Escritório Augusto Prolik Advogados Associados

Em 02.08.2004, por força da edição da Lei 10.931, que dispõe sobre o Patrimônio de Afetação de Incorporações Imobiliárias, foram modificadas as redações dos artigos 212 e 213 da Lei de Registros Públicos (6.015, de 31.12.1973), que tratam, especificamente, da retificação de registros de imóveis, com relação a áreas que não possuam as reais metragens e confrontações. O principal objetivo da nova Lei foi dar celeridade ao procedimento de retificação.

A nova sistemática permite ao proprietário optar, além do pedido de retifi-cação judicial, perante a Vara de Registros Públicos, pela instauração de processo administrativo junto a Circunscrição Imobiliária competente, ressalvada a necessidade de intervenção judicial nos casos em que alguma parte se sentir prejudicada.

Nesse sentido o parágrafo 6°, do artigo 213, da Lei de Registros Públicos prevê:

"Havendo impugnação e se as partes não tiverem formalizado transação amigável para solucioná-la, o oficial remeterá o processo ao juiz competente, que decidirá de pla-no ou após instrução sumária, salvo se a controvérsia versar sobre o direito de propriedade de alguma das partes, hipótese em que remeterá o interessado para as vias ordinárias" (par. 6° artigo 213).

A nova redação do artigo 212 exige, para a instauração do pedido de retificação, a existência de omissão, imprecisão ou incorreção do registro, cujo requerimento ad-ministrativo deve ser dirigido ao respectivo Oficial Registrador pela parte interessada.

Para melhor compreensão acerca do procedimento a ser adotado pelo Oficial Registrador, transcrevemos o artigo 213 da Lei de Registros Públicos, já em sua nova re-dação:

"Art. 213. O oficial retificará o registro ou a averbação:
I - de ofício ou a requerimento do interessado nos casos de:
a) omissão ou erro cometido na transposição de qualquer elemento do título;
b) indicação ou atualização de confrontação;
c) alteração de denominação de logradouro público, comprovada por documento oficial;
d) retificação que vise a indicação de rumos, ângulos de deflexão ou inserção de coordena-das georeferenciadas, em que não haja alteração das medidas perimetrais;
e) alteração ou inserção que resulte de mero cálculo matemático feito a partir das medidas perimetrais constantes do registro;
f) reprodução de descrição de linha divisória de imóvel confrontante que já tenha sido objeto de retificação;
g) inserção ou modificação dos dados de qualificação pessoal das partes, comprovada por documentos oficiais, ou mediante despacho judicial quando houver necessidade de produ-ção de outras provas;
II - a requerimento do interessado, no caso de inserção ou alteração de medida perimetral de que resulte, ou não, alteração de área, instruído com planta e memorial descritivo assi-nado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no competente Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura - CREA, bem assim pelos confrontantes".

Nas hipóteses previstas no inciso I do artigo 213, portanto, será instaurado procedimento administrativo de retificação, por iniciativa do Oficial Registrador ou do proprietário do imóvel, instruído com os documentos e provas existentes.
Nas situações do inciso II do referido artigo, e desde que por iniciati-va do interessado, o Oficial Registrador averbará a retificação.
O requerimento, com a correta descrição do imóvel, atendendo aos requisitos de que trata o caput do artigo 225, deverá conter os característicos, as confronta-ções e as localizações do imóvel e nome dos confrontantes. Quando se tratar só de terreno, ainda, a especificação acerca do lado do logradouro (par ou impar), quadra e distância mé-trica da edificação ou da esquina mais próxima.
O que se exige, portanto, é a mais completa caracterização física do imóvel retificando, que deverá ser obtida através da contratação de profissional da área de engenharia, para a confecção do competente memorial descritivo e da respectiva planta.
Uma das inovações trazidas pela novel legislação é a dispensa da ouvida do anterior proprietário, exigida antes nos casos em que a alienação tivesse ocorrido em prazo inferior a 20 (vinte) anos do pedido.
Neste ponto, em que pese a desnecessidade de se ouvir o alienante com relação ao pedido de retificação, é de se destacar que o Código Civil, em seu artigo 500, ainda preserva, às partes, caso a caso, o direito de pleitear a complementação ou aba-timento no preço, e ainda a eventual resolução da compra e venda, em razão de diferenças na área do imóvel.
É de se destacar, ainda, com relação à desnecessidade de ouvida do alienante, que a antiga exigência, por muitas vezes, acabava por atravancar o anda-mento do pedido de retificação, em razão da dificuldade na localização dos mesmos ou de seus sucessores.
A ouvida dos confrontantes, todavia, como não poderia deixar de ser, ainda é necessária à conclusão do pedido administrativo de retificação imobiliária, a qual pode ser suprida nos casos de concordância prévia dos mesmos, por ato de declara-ção ou subscrição da planta.
No rol dos confrontantes não pode deixar de figurar o Município, na qualidade de titular de domínio das vias públicas, sendo que a sua aquiescência ao pedido poderá ser feita também por prévia concordância, através da aprovação do memorial des-critivo e respectiva planta.
Por notificação expedida pelo Oficial Registrador, em todas as hi-póteses em que a planta não vier acompanhada da assinatura dos confrontantes, a estes será concedido o prazo de 15 (quinze) dias para impugnação, sendo que a sua omissão im-portará em concordância com o pedido.
Entendem-se como confrontantes, ainda, não só os proprietários dos imóveis contíguos, mas, também, seus eventuais ocupantes; o condomínio geral, de que tratam os arts. 1.314 e seguintes do Código Civil, será representado por qualquer dos condôminos e o condomínio edilício (de prédios), de que tratam os arts. 1.331 e seguintes do Código Civil, será representado, conforme o caso, pelo síndico ou pela Comissão de Re-presentantes (par. 10° artigo 213).
O que se pretende com a inovação, por certo, além de tornar mais célere a conclusão do pedido de retificação, é fazer o mesmo acessível a todos os proprietá-rios de bens imóveis, bem como àqueles que idealizam a sua aquisição.