratual por parte do réu JOÃO JOSÉ RIBEIRO aos outros dois réus, ou
seja, houve alteração na titularidade da obrigação, sendo que os réus MARIA DAS
GRAÇAS PIMENTA ANDRADE e LOURINALDO TEOTÔNIO DE ANDRADE se sub-rogaram nos
direitos e ações que tocavam àquele, bem como assumiram todos os ônus e deveres
do contrato.
Assim, em virtude da peculiaridade do presente caso, sobre os réus
MARIA DAS GRAÇAS PIMENTA ANDRADE e LOURINALDO TEOTÔNIO DE ANDRADE recairão
todos os efeitos contratuais discutidos na presente demanda, ressalvando-se ao
réu JOÃO JOSÉ RIBEIRO, se caso eventualmente se sentir prejudicado, que promova
futuramente a competente ação de cobrança contra os atuais ocupantes do imóvel
Para que as matérias suscitadas sejam bem compreendidas,
tratar-se-á de cada tema individualmente.
Da rescisão do contrato e da reintegração da posse
No caso de um dos contratantes deixar de adimplir com sua
obrigação, não há que se falar em manutenção do vínculo contratual, garantindo-se
ao prejudicado o direito de pleitear a resolução da avença.
O descumprimento do aludido contrato de promessa de compra e venda
é fato incontroverso, haja vista que o contratado foi notificado previamente
(f. 47) sobre seu inadimplemento e se manteve inerte. Além do que, os atuais
possuidores, os quais foram responsáveis pela quitação das prestações
contratuais, confessaram em sua peça contestatória de f. 75A terem paralisado o
pagamento das parcelas, quando ainda restavam
Com a devida rescisão contratual, cuja conseqüência é a ruptura do vínculo jurídico, devem as
partes retornar ao statu quo
ante, logo, não pode ser admitida a permanência dos
atuais possuidores no imóvel, sendo cabível a reintegração na posse da autora
no bem objeto do ajuste.
Do direito à devolução das parcelas e da retenção de 20% dos
valores pagos
Determinada a rescisão da avença, com a reintegração da autora na
posse do imóvel, a devolução dos valores pagos pelo promissário comprador é
conseqüência lógica e justa do desfazimento do contrato, ou do contrário
estar-se-ia legitimando o enriquecimento ilícito da promitente vendedora por
evidente acréscimo patrimonial. Além do que, afronta ao CDC qualquer
estipulação que encerre a perda total dos valores pagos. Todavia, da
restituição das prestações pagas deve ser uma parte reservada em favor da
promitente vendedora para o ressarcimento das despesas administrativas.
A retenção do percentual de 20% (vinte por cento) sobre o valor
total das prestações pagas apresenta-se plenamente capaz de ressarcir à
compromitente vendedora pelos prejuízos decorrentes do descumprimento do
contrato, conforme foi inclusive nele estipulado.
Devido às peculiaridades do caso em tela, em que o promissário
comprador transferiu para os atuais possuidores o contrato firmado com a
autora, sem consentimento desta, porém tendo sido os mesmos, na realidade, que
arcaram com o pagamento das 43 parcelas quitadas do contrato, a eles será devida a devolução das parcelas, com a retenção contratual
supramencionada de 20% (vinte por cento).
A devolução da quantia paga deve ocorrer em parcela única,
porquanto os atuais possuidores poderão utilizar a quantia devolvida para
adquirir outro imóvel, salvaguardando o direito social à moradia assegurado
pela Constituição Federal.
Em relação à correção sobre a restituição das parcelas pagas,
também, deve ser mantida a sentença de 1ª instância. O recebimento do valor
atualizado pela correção monetária não implica aumento do capital, apenas
recompõe o valor da moeda corroída pela inflação. Destarte, a correção
monetária deve mesmo incidir desde a data do desembolso dos valores pelos
atuais possuidores, até porque a restituição das parcelas deve ser feita da
forma mais ampla possível, de molde a assegurar o retorno integral das partes
ao statu quo ante.
Dos lucros cessantes
No que tange aos lucros cessantes, o douto magistrado a quo fixou-os em quantia mensal correspondente a 0,5% (meio
por cento) do valor corrigido do bem, desde o momento da materialização da
inexecução da obrigação.
