AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL

AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL

Sumário

Conceito e objetivo

Legitimidade para a propositura da ação

Requisitos da petição inicial

Rito sumaríssimo

Aluguel provisório

Revisão do aluguel provisório

Inadmissibilidade da ação

Prova Pericial

Pagamento das diferenças de aluguéis

Modelo de petição

1. Conceito e objetivo

A ação revisional de aluguel é o instrumento processual utilizado para adequar o valor do aluguel ao de mercado, fato que decorre em razão do descompasso entre as prestações e a realidade financeira do país.

2. Legitimidade para propositura da ação

Conforme disposto no artigo 19 da Lei nº8.245/91, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão do aluguel, a fim de ajusta-lo ao preço de mercado.

Embora seja este o entendimento do legislador, a jurisprudência tem se posicionado também pela admissibilidade da referida ação fora do prazo legal, conforme podemos observar pelo posicionamento a seguir transcrito:

"A ação revisional de aluguel visa a manter o equilíbrio econômico do contrato. Admissível, portanto, desde que necessário restabelece-lo, independentemente de prazo legal, ou contratual. Vigência da cláusula "rebus sic stantibus" (STJ-RJ 231/48)".

Existindo pluralidade de locadores, pode um deles ajuizar a ação revisional objetivando o aumento do valor do aluguel sem necessidade de litisconsórcio ativo.

Prevalecem, neste caso, os efeitos da solidariedade porque se objetiva somente a alteração de prestação pecuniária decorrente do contrato, a qual, se acolhida, beneficiará a todos.

3. Requisitos da petição inicial

A petição inicial deverá conter:

o juiz ou tribunal a que é dirigida;

os nomes, prenomes, estado civil, profissão, domicílio e residência do autor;

o fato e os fundamentos jurídicos do pedido;

o pedido com suas especificações;

o valor da causa;

as provas com que o autor pretende demonstrar a verdade dos fatos alegados (indicação do rol de testemunhas, requerimento de perícia e seus quesitos, se necessário)

requerimento para citação do réu;

indicação do valor do aluguel cuja fixação é pretendida;

4. Rito sumaríssimo

De acordo com o disposto no artigo 68 da Lei de Locação, a ação revisional de aluguel terá o rito sumaríssimo.

5. Aluguel provisório

Ao designar a audiência de instrução e julgamento, o juiz, se houver pedido e com base nos elementos fornecidos pelo autor ou nos que indicar, fixará aluguel provisório, não excedente a oitenta por cento do pedido, que será devido desde a citação.

6. Revisão do aluguel provisório

Sem prejuízo da contestação e até a audiência, o réu pode pedir que seja revisto o aluguel provisório, desde que forneça elementos suficientes para isso.

7. Inadmissibilidade da ação

Não caberá ação revisional na pendência de prazo para desocupação do imóvel ou quando tenha sido este estipulado amigável ou judicialmente.

8. Prova pericial

Não sendo possível a conciliação entre as partes, o juiz designará um perito de sua confiança para proceder uma avaliação do valor lucrativo atual do imóvel.

As partes do processo, ou seja, locador e locatário, poderão indicar também peritos que acompanharão o trabalho do perito judicial.

Realizada a prova pericial o Juiz, após analisada, proferirá sentença onde fixará o valor do novo aluguel, o qual, será devido desde a data da citação.

9. Pagamento das diferenças dos aluguéis

O valor das diferenças de aluguéis deve ser pago de uma só vez, descontados eventuais valores pagos pelo locatário ou recebidos pelo locador, após o trânsito em julgado da ação.

10. Modelo de petição

EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA ...... VARA CÍVEL DA COMARCA DE ..........

       Autos Nº:

QUALIFICAÇÃO DO AUTOR , nacionalidade, profissão, estado civil, portador da Carteira de Identidade nº ........., inscrito no CPF sob o nº ....., residente e domiciliado à Rua .............., Cidade .........., por seu procurador infra-assinado, mandato anexo (doc.1), vem à presença de Vossa Excelência, propor a presente

        AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL

em face de QUALIFICAÇÃO DO RÉU , nacionalidade, profissão, estado civil, portador da Carteira de Identidade nº ........., inscrito no CPF sob o nº........, residente e domiciliado à Rua ........., pelos motivos de fato e de direito que passa a aduzir:

I – DOS FATOS

O autor celebrou contrato de locação residencial de imóvel com o réu na data de ......../........../........., onde ficou pactuado que (especificar o teor do contrato)

Deste modo, a locação, no presente momento, encontra-se no quarto ano de vigência, decorridos (xxx) meses desde seu início.

Decorrido este lapso temporal, verificou-se uma queda nos preços dos aluguéis dos imóveis, decorrentes de problemas econômicos nacionais, provocando uma supervalorização no valor combinado no contrato assinado entre as partes.

O legislador prevendo tal situação criou a revisão judicial, sendo lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel.

Até o presente momento, embora tenham havido sucessivas tentativas, não houve acordo entre as partes.

II – DOS FUNDAMENTOS JURÍDICOS

A Lei nº8.245/91 é calara ao estabelecer que:

"Art. 19. Não havendo acordo, o locador ou o locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado."

III – DA JURISPRUDÊNCIA

"Revisional. Aluguel. Valor certo ou em percentual. Decurso do prazo de três anos. Admissibilidade. Aplicação do artigo 19 da Lei 8.245/91. Ajustado o aluguel em valor certo ou percentual, é cabível sua revisão judicial após três anos de vigência do contrato (artigo 19 da Lei 8.245/91), posto destinada a manter as partes em justo equilíbrio, face aos preços de mercado" (Ap. s/rev. 423.450, 3ª Câm. do 2° TACSP, j. 12.9.95, rel. João Saletti), (cit. in Lei 8.245/91 Anotada, 2º TACSP, cit., p. 35).

IV – DO PEDIDO

Pelo exposto, REQUER:

        A citação do locador para responder os termos da presente ação, a fim de, observado o disposto nos arts. 217 e 281 do Código de Processo Civil, determinar-se a revisão do aluguel para o valor de R$ (xxx) (Valor expresso).

        A fixação de aluguel provisório, com base com art. 68, inciso III, da Lei nº 8.245/91.


       A procedência total da ação, a fim de condenar o réu no valor de R$......, mais custas e honorários advocatícios.

        Provar o alegado por todos os meios de prova admitidos em direito, notadamente pela produção de provas documental, pericial e oral.

Nestes termos, pede deferimento

Local e data

Assinatura do advogado