Merece ser mantido tal percentual, visto que desde o ano de 2000,
época em que os atuais possuidores e reais adquirentes do imóvel pararam de
pagar as prestações contratuais, até o presente momento, os mesmos se utilizam do imóvel de forma gratuita.
Com efeito, o promitente vendedor tem direito à verba de fruição
do imóvel, se o promissário comprador o ocupa sem efetuar o pagamento das
prestações ajustadas. Assim, é obrigação dos atuais possuidores, tendo em vista
a cessão da posição contratual por parte do promissário comprador, pagar ao
promitente vendedor, desde a época da mora, a retribuição respectiva, que, de acordo
com o mercado mobiliário, deve ser de 0,5% (meio por cento) ao mês, sobre o
valor atualizado do imóvel até a efetiva entrega do bem.
Ora, se os adquirentes têm o direito de serem restituídos das
parcelas pagas, também têm a obrigação de pagar pela fruição do imóvel, a
título de aluguel.
Da indenização das acessões e benfeitorias
No que toca à indenização das acessões e benfeitorias realizadas
pelos atuais ocupantes do imóvel, o julgado atacado condenou a promitente
vendedora a indenizá-los em valor a ser posteriormente arbitrado em liquidação.
Conforme pode ser visto às f. 23/24, o negócio entabulado pelas
partes tinha como objeto a compra e venda de um imóvel no
lote 22, quadra 06 do bairro João Botelho, na cidade de Montes Claros,
despido o lote de qualquer construção, tal como consta no contrato.
No entanto, em sede de contestação, os réus MARIA DAS GRAÇAS
PIMENTA ANDRADE e LOURINALDO TEOTÔNIO DE ANDRADE alegaram ter construído uma
casa no terreno adquirido através do contrato inicialmente firmado pelo réu
JOÃO JOSÉ RIBEIRO com a autora, juntando aos autos fotografias que confirmam a
existência de tal edificação.
Na hipótese sub judice, deve ser mantida
a decisão a quo, haja vista que o bem vendido através
do contrato firmado entre as partes era apenas um lote, no qual não havia
qualquer acessão, ao passo que hoje é onde residem os atuais ocupantes, sendo
evidente que os atuais possuidores investiram no imóvel construindo sua moradia
e promoveram as benfeitorias necessárias para seu conforto. A contrario sensu, impor-se-ia aos réus MARIA DAS GRAÇAS PIMENTA
ANDRADE e LOURINALDO TEOTÔNIO DE ANDRADE excessivo prejuízo, com enriquecimento
sem causa à autora.
Dessa maneira, cabível o ressarcimento pela acessão e benfeitorias
realizadas no imóvel, sendo que tal direito deve ter seu valor fixado por
arbitramento em sede de liquidação e deve ser garantido por meio do direito de
retenção.
Das arras contratuais
Relativamente às arras, observa-se do contrato de f. 23/24 que não
foram estas estipuladas como sendo penitenciais, devendo ser, portanto,
interpretadas como arras confirmatórias.
As arras, quando confirmatórias, destinam-se tão-somente como
parte do pagamento do preço ajustado e, como tal, não tem cabimento o pedido de
retenção do valor antecipado pelo promissário comprador a título de sinal.
Ademais, tal valor já é compensado pela retenção por parte do
promitente vendedor das parcelas pagas, inexistindo na espécie, qualquer
justificativa para a retenção de parcela maior que os 20% (vinte por cento) já
fixados, sob pena de se configurar bis in idem e conseqüente enriquecimento
ilícito da autora.
Cumpre destacar que, apesar de ter sido o réu JOÃO JOSÉ RIBEIRO
quem arcou com a entrada do contrato, uma vez que os demais réus só firmaram
com este negócio jurídico verbal após a feitura da promessa de compra e venda
com a autora, serão os réus MARIA DAS GRAÇAS PIMENTA ANDRADE e LOURINALDO
TEOTÔNIO DE ANDRADE os beneficiados pela manutenção das arras, pois são eles os
reais adquirentes do imóvel. Aliado a isso, é de se
concluir que o réu JOÃO JOSÉ RIBEIRO, quando transferiu paras os réus MARIA DAS
GRAÇAS PIMENTA ANDRADE e LOURINALDO TEOTÔNIO DE ANDRADE os termos do contrato
assinado com a autora, ainda que verbalmente, por óbvio deve ter levado em
consideração as arras por ele pagas na confirmação do negócio e que se referiu
apenas à primeira prestação do financiamento.
Da vinculação da reintegração com o depósito do montante devido
A insurgência da primeira apelante contra a vinculação da imissão
na posse ao pagamento dos valores devidos aos apelados MARIA DAS GRAÇAS PIMENTA
ANDRADE e LOURINALDO TEOTÔNIO DE ANDRADE, nos termos da sentença, não merece
guarida.
É perfeitamente possível o condicionamento da reintegração de
posse ao depósito dos valores a serem restituídos aos réus pelas prestações já
pagas do financiamento e pelos valores concernentes às benfeitorias por eles
edificadas. Afinal, caso seja autorizada, de forma imediata, a reintegração de
posse, os atuais possuidores ficariam desalojados, sem, contudo, receberem a
quantia que lhes foi reconhecida nos autos, em evidente afronta ao princípio da
igualdade das partes.
Caso não houvesse a vinculação da imissão na posse à restituição
das prestações pagas e ressarcimento pelas benfeitorias, estar-se-ia impondo
aos atuais ocupantes verdadeira injustiça.
Da isenção dos honorários
No que toca à insurgência do primeiro apelado quanto à ausência de
condenação nos ônus de sucumbência dos réus MARIA DAS GRAÇAS PIMENTA ANDRADE e
LOURINALDO TEOTÔNIO DE ANDRADE por serem eles beneficiários da justiça
gratuita, entendo que lhe assiste razão.
A parte beneficiária da justiça gratuita, quando vencida, sujeita-se ao princípio da sucumbência, mas apenas ficando
sobrestada a cobrança da condenação até que a parte vencedora comprove a
cessação da miserabilidade ou até que se consume a prescrição de cinco anos.
Em virtude de terem sidos os réus os
verdadeiros titulares do contrato discutido na ação e por uma questão de
equidade, condeno os réus no pagamento das custas e despesas processuais, bem
como, em honorários advocatícios, arbitrados estes em 15% (quinze por cento) do
valor da causa, sendo que de tal condenação tocará ao réu JOÃO JOSÉ RIBEIRO o
pagamento de 20% (vinte por cento) e aos réus MARIA DAS GRAÇAS PIMENTA ANDRADE
e LOURINALDO TEOTÔNIO DE ANDRADE o pagamento de 80% (oitenta por cento),
ficando suspensa a cobrança em relação a estes dois últimos em virtude da
justiça gratuita lhes concedida.
Diante de todo o exposto, DOU PARCIAL PROVIMENTO ao primeiro recurso,
para reformar a decisão recorrida apenas no que concerne aos ônus de
sucumbência, condenando os réus no pagamento das custas e despesas processuais,
bem como, em honorários advocatícios, arbitrados estes em 15% (quinze por
cento) do valor da causa, sendo que de tal condenação tocará ao réu JOÃO JOSÉ
RIBEIRO o pagamento de 20% (vinte por cento) e aos réus MARIA DAS GRAÇAS
PIMENTA ANDRADE e LOURINALDO TEOTÔNIO DE ANDRADE o pagamento de 80% (oitenta
por cento), ficando suspensa a cobrança em relação a
estes dois últimos em virtude da justiça gratuita lhes concedida, e NEGO
PROVIMENTO ao segundo recurso.
Custas recursais do primeiro recurso pela primeira apelante, haja
vista terem os primeiros apelados decaído de parte
mínima do pedido. Quanto às custas recursais do segundo recurso serão devidas
pelos segundos apelantes, ficando suspensa a cobrança,
em razão da justiça gratuita a eles deferida.
Votaram de acordo com o(a) Relator(a) os
Desembargador(es): GUILHERME LUCIANO BAETA NUNES e MOTA E SILVA.
SÚMULA : REJEITARAM A PRELIMINAR, DERAM
PROVIMENTO PARCIAL AO 1º RECURSO E NEGARAM PROVIMENTO AO 2º.
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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE MINAS GERAIS
APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.0433.07.225687-1/